공동명의 집 전세계약, 한 사람과 체결해도 될까?｜지분·동의·계약 당사자 확인

정보 확인일: 2026년 10월 8일

전셋집 등기부를 확인했더니 소유자가 두 명인데, 계약 장소에는 한 사람만 나온 경우가 있습니다. “부부 공동명의라서 제가 계약하면 됩니다”라는 설명을 들으면 그대로 진행해도 되는지 고민하게 됩니다.

공동명의 주택은 한 사람이 나왔다는 사실보다 그 사람의 지분과 계약 권한이 중요합니다. 소유자 전원이 현장에 있어야만 계약할 수 있는 것은 아니지만, 공동소유자라는 이유만으로 다른 사람의 이름까지 대신 서명할 수 있는 것도 아닙니다.

확인할 사항은 세 가지입니다. 집 전체를 임대할 권한이 있는지, 계약서상 임대인이 누구인지, 보증금을 받을 권한이 누구에게 있는지입니다. 이 글은 등기부에 각 소유자의 지분이 표시된 일반적인 공유 주택의 임대차를 기준으로 설명합니다.

1. 공동명의 전세계약은 소유자 수보다 지분 비율을 확인합니다

일반적인 임대는 공유물의 관리행위에 해당합니다

민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정하도록 정하고 있습니다. 대법원도 공유물을 다른 사람에게 임대하는 행위를 공유물의 관리행위로 봅니다.

여기서 과반수는 소유자 인원수의 절반을 넘는다는 뜻이 아닙니다. 임대에 동의하는 사람들의 지분 합계가 50%를 넘어야 한다는 의미입니다.

다만 공유자 사이의 별도 관리 약정이나 계약 내용에 따라 추가 검토가 필요할 수 있습니다. 지분 숫자만 확인하고 모든 계약 조건에 문제가 없다고 단정해서는 안 됩니다.

50%와 51%는 다릅니다

지분에 따른 임대 권한 확인 예시

소유 구조	계약을 진행하려는 사람	기본적으로 확인할 점
A 50%, B 50%	A 혼자 진행	A의 지분만으로는 과반수에 미달하므로 B의 동의나 관련 권한 확인 필요
A 60%, B 40%	A가 자신의 명의로 진행	일반적인 관리행위 범위에서는 과반수 지분에 따른 임대 결정 가능
A 40%, B 35%, C 25%	A와 B가 동의	동의 지분 합계가 75%인지와 실제 동의 내용을 확인
A 70%, B 15%, C 15%	B와 C가 동의	두 사람이 동의해도 합계 30%이므로 인원수만으로 판단할 수 없음

예를 들어 부부가 각각 2분의 1 지분을 가진 집이라면, 한 사람의 지분은 정확히 50%입니다. “절반을 소유했으니 혼자 결정할 수 있다”는 설명은 과반수 원칙과 맞지 않습니다.

반대로 과반수 지분을 가진 소유자가 자신의 권한으로 일반적인 임대차를 체결하는 경우까지 반드시 다른 공유자 전원의 서명이 있어야 한다고 단정하는 것도 정확하지 않습니다.

전세계약과 전세권 설정은 구분합니다

보증금을 지급하고 거주하는 일반적인 전세 임대차계약과 등기부에 전세권을 설정하는 것은 같은 절차가 아닙니다.

이 글에서 설명하는 임대차의 과반수 원칙을 전세권 설정등기에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 전세권 설정까지 예정돼 있다면 설정 대상과 필요한 소유자 동의를 등기 담당 전문가에게 별도로 확인해야 합니다.

2. 임대 동의와 대리 서명, 보증금 수령 권한을 구분합니다

임대에 동의했다고 모두 계약 당사자가 되는 것은 아닙니다

공동명의 주택에서는 다음 두 질문을 나누어 확인해야 합니다.

• 이 집을 임대하기로 결정할 권한이 있는가?
• 이번 계약에서 누가 임대인으로 참여하는가?

A와 B가 임대에 동의하더라도 계약서에는 A만 임대인으로 기재할 수 있고, 두 사람이 모두 공동임대인으로 참여할 수도 있습니다. 실제 계약 내용과 당사자의 의사를 확인해야 합니다.

등기부상 소유자 목록과 계약서상 임대인 목록이 다르다면 그 이유를 확인하세요. 이름이 빠져 있다는 이유만으로 곧바로 무효라고 판단할 필요는 없지만, 빠진 소유자가 어떤 지위로 동의했는지와 반환 책임을 누구에게 물을 수 있는지는 분명해야 합니다.

분쟁을 줄이려면 가능한 경우 공동소유자 전원이 공동임대인으로 참여하고, 각자의 의사를 확인할 수 있도록 계약서를 작성하는 방법을 검토할 수 있습니다. 이는 모든 공동명의 임대차의 법적 필수 형식이라는 뜻은 아닙니다.

다른 소유자의 이름으로 서명한다면 대리권을 확인합니다

과반수 지분을 갖고 있다는 사실이 다른 소유자를 대리할 권한까지 자동으로 만들어주지는 않습니다.

가령 A가 자신의 명의로 임대하는 것과 “A 및 B의 공동임대차계약”에서 B를 대신해 서명하는 것은 다릅니다. 후자라면 B의 대리권 수여 여부를 확인해야 합니다.

배우자나 가족이 대신 참석한 경우에도 가족관계만으로 권한 확인을 생략하지 마세요. 생활법령정보는 집주인의 배우자와 계약할 때에도 위임장과 인감증명서 등을 통해 대리권을 확인하도록 안내합니다.

대리 계약에서 확인할 항목

항목	확인할 내용
위임한 사람	등기부상 소유자와 일치하는지
대상 주택	주소와 동·호수가 이번 계약의 주택인지
계약 조건	보증금·기간 등 합의한 조건으로 계약할 권한이 있는지
보증금 수령	계약 체결뿐 아니라 돈을 받을 권한도 포함하는지
본인 의사	위임인에게 직접 위임 사실과 주요 조건을 확인했는지

서류가 있다는 사실만으로 확인을 끝내지 말고, 위임인과 연락해 실제 의사와 서류 내용이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다. 반대로 인감증명서 유무만으로 모든 대리계약의 효력을 단정하는 것도 피해야 합니다. 핵심은 실제 권한과 그 범위입니다.

한 사람의 계좌로 전액 송금할 때는 수령 약정을 남깁니다

공동명의라고 보증금을 반드시 지분 비율대로 나누어 송금해야 하는 것은 아닙니다. 다만 지정한 계좌로 지급하는 것이 계약상 보증금 지급으로 인정되는지 확인해야 합니다.

가령 A와 B가 공동임대인이고 보증금 전액을 A의 계좌로 받기로 했다면, 그 수령 방식에 두 사람 모두 동의했다는 내용을 남기는 것이 좋습니다.

확인할 핵심은 다음과 같습니다.

• 계약서에 수령 계좌와 예금주가 정확히 적혀 있는가
• 공동임대인들이 해당 계좌로 지급받는 데 동의했는가
• 대리인이 돈을 받는다면 수령 권한이 확인되는가
• 송금 후 계약금·잔금 지급 사실을 입증할 자료가 남는가

계약 당일 계좌가 갑자기 변경됐다면 송금을 잠시 멈추고 변경 사유와 권한을 다시 확인하세요. “명의자 중 한 사람의 계좌이니 괜찮다”는 설명만으로 판단하지 않는 편이 좋습니다.

3. 계약 당사자와 보증금 반환 책임을 확인한 뒤 잔금을 지급합니다

공동임대인의 반환 책임은 단순히 지분대로 나뉘지 않을 수 있습니다

대법원 1998년 12월 8일 선고 98다43137 판결은 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 받은 경우, 특별한 사정이 없다면 보증금 반환채무가 성질상 불가분채무에 해당한다고 판단했습니다.

이는 공동임대인 각자가 임차인에게 자기 지분에 해당하는 금액만 반환하면 된다고 당연히 주장할 수는 없다는 의미입니다. 반환할 보증금 전액에 대한 책임이 문제 될 수 있습니다.

그러나 집을 공동으로 소유한다는 이유만으로 소유자 전원이 언제나 동일한 보증금 반환 책임을 부담한다고 확대해서는 안 됩니다. 누가 임대인이 되었는지, 대리계약이 적법하게 이루어졌는지, 어떤 약정이 있는지를 확인해야 합니다.

보증금 3억 원 사례로 구분해 봅니다

다음은 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다.

사례 A: 지분 50%씩인 두 소유자가 공동임대인으로 계약
두 사람이 공동으로 임대하고 보증금 3억 원을 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 “각자 1억 5,000만 원까지만 책임진다”는 방식으로 반환 책임이 자동 분할되는 것은 아닙니다.

사례 B: 지분 60% 소유자 한 사람이 자신의 명의로 계약
과반수 지분에 따른 임대 권한 문제와 나머지 40% 소유자의 보증금 반환 책임 문제는 나누어 봐야 합니다. 임차인이 다른 소유자도 당연히 공동임대인이라고 생각해서는 안 됩니다.

사례 C: 지분 50% 소유자가 다른 소유자의 이름까지 대신 기재
다른 소유자의 임대 동의와 대리권을 확인해야 합니다. 계약서에 이름이 적혀 있다는 사실만으로 그 사람의 의사가 확인된 것은 아닙니다.

이처럼 보증금 액수가 같더라도 계약 구조에 따라 확인할 내용이 달라집니다. 계약서 작성 단계에서 임대인과 대리인의 지위를 분명하게 표시하는 것이 중요합니다.

등기부는 소유 지분과 권리 부담을 함께 읽습니다

공동명의 주택은 소유자 이름과 지분뿐 아니라 각 지분에 설정된 근저당권·압류 등도 살펴야 합니다. 집 전체에 관한 권리인지 특정 소유자 지분에 관한 권리인지에 따라 검토할 내용이 달라집니다.

계약 당시 확인한 등기부만 보관하지 말고 잔금 지급 직전에도 다시 확인하세요. 그 사이 소유권이나 담보권에 변화가 생겼는지 비교하는 것이 좋습니다.

전세대출이나 보증금반환보증을 이용할 예정이라면 공동명의 계약의 당사자 표기와 필요한 서류를 금융회사·보증기관에 미리 확인하세요. 민법상 임대 권한을 충족하는지와 해당 상품의 심사를 통과하는지는 별개의 문제입니다.

잔금 전 최종 점검표

1. 소유자 확인: 최신 등기부에서 소유자 전원과 지분을 확인했는가?
2. 임대 권한 확인: 일반적인 임대에 필요한 과반수 지분의 결정 또는 적법한 권한이 확인되는가?
3. 계약 당사자 확인: 공동소유자 중 누가 임대인으로 참여하는지 명확한가?
4. 대리권 확인: 대신 서명하는 사람이 있다면 권한과 범위를 확인했는가?
5. 수령 권한 확인: 지정 계좌로 입금하는 데 필요한 동의와 약정이 있는가?
6. 권리 변동 확인: 계약 이후 근저당권·압류·소유권 변동이 없는가?
7. 자료 보관: 계약서, 동의·위임 자료, 이체확인증을 함께 보관했는가?

중개사에게는 “공동명의라 괜찮은지”만 묻기보다 지분, 임대 권한, 계약 당사자, 보증금 수령 방식을 각각 설명해 달라고 요청하세요. 다른 소유자의 명확한 반대나 권한 다툼이 확인된다면 송금을 서두르지 말고 자료를 갖추어 개별 검토를 받는 것이 좋습니다.

마무리

공동명의 집도 한 사람과 계약을 진행할 수 있는 경우가 있습니다. 하지만 그 사람이 공동소유자라는 사실만으로 계약과 보증금 수령 권한이 모두 확인되는 것은 아닙니다.

지분으로 임대 결정 권한을 확인하고, 계약서로 당사자를 확인하며, 위임·수령 약정으로 서명과 송금 권한을 확인하세요. 특히 지분 50%씩인 주택은 한 사람의 설명만으로 진행하지 않는 것이 중요합니다.

 

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터 — 민법 제265조: 공유물의 관리·보존
• 국가법령정보센터 — 공유물 임대와 지분 과반수 결정에 관한 판례
• 국가법령정보센터 — 대법원 98다43137 판결: 공동임대인의 보증금 반환채무
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 집주인의 배우자와 계약할 때 대리권 확인