2026년 아파트 청약 조건｜무주택기간·청약통장·가점제 계산방법 총정리

정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일 기준

2026년 아파트 청약을 준비하는 분들이 가장 많이 궁금해하는 것은 “청약통장만 있으면 1순위가 되는가?”, “무주택기간은 언제부터 계산하는가?”, “가점제 점수는 어떻게 계산하는가?”입니다.

결론부터 말하면 아파트 청약은 단순히 청약통장을 가지고 있는 것만으로 충분하지 않습니다. 공급되는 주택이 국민주택인지 민영주택인지, 지역이 수도권인지 지방인지, 청약통장 가입기간과 납입횟수 또는 예치금이 충족됐는지, 무주택기간과 부양가족 수가 어떻게 되는지에 따라 결과가 달라집니다.

2026년 현재 「주택공급에 관한 규칙」은 2026년 6월 15일 시행 기준으로 청약 1순위 요건과 가점제 기준을 규정하고 있습니다. 가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 주택청약종합저축 가입기간을 합산해 입주자를 선정하는 방식입니다. 법제처

이번 글에서는 첫째 아파트 청약 1순위 조건, 둘째 무주택기간과 가점제 계산방법, 셋째 실제 청약 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리합니다.

2026년 아파트 청약 1순위 조건은 어떻게 달라질까?

아파트 청약에서 가장 먼저 구분해야 하는 것은 국민주택과 민영주택입니다.

국민주택은 국가·지자체·LH 등 공공이 공급하거나 국민주택규모 이하로 공급되는 주택이 중심이고, 민영주택은 민간건설사가 공급하는 일반적인 아파트가 대표적입니다.

두 유형은 청약통장을 사용한다는 점은 같지만 1순위를 판단하는 기준이 다릅니다.

국민주택의 경우 2026년 현재 수도권에서는 원칙적으로 주택청약종합저축 가입 후 1년이 지나고 월 납입금을 12회 이상 납입해야 1순위 요건을 충족합니다. 다만 청약과열 우려 등이 있는 경우 시·도지사가 가입기간과 납입횟수를 각각 최대 24개월·24회까지 늘릴 수 있습니다. 수도권 외 지역은 원칙적으로 가입 후 6개월, 6회 이상 납입 기준이 적용될 수 있습니다. 법제처

정리하면 다음과 같습니다.

구분수도권 일반 기준수도권 외 일반 기준

국민주택 청약통장 가입기간	1년 이상	6개월 이상
납입횟수	12회 이상	6회 이상
지역별 강화 가능	최대 24개월·24회	최대 12개월·12회

민영주택은 기준이 조금 다릅니다.

2026년 현재 수도권 민영주택 일반공급 1순위는 원칙적으로 주택청약종합저축 가입 후 1년 이상이 지나고, 해당 지역과 주택 면적에 맞는 예치기준금액을 충족해야 합니다. 수도권 외 지역은 원칙적으로 6개월 이상 가입한 뒤 예치기준금액을 충족하면 1순위가 될 수 있습니다. 지역 상황에 따라 가입기간이 더 길어질 수 있습니다. 법제처

여기서 많은 분들이 착각하는 부분이 있습니다.

“청약통장을 10년 가지고 있으면 무조건 1순위다”라는 생각입니다.

가입기간이 길어도 민영주택의 경우 필요한 예치금이 부족하면 1순위 요건을 충족하지 못할 수 있고, 국민주택은 납입횟수가 부족하면 문제가 될 수 있습니다.

또 1순위 자격을 충족한다고 해서 당첨되는 것은 아닙니다.

1순위 신청자가 공급물량보다 많으면 가점제, 추첨제 또는 국민주택의 별도 공급순차를 통해 당첨자를 선정합니다.

국민주택의 경우 전용면적 40㎡를 초과하는 주택에서 경쟁이 발생하면 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 저축총액이 많은 사람이 우선되고, 40㎡ 이하에서는 3년 이상 무주택세대구성원 가운데 납입횟수가 많은 사람이 우선됩니다. 법제처

즉 청약통장은 단순히 오래 보유하는 것보다 어떤 주택에 청약할 것인지에 맞춰 관리하는 것이 중요합니다.

민영주택을 주로 노린다면 가입기간과 예치금, 가점제가 중요하고, 국민주택을 노린다면 납입횟수와 납입인정금액, 무주택기간이 더욱 중요할 수 있습니다.

무주택기간과 청약가점은 어떻게 계산할까?

민영주택 가점제에서 가장 중요한 세 가지 항목은 다음과 같습니다.

• 무주택기간
• 부양가족 수
• 청약통장 가입기간

가점제는 이 세 항목의 점수를 합산해 높은 사람을 우선 선정하는 구조입니다. 현행 규칙상 가점제 항목 자체도 이 세 가지로 명시돼 있습니다. 법제처

먼저 무주택기간입니다.

2026년 현재 가점제에서 무주택기간은 원칙적으로 신청자가 만 30세가 되는 날부터 계산합니다.

다만 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 무주택기간을 계산할 수 있습니다.

신청자나 배우자가 과거 주택을 소유한 적이 있다면 최근에 주택을 처분하고 다시 무주택자가 된 날부터 기간을 계산합니다. 법제처

예를 들어 1990년 1월 1일생으로 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람이 있다고 가정하겠습니다.

만 30세가 되는 2020년 1월 1일부터 무주택기간이 시작됩니다.

2026년 9월 청약에 신청한다면 무주택기간은 약 6년 8개월입니다.

가점표에서는 6년 이상~7년 미만 구간에 해당하므로 14점입니다. 현행 가점표에서 무주택기간은 1년 미만 2점부터 시작해 15년 이상일 경우 최대 32점까지 받을 수 있습니다. 법제처

무주택기간 점수는 다음과 같이 올라갑니다.

무주택기간점수

1년 미만	2점
1년 이상~2년 미만	4점
5년 이상~6년 미만	12점
10년 이상~11년 미만	22점
15년 이상	32점

두 번째는 부양가족입니다.

부양가족 점수는 0명이어도 5점이 부여되고, 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상이면 최대 35점입니다. 법제처

다만 주민등록등본에 같이 올라가 있다고 해서 모두 부양가족으로 인정되는 것은 아닙니다.

예를 들어 직계존속인 부모를 부양가족으로 인정받으려면 신청자가 세대주이면서 부모가 일정 기간 계속 같은 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 자녀 역시 나이와 혼인 여부, 주민등록 상태 등에 따라 인정기준이 달라질 수 있습니다. 법제처

세 번째는 청약통장 가입기간입니다.

가입기간이 길수록 점수가 높아지고, 가점제 전체 최고점은 무주택기간 32점과 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 점수를 합산하는 구조입니다.

예를 들어 다음 조건을 가정해 보겠습니다.

• 무주택기간 10년
• 부양가족 2명
• 청약통장 가입기간 12년

무주택기간 10년 이상~11년 미만이면 22점입니다.

부양가족 2명은 15점입니다.

여기에 청약통장 가입기간 점수를 더해 최종 가점을 계산합니다.

실제 청약에서는 입주자모집공고일을 기준으로 점수를 산정하기 때문에 “올해 대략 몇 점”이라고 계산하지 말고 공고일 기준으로 다시 계산해야 합니다.

또 하나 중요한 점은 민영주택이 모두 가점제로 선정되는 것은 아니라는 것입니다.

2026년 현재 전용면적과 지역에 따라 가점제와 추첨제가 함께 적용됩니다.

예를 들어 투기과열지구·청약과열지역 및 일정 수도권 공공주택지구의 민영주택 중 전용 60㎡ 이하는 일반공급의 40%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 70%를 가점제로 우선 선정하도록 규정돼 있습니다. 법제처

따라서 청약가점이 낮더라도 추첨제가 있는 단지를 공략할 기회는 남아 있습니다.

특히 추첨제 물량이 있는 수도권과 광역시에서는 추첨물량의 75%를 먼저 무주택세대구성원에게 공급하고, 이후 남은 물량은 무주택자와 1주택자 등이 경쟁하는 구조가 적용됩니다. 법제처

즉 가점이 낮다고 청약을 포기할 필요는 없고, 자신의 가점과 무주택 여부에 맞는 단지를 찾아 신청하는 것이 중요합니다.

청약 신청 전에 무주택 여부·예치금·입주자모집공고를 반드시 확인해야 하는 이유

청약에서 가장 중요한 문서는 입주자모집공고문입니다.

인터넷에서 “2026년 청약 1순위 조건”을 확인하더라도 실제 신청할 단지의 모집공고가 우선입니다.

왜냐하면 공급지역, 주택형, 규제지역 여부, 특별공급 여부 등에 따라 신청조건이 달라질 수 있기 때문입니다.

첫 번째로 확인해야 할 것은 무주택 여부입니다.

청약에서 무주택이라는 개념은 단순히 본인 명의 아파트가 없다는 의미와 다를 수 있습니다.

세대원 전체의 주택 소유 여부를 확인해야 하는 경우가 있으며, 분양권이나 입주권도 일정한 경우 주택 소유 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

반대로 「주택공급에 관한 규칙」에서 정한 일정한 소형·저가주택이나 상속주택 등은 요건에 따라 주택을 소유하지 않은 것으로 보는 예외가 적용될 수 있습니다.

따라서 과거 주택을 소유했던 사람, 분양권이나 입주권이 있는 사람, 부모님과 같은 세대를 구성하고 있는 사람은 청약 전에 무주택 판단기준을 반드시 확인해야 합니다.

두 번째는 청약통장 예치금입니다.

민영주택 청약은 가입기간만 충족한다고 끝나는 것이 아니라 모집공고일 현재 지역과 주택 면적에 맞는 예치기준금액을 충족해야 합니다. 법제처

예를 들어 특정 면적의 아파트에 청약하려고 하는데 청약통장 잔액이 부족하다면 1순위가 제한될 수 있습니다.

따라서 관심단지가 있다면 모집공고가 나오기 전에 내 통장의 가입일과 예치금, 납입내역을 확인하는 것이 좋습니다.

세 번째는 거주지역입니다.

아파트는 해당 주택건설지역 거주자에게 우선 공급되는 경우가 많고, 대규모 택지개발지구 등에서는 해당지역과 기타지역의 공급비율이 나뉘기도 합니다.

따라서 서울에 거주하면서 경기도 아파트에 청약하거나 경기도의 다른 시에 청약하는 경우에는 ‘청약 가능 여부’와 ‘해당지역 우선 자격’을 구분해야 합니다.

네 번째는 특별공급입니다.

신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모부양 등 특별공급은 일반공급과 별도의 자격을 적용합니다.

소득과 자산, 혼인기간, 자녀 수, 무주택기간 등이 별도로 적용될 수 있기 때문에 자신이 특별공급 대상이라면 일반공급만 준비하는 것보다 유리한 선택지가 있는지 확인할 필요가 있습니다.

다섯 번째는 재당첨 제한과 과거 당첨이력입니다.

가점제를 적용할 때 과거 2년 이내 가점제로 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 사람은 일정한 경우 다시 가점제 대상에서 제외될 수 있습니다. 법제처

청약통장이 살아 있다고 해서 언제든 같은 조건으로 신청할 수 있는 것은 아니라는 의미입니다.

실제 청약 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 청약홈에서 청약통장 가입내역 확인
2. 본인과 세대원의 주택소유 여부 확인
3. 무주택기간 계산
4. 부양가족 인정인원 확인
5. 민영주택이라면 예치금 확인
6. 국민주택이라면 납입횟수와 저축총액 확인
7. 해당지역 거주기간 확인
8. 특별공급 자격 확인
9. 과거 당첨·재당첨 제한 확인
10. 입주자모집공고 최종 확인

예를 들어 본인의 가점이 50점이라고 하더라도 어떤 단지에서는 충분하지 않을 수 있고, 다른 단지에서는 추첨제 물량을 노릴 수 있습니다.

따라서 단순히 “내 청약점수가 몇 점인가”보다 어떤 공급유형에 지원하는 것이 유리한 조건인지를 먼저 판단하는 것이 중요합니다.

결론

첫째, 2026년 아파트 청약 1순위 조건은 국민주택과 민영주택이 다릅니다.

국민주택은 가입기간과 납입횟수가 중요하고, 민영주택은 가입기간과 지역·면적별 예치금 기준을 확인해야 합니다. 수도권 일반기준으로 국민주택은 1년·12회, 민영주택은 1년 이상 가입이 기본적인 출발점이지만 지역에 따라 요건이 강화될 수 있습니다. 법제처

둘째, 민영주택 가점제는 무주택기간·부양가족·청약통장 가입기간을 합산해 계산합니다.

무주택기간은 원칙적으로 만 30세부터 계산하며 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 과거 주택을 보유했다면 최근 무주택자가 된 날부터 다시 계산합니다. 법제처

셋째, 1순위라고 해서 당첨되는 것은 아닙니다.

가점제와 추첨제, 지역우선, 특별공급 등 여러 기준을 함께 봐야 합니다. 특히 가점이 낮더라도 추첨제가 적용되는 주택에서는 당첨 가능성을 검토할 수 있습니다. 법제처

청약을 준비한다면 가장 먼저 다음 다섯 가지를 확인하세요.

청약통장 가입일 → 무주택기간 → 부양가족 수 → 예치금·납입내역 → 입주자모집공고

이 다섯 가지를 미리 정리해 두면 실제 청약공고가 나왔을 때 신청 가능 여부를 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 제27조 국민주택 일반공급 법제처
• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 민영주택 일반공급 법제처
• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1 가점제 적용기준 법제처
• 국가법령정보센터 「주택공급에 관한 규칙」 2026년 6월 15일 시행본 법제처
• 한국부동산원 청약홈