2026년 내 집 마련 순서｜예산 계산부터 대출·계약·잔금·등기까지 단계별 정리

정보 제공 기준일: 2026년 9월 30일

적용 안내: 2026년 10월 기준 일반 정보입니다. 대출 규제, 토지거래허가구역 지정 현황과 기간(서울 전역·경기 일부, 현재 2026년 12월 31일까지), 세금 기준은 바뀔 수 있으므로 계약 전에 금융기관·관할 구청·위택스에서 다시 확인하세요.

처음 집을 사려고 하면 가장 어려운 것은 "무엇부터 해야 하는가?"입니다. 집을 먼저 보러 가야 하는지, 대출한도를 먼저 확인해야 하는지, 계약금은 얼마나 준비해야 하는지, 취득세는 언제 내는지 순서를 모르면 마음에 드는 집을 찾고도 계약 단계에서 자금이 부족하거나 허가 문제로 계약이 막힐 수 있습니다.

결론부터 말하면 2026년 내 집 마련은 예산 계산 → 대출 사전조회 → 지역·주택 선정 → 토지거래허가 확인 → 현장·등기부 확인 → 계약 → 거래신고 → 대출 본심사 → 잔금 → 취득세·등기·입주 순서로 진행하는 것이 안전합니다. 이 글에서는 집을 보기 전 예산과 대출한도 계산, 집 선택과 계약 시 확인사항, 잔금부터 취득세·등기·입주까지의 순서를 정리합니다.

1. 내 집 마련 10단계 한눈에 보기

그림처럼 계약 전에는 돈과 권리관계, 서울·경기는 토지거래허가까지 확인하고 잔금 전에 다시 한 번 확인합니다. 아래 표에서 단계별 핵심 확인사항을 정리했습니다.

단계	핵심 확인사항
1	자기자금 계산 (비상자금·부대비용 제외)
2	대출한도 사전확인 (LTV·DSR·주택가격별 한도)
3	지역·주택 선정, 실거래가 확인
4	토지거래허가구역 여부 확인
5	현장·등기부·건축물대장 확인
6	계약 및 특약 작성
7	거래신고 (계약일부터 30일 이내)
8	주담대 본심사
9	잔금 및 근저당 말소
10	취득세(60일)·등기·전입(14일)·입주

2. 첫 단계는 집 보기가 아니라 예산과 대출한도 계산입니다

처음 집을 사는 사람은 부동산 앱에서 아파트부터 찾아보는 경우가 많지만, 내가 얼마짜리 집까지 살 수 있는지를 먼저 계산하는 것이 더 중요합니다. 현금 전체를 집값에 넣을 수는 없습니다. 매매대금 외에 취득세, 지방교육세, 중개보수, 등기비용, 국민주택채권 비용, 이사비, 수리비가 추가되기 때문입니다.

구입 가능 주택가격 = 실제 사용 가능한 자기자금 + 실제 주택담보대출 가능액

현금이 2억 5천만 원이고 취득세·중개보수·등기비용·이사비로 2천만 원, 생활비·비상자금으로 3천만 원을 남긴다면 집값에 투입할 수 있는 자기자금은 2억 5천만 원 − 2천만 원 − 3천만 원 = 2억 원입니다. 은행에서 실제 주담대가 3억 5천만 원 가능하다고 확인했다면 구입 가능 가격은 2억 원 + 3억 5천만 원 = 약 5억 5천만 원입니다. 다만 5억 5천만 원을 모두 매매가격에 쓰면 여유가 거의 없으므로 검색 가격은 이보다 조금 낮게 정하는 것이 현실적입니다. 부대비용은 아파트 구입할 때 실제 필요한 돈 글에서 6억 원 아파트 기준으로 계산했습니다.

대출은 LTV만 보면 안 됩니다

주택가격이 6억 원이고 LTV 70%이면 단순 계산으로 6억 원 × 70% = 4억 2천만 원입니다. 하지만 실제로는 DSR과 스트레스 DSR이 적용되고, 수도권·규제지역 주택구입 주담대에는 주택가격별 최대한도(15억 원 이하 6억 원, 15억 초과~25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원)도 있습니다. 규제지역은 LTV가 40%로 더 낮습니다. 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대 3.0%(100% 적용), 지방(규제지역 제외) 주담대 1.5%의 50%입니다(2026년 하반기 기준). 4억 2천만 원을 예상했는데 DSR 결과 3억 6천만 원만 나오면 6천만 원을 추가로 마련해야 합니다. 자세한 기준은 수도권 주담대 한도와 DSR 40% 계산법 글을 참고하세요.

집을 보기 전에 최소한 다음 네 가지를 정리하세요.

확인항목	확인내용
자기자금	예금·적금·매각 가능자산
비상자금	집 구입 후 남길 현금
예상 부대비용	취득세·중개보수·등기·이사비
실제 대출한도	은행 사전조회 기준

첫 집이라면 정책대출도 비교해 보세요. 소득이 기준 이하이면 디딤돌대출, 그 위이면 보금자리론을 검토하고, 신혼 맞벌이는 10월 19일 신청분부터 부부 중 1명 소득이 7,000만 원 이하이면 합산소득이 기준을 넘어도 보금자리론을 신청할 수 있습니다. 생애최초 LTV 70%(수도권·규제지역)와 6개월 전입의무는 생애최초 주택구입 대출 조건 글에서 정리했습니다. 내 집 마련의 출발점은 "어디 아파트가 좋을까?"가 아니라 내 돈이 얼마인지 → 대출이 얼마 나오는지 → 부대비용을 빼면 얼마짜리 집을 살 수 있는지입니다.

3. 지역 선정부터 허가 확인·등기부 확인·계약까지

지역과 주택 고르기

실거주라면 출퇴근시간, 학교, 병원, 마트, 교통망, 관리비, 주차, 향후 입주물량을 함께 보세요. 같은 5억 원 아파트라도 직장까지 30분이냐 1시간 30분이냐에 따라 생활가치가 크게 다릅니다. 관심 단지를 정했다면 최근 실거래가를 확인해 호가가 시장가격보다 높은지 검토하세요. 집을 볼 때는 누수·곰팡이, 창호와 결로, 수압, 보일러, 층간소음, 주차, 관리비, 일조, 엘리베이터, 주변 소음, 향후 공사·정비계획을 점검합니다.

토지거래허가구역인지 먼저 확인하세요

2025년 10월 20일부터 서울 전역(25개 자치구)과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었고, 이 지역의 아파트와 단지 내 연립·다세대주택을 사려면 매매계약 전에 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 합니다. 현재 지정 기간은 2026년 12월 31일까지이고, 경기 지역은 지정 당시 12곳에서 이후 확대되었다는 보도가 있으니 최신 지정 현황을 구청에서 확인하세요.

• 허가를 받지 않고 계약하면 효력이 없고 처벌 대상이 될 수 있습니다. 허가 신청 서류와 처리기간은 관할 구청에서 확인하세요.
• 허가를 받은 뒤에는 취득일부터 2년간 실제로 거주해야 하며 위반하면 이행강제금이나 허가 취소를 받을 수 있습니다. 전세를 끼고 사는 갭투자는 사실상 막힙니다.
• 세입자가 있는 집을 무주택 실수요자가 매수하는 경우에는 실거주 유예 조치가 별도로 있습니다(신청 기한 2027년 12월 31일까지로 연장). 요건이 엄격하니 구청 안내를 확인하세요.

서울·경기 대부분은 조정대상지역·투기과열지구이기도 해서 LTV 40%와 6개월 이내 전입의무가 함께 적용됩니다. 허가 일정이 늦어지면 대출 실행 시기와 잔금일도 함께 조정해야 합니다.

등기부·건축물대장·계약

마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약금을 보내면 안 됩니다. 계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 확인하세요. 갑구에서 실제 소유자를, 을구에서 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인합니다. 매매가격이 6억 원인데 채권최고액 4억 원의 근저당이 있다면 실제 대출잔액과 잔금일 말소 계획을 확인해야 합니다.

"매도인은 잔금일 현재 설정된 근저당권을 잔금 지급과 동시에 말소한다." 같은 특약을 상황에 맞게 넣고, 계약일부터 잔금일까지 추가 근저당이나 압류가 생기지 않도록 관련 특약도 검토하세요. 등기부상 소유자와 계약자가 같은지 신분증으로 확인하고, 대리계약이면 위임장과 서류를 확인합니다. 대출이 필요하면 계약서 작성 전에 은행에 매매가격, 주소, 소득, 기존 신용대출·자동차대출·카드 장기대출, 다른 주택 보유 여부를 전달해 사전조회를 받으세요.

계약금은 보통 매매가격의 10% 수준으로 정하지만 법적 고정 비율은 아닙니다. 6억 원에 10%면 6억 원 × 10% = 6천만 원입니다.

거래신고와 자금조달계획서

부동산 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 합니다. 공인중개사가 중개했다면 중개사가 신고하는 것이 일반적이지만 매수자도 신고필증이 정상 발급됐는지 확인하세요. 또 자금조달계획서 제출 대상 거래라면 계약 체결일부터 30일 이내 관련 서류를 내야 할 수 있고, 제출 대상과 증빙서류는 거래 지역과 금액에 따라 달라지므로 중개사나 신고관청에 확인하세요.

실거래가 확인 → 현장 확인 → 토지거래허가 확인 → 등기부·건축물대장 → 대출 재확인 → 계약서 특약 → 계약금 지급 → 거래신고 확인 순서로 진행합니다.

4. 계약 후 잔금·취득세·등기·입주 순서

계약 후가 자금계획에서 가장 중요한 시기입니다. 먼저 주택담보대출 본심사를 받습니다. 사전조회에서 가능해 보였어도 본심사에서는 주택가격 평가, 소득증빙, DSR, 기존 대출을 다시 확인하므로 잔금일보다 충분히 앞서 서류를 제출하세요. 일반적으로 매매계약서, 신분증, 주민등록등본, 가족관계증명서, 소득증빙서류, 재직증명서, 등기사항증명서 등이 필요하며 은행별로 다를 수 있습니다.

잔금 자기자금 계산 사례

6억 원 아파트, 계약금 6천만 원 지급, 주담대 3억 6천만 원, 중도금 없음이라면 남은 잔금은 6억 원 − 6천만 원 = 5억 4천만 원이고, 대출 3억 6천만 원을 쓰면 잔금일 추가 자기자금은 5억 4천만 원 − 3억 6천만 원 = 1억 8천만 원입니다. 하지만 1억 8천만 원만으로는 부족합니다. 잔금 자기자금 + 취득세 등 + 중개보수 + 등기·채권비용 + 이사비를 합산해야 합니다.

잔금일 진행 순서

1. 최신 등기부 확인 (계약일 이후 새 근저당·가압류 여부)
2. 매도인 서류 확인
3. 기존 담보대출 상환·근저당 말소 처리
4. 매수인 주택담보대출 실행
5. 잔금 지급
6. 열쇠·주택 인도
7. 소유권이전등기 접수

매도인에게 기존 대출이 있으면 은행과 법무사가 기존 대출 상환·말소, 신규 대출 실행, 소유권이전등기를 동시에 진행하는 경우가 많습니다. 대출을 이용하는 거래에서는 은행 지정 법무사가 근저당 설정과 소유권이전을 함께 처리하기도 합니다.

취득세와 입주 후 해야 할 일

• 취득세: 일반적인 유상취득은 취득일부터 60일 이내 신고·납부합니다. 세율과 다주택 중과는 아파트 취득세 계산법 글을 참고하세요.
• 일시적 2주택: 기존 집을 두고 새 집을 사는 경우 종전 주택 처분기한이 조정대상지역 간에는 2년(8월 26일 이후 계약분)으로 단축되었으니 기한을 먼저 확인하세요.
• 전입신고: 이사 후 14일 이내에 합니다. 수도권·규제지역 주담대는 대출 실행일부터 6개월 이내 전입(1주택자는 기존 주택 6개월 내 처분 조건)해야 합니다.
• 기타: 관리비 정산, 전기·수도·가스 명의변경, 이사, 주소 변경, 우편물 이전, 주차 등록, 관리사무소 입주 등록

집을 사는 과정에서 가장 중요한 원칙은 계약 전에 돈과 권리관계를 확인하고, 잔금 전에 다시 한 번 확인하는 것입니다.

결론

첫째, 내 집 마련은 집을 보는 것보다 예산과 실제 대출한도를 먼저 확인해야 합니다. LTV만 보고 계산하면 DSR, 스트레스 금리(수도권·규제지역 3.0%), 주택가격별 한도 때문에 실제보다 높게 예상할 수 있습니다.

둘째, 서울 전역과 경기 일부는 토지거래허가구역이라 계약 전에 허가를 받아야 하고 허가 후 2년 실거주 의무가 있습니다. 계약 전에는 허가 여부, 등기부등본, 건축물대장, 실거래가, 계약 상대방을 확인하고 근저당이 있다면 말소 특약을 명확히 하세요.

셋째, 계약 이후에는 거래신고(30일), 대출 본심사, 잔금, 취득세(60일), 등기, 전입(14일, 규제지역 주담대는 6개월 이내)을 하나의 자금·일정 계획으로 관리하세요.

예산 계산 → 대출 사전확인 → 지역 선정 → 토지거래허가 확인 → 현장·등기부 확인 → 계약 → 거래신고 → 대출 본심사 → 잔금 → 취득세·등기 → 입주 순서만 기억해도 계약이 흔들리는 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 법률·세무·금융 자문이 아닙니다. 토지거래허가구역, 대출 규제, 세금 기준은 시기에 따라 달라지므로 계약 전에 관할 구청, 금융기관, 위택스, 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 금융위원회 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」 카드뉴스·FAQ (스트레스 DSR·주담대 한도)
• 국토교통부(molit.go.kr) 토지거래허가구역 지정 공고, 관할 시·군·구청 토지거래허가 안내
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 (거래신고) 및 같은 법 시행규칙 (자금조달계획서)
• 위택스(wetax.go.kr) 취득세 신고·납부