정보 제공 기준일: 2026년 10월 9일
적용 안내: 「주택임대차보호법」 제3조(대항력)와 제3조의2(우선변제권) 기준의 주택 임차인 대상 일반 정보입니다. 상가 임차인은 상가건물 임대차보호법에서 사업자등록과 확정일자를 기준으로 하므로 이 글에서 다루지 않습니다. 보증금이 적은 임차인의 최우선변제는 별도 제도이며 소액임차인 최우선변제금 글에서 정리했습니다.
전세나 월세 계약을 하면 "전입신고와 확정일자를 꼭 받으세요"라는 말을 들습니다. 그런데 왜 둘 다 필요한지, 이사 당일에 해도 되는지, 하나만 하면 어떻게 되는지는 잘 모르는 경우가 많습니다. 간단히 말하면 대항력은 "쫓겨나지 않을 권리", 우선변제권은 "돈을 먼저 받을 권리"입니다.
이 글에서는 두 권리의 요건과 효력 발생 시점, 확정일자 받는 방법, 놓치기 쉬운 상황과 이사 당일 체크리스트를 정리합니다.
1. 대항력·우선변제권·최우선변제 한눈에 구분
핵심은 "전입신고 → 대항력, 전입신고 + 확정일자 → 우선변제권"이라는 흐름입니다. 아래 표에서 근거 조문과 효력 시점까지 함께 확인하세요.
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제 |
|---|---|---|---|
| 한 줄 정의 | 쫓겨나지 않을 권리 | 돈을 먼저 받을 권리 | 소액임차인이 일부를 가장 먼저 받는 권리 |
| 근거 | 주택임대차보호법 제3조 | 주택임대차보호법 제3조의2 | 주택임대차보호법 제8조 |
| 요건 | 주택 인도(거주) + 전입신고 | 대항요건 + 확정일자 | 소액임차인 + 경매개시 등기 전 대항요건 |
| 효력 발생 | 전입신고 다음 날 0시 | 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 시점 | 대항요건을 갖춘 상태에서 경매 시 |
| 보호 내용 | 집주인이 바뀌어도 계약과 보증금 주장 | 경매·공매 시 후순위 권리자보다 먼저 배당 | 근저당보다 먼저 보증금 일부 변제 |
2. 대항력: 집주인이 바뀌어도, 쫓겨나지 않을 권리
대항력은 주택을 인도받아 실제로 거주하고(점유) 전입신고(주민등록)를 마치면 전입신고 다음 날 0시부터 생깁니다. 대항력이 있으면 집이 팔려 집주인이 바뀌어도 새 집주인에게 임대차 계약과 보증금 반환을 주장할 수 있고, 계약 기간 동안 거주를 계속할 수 있습니다. 집주인이 바뀌었을 때 확인할 사항은 전세 살던 집의 집주인이 바뀌면 글에서 정리했습니다.
대항력을 유지하려면
- 입주(점유)와 주민등록(전입)을 계약 기간 내내 유지해야 합니다. 이사하면서 전입신고를 옮기면 대항력을 잃습니다. 이사를 먼저 가야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 이동하는 것이 원칙입니다.
- 전입신고 주소는 실제 거주지와 정확히 일치해야 합니다. 아파트·다세대는 동·호수까지, 다가구주택은 주택 유형별 기재 방식이 달라질 수 있으니 주민센터에서 확인하세요.
- 전입신고만이 아니라 실제 거주(점유)도 필요합니다.
선순위 근저당이 있는 집이라면
대항력이 있어도 내가 전입하기 전에 이미 근저당이 설정된 집이라면 사정이 달라집니다. 이 경우 근저당이 먼저이므로 집이 경매로 팔릴 때 임차인의 대항력이나 배당 순위가 근저당보다 뒤에 놓여 보증금을 온전히 지키기 어려울 수 있습니다. 구체적인 결과는 사건마다 다르니 계약 전에 등기사항증명서로 근저당 설정일과 채권최고액을 확인하세요.
3. 확정일자와 우선변제권: 경매에서 돈을 먼저 받을 권리
확정일자는 임대차계약서에 그 날짜에 계약서가 존재했다는 사실을 공적으로 확인받는 도장입니다. 대항요건(전입신고 + 거주)에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생겨, 집이 경매나 공매로 팔릴 때 후순위 권리자와 일반 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다.
효력 발생 시점: 둘 중 늦은 때
우선변제권은 대항력이 발생한 시점과 확정일자를 받은 시점 중 늦은 때를 기준으로 합니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리해도 우선변제권은 그날이 아니라 다음 날 0시에 생깁니다.
| 상황 (예시 날짜) | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 6월 10일 전입신고 + 확정일자를 같은 날 처리 | 6월 11일 0시 | 6월 11일 0시 |
| 6월 10일 전입신고, 6월 25일 확정일자 | 6월 11일 0시 | 6월 25일 (확정일자를 받은 날) |
| 6월 10일 확정일자만, 6월 25일 전입신고 | 6월 26일 0시 | 6월 26일 0시 (전입신고 효력 발생 후) |
확정일자를 늦게 받으면 그 사이에 새로 설정된 근저당권자 등에게 순위가 밀릴 수 있어 빠를수록 유리합니다.
확정일자가 있고 없고의 차이 (단순화한 예시)
전세 보증금 5억 원인 집이 경매에서 6억 원에 낙찰되었고, 임차인이 입주한 뒤 근저당 2억 원이 설정되어 있었다고 가정합니다(경매 비용과 세금 등은 제외).
| 구분 | 배당 결과 |
|---|---|
| 대항력 + 확정일자 있음 (우선변제권 있음) | 임차인이 먼저 5억 원 전액 배당, 남은 1억 원을 후순위 근저당권자가 배당 |
| 대항력만 있고 확정일자 없음 | 배당 순위가 없어 근저당권자 2억 원이 먼저 배당되고 임차인은 남은 4억 원만 배당될 수 있음 |
실제 결과는 선순위 권리, 배당 순서, 경매 비용 등에 따라 달라집니다. 중요한 점은 확정일자가 있으면 후순위 권리자보다 앞서 배당받는다는 것입니다. 경매가 시작되었다면 전세 살던 집이 경매에 넘어갔다면 글에서 배당요구 순서를 확인하세요.
4. 확정일자 받는 방법
| 방법 | 수수료 | 준비물·방식 |
|---|---|---|
| 주민센터(행정복지센터) 방문 | 600원 | 신분증, 임대차계약서 원본. 전입신고와 함께 처리 가능 |
| 대법원 인터넷등기소(온라인) | 500원 | 회원가입과 로그인 후 신청서 작성·제출, 24시간 가능 |
| 등기소 방문 | 600원 | 신분증, 임대차계약서 원본 |
또 주택임대차계약 신고(전월세 신고제)를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 경우가 있습니다. 이 경우에도 전입신고는 따로 해야 하며 신고 대상과 방법은 전월세 신고제 총정리 글을 참고하세요.
확정일자를 받았는지 확인하는 방법
- 인터넷등기소에서 확정일자 부여 여부를 열람할 수 있습니다(수수료 500원).
- 주민센터·등기소·시군구청에서 확정일자 부여현황을 발급받을 수 있습니다(수수료 600원, 임대차 계약 당사자 등 이해관계인만 신청 가능).
5. 놓치기 쉬운 상황 6가지
| 상황 | 결과 |
|---|---|
| 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않음 | 대항력은 있지만 우선변제권이 없어 경매 배당에서 불리 |
| 확정일자만 받고 전입신고를 하지 않음 | 대항요건이 없어 우선변제권이 인정되지 않음 |
| 확정일자를 한참 뒤에 받음 | 그 사이 설정된 근저당 등에 순위가 밀릴 수 있음 |
| 이사하면서 전입신고를 먼저 옮김 | 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있음. 이사 전 임차권등기 필요 |
| 계약 중 보증금을 올려 증액 계약 | 증액분에 대해 새로 확정일자를 받아야 우선변제권이 인정된다는 점을 확인하세요 |
| 전입신고 주소를 잘못 기재 | 대항력 인정에 문제가 생길 수 있으니 등기부·건축물대장 주소와 대조 |
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받은 경우는 임차권등기명령 신청방법 글을 참고하세요.
이사 전·당일·이후 체크리스트
- 계약 전: 등기사항증명서로 소유자, 근저당 설정일, 채권최고액을 확인합니다.
- 잔금 지급 당일: 신분증과 계약서 원본을 챙겨 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다.
- 입주 후: 확정일자가 부여되었는지 열람으로 확인합니다.
- 거주 기간 중: 전입신고와 점유를 유지합니다. 보증금 증액 시 증액분 확정일자도 받습니다.
- 계약 만료 시: 보증금을 돌려받기 전에는 이사하거나 전출하지 않습니다.
- 보증금이 큰 경우 전세보증금반환보증 가입 여부를 함께 검토합니다. 반환 지연 시 절차는 HUG 이행청구 방법 글에 있습니다.
결론
첫째, 대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날 0시에 생기며, 집주인이 바뀌어도 계약과 보증금을 주장할 수 있는 "쫓겨나지 않을 권리"입니다.
둘째, 우선변제권은 대항요건에 확정일자를 더해야 하고, 대항력 발생일과 확정일자 중 늦은 시점부터 효력이 생깁니다. 이사 당일 둘 다 처리해도 다음 날 0시에 생깁니다.
셋째, 확정일자는 주민센터(600원), 인터넷등기소(500원), 등기소(600원)에서 받고 전월세 신고 시 자동 부여될 수 있습니다. 잔금일에 전입신고와 확정일자를 같은 날 받는 것이 가장 안전합니다. 근저당이 선순위로 있는 집은 계약 전에 등기부로 반드시 확인하세요.
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 대항력과 우선변제권의 구체적인 판단은 선순위 권리, 주소 기재, 계약 갱신 여부 등 사정에 따라 달라지므로 법원, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 변호사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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공식 참고자료
- 국가법령정보센터(law.go.kr) 「주택임대차보호법」 제3조 (대항력 등), 제3조의2 (보증금의 회수), 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
- 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 > 보증금의 회수」
- 대법원 인터넷등기소 (확정일자 온라인 신청·열람, 등기사항증명서 열람)
- 정부24 (전입신고 온라인 신청)
- 대한법률구조공단(klac.or.kr, 국번 없이 132) 법률상담