임차권등기명령 신청방법｜보증금 못 받고 이사할 때 준비서류와 등기 완료 확인

정보 확인 기준일: 2026년 10월 4일

전세계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고, 새집의 이사 날짜는 다가온다면 무엇부터 해야 할까요?

이때 검토할 제도가 임차권등기명령입니다. 임대차가 종료된 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다.

가장 중요한 것은 신청서를 접수한 것과 등기가 완료된 것은 다르다는 점입니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사하려면, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 완료되었는지 확인해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3제5항은 임차권등기를 마친 경우의 권리 취득과 유지를 규정하고 있습니다.

이 글에서는 일반적인 주택 임차인을 기준으로 신청요건, 서류 준비, 접수 후 확인사항을 정리합니다.

1. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?

기본적으로 두 가지 조건을 확인합니다.

• 임대차가 법적으로 종료되었는가?
• 아직 반환받지 못한 보증금이 있는가?

보증금을 전혀 받지 못한 경우뿐 아니라 일부만 돌려받은 경우에도 신청을 검토할 수 있습니다. 전세뿐 아니라 보증금이 있는 월세도 해당할 수 있습니다. 신청 법원은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원입니다.

계약서의 만료일만 보면 안 됩니다

신청을 준비할 때는 계약서에 적힌 날짜와 실제 종료 여부를 구분해야 합니다.

계약이 갱신되었거나 종료 통지의 효력이 아직 발생하지 않았다면, 최초 계약서의 만료일이 지났다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 다음 자료를 함께 확인하세요.

확인할 내용준비할 자료

최초 계약과 갱신 내용	최초 계약서, 갱신계약서, 변경 합의
계약을 종료하기로 한 경위	갱신 거절·해지 통지 또는 종료 합의
상대방에게 통지가 도달했는지	답장, 수신·배달 기록 등
반환받지 못한 금액	보증금 지급·반환 이체내역

통화만 했다면 언제 어떤 내용을 전달했는지 정리하고, 상대방의 답변이 남아 있는 문자나 메시지도 보관하는 것이 좋습니다. 다만 메시지가 있다는 사실만으로 종료의 법적 효력이 언제나 인정되는 것은 아닙니다.

일부를 돌려받았다면 잔액을 구분합니다

다음은 이해를 위한 가정한 사례입니다.

항목금액

계약상 보증금	200,000,000원
집주인이 이미 반환한 금액	150,000,000원
아직 받지 못한 잔액	50,000,000원

이 경우 계약상 보증금과 미반환 잔액을 각각 명확하게 기재하고, 1억 5천만원을 반환받은 내역을 함께 정리해야 합니다. 이미 받은 돈까지 미반환 금액으로 적으면 사실관계가 맞지 않게 됩니다.

2. 필요한 서류와 신청 순서는 어떻게 될까?

서류는 단순히 많이 제출하는 것보다 계약 내용·종료 사실·미반환 금액·기존 권리 취득 시점이 서로 맞도록 준비하는 것이 중요합니다.

먼저 준비할 자료

아래는 일반적인 준비 목록입니다. 주택 상태와 사건 내용에 따라 추가 서류나 보완이 필요할 수 있습니다.

자료확인 목적

임대차계약서와 갱신·변경계약서	계약 당사자, 보증금, 기간 확인
주택의 등기사항증명서	부동산 표시와 소유관계 확인
주민등록 등·초본 등 전입 이력 자료	주민등록을 마친 시점 확인
확정일자가 표시된 계약서 등	확정일자 취득 사실 확인
입주·점유 시작을 소명할 자료	실제 주택 인도 시점 확인
종료 통지와 도달 자료 또는 종료 합의서	임대차 종료 사유 확인
보증금 지급·일부 반환 내역	미반환 잔액 확인
임차 부분을 표시한 도면	주택 일부를 임차한 경우 대상 특정

법령상 첨부서류에는 등기사항증명서, 임대차계약증서, 대항력·우선변제권 취득을 소명하는 자료 등이 포함됩니다. 다가구주택의 일부를 임차했다면 임차 부분을 표시한 도면도 확인해야 합니다.

서류를 정리할 때는 날짜를 한 장에 모아보세요.

계약일 → 입주일 → 전입신고일 → 확정일자 → 종료 통지일·도달일 → 계약 종료일 → 보증금 반환 내역

날짜가 서로 다른 이유가 있다면 신청 전에 확인해 두는 것이 좋습니다.

신청은 다음 순서로 진행합니다

① 관할 법원과 신청 경로 확인

임차주택 소재지 관할 법원을 확인합니다. 방문 접수에 필요한 서식과 제출 방법은 해당 법원에 확인하고, 온라인 접수는 대한민국 법원 전자소송포털에서 ‘주택임차권등기명령’ 관련 신청 메뉴와 안내를 확인하세요.

② 신청서 작성

임대인·임차인 정보, 주택의 표시, 보증금과 미반환 금액, 계약 종료 경위 등을 작성합니다. 기존 대항력·우선변제권과 관련된 입주일·전입일·확정일자도 자료와 일치하게 정리합니다.

③ 서류 제출과 접수 확인

첨부파일은 글자가 잘 보이고 페이지가 빠지지 않았는지 확인합니다. 비용은 접수 방식과 사건 내용에 따른 법원 안내 금액을 확인하고, 접수증과 납부내역을 보관하세요.

④ 보정 요청 확인

법원이 설명이나 서류를 추가로 요구하면 정해진 기간 안에 보완해야 합니다. 접수 후에도 사건 진행상황과 통지를 확인하는 일정이 필요합니다.

⑤ 결정 후 등기사항증명서 확인

결정문을 받았다는 이유만으로 이사 준비를 끝내지 마세요. 최종적으로 해당 주택의 등기사항증명서를 확인해야 합니다.

처리기간은 사건과 보완 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로, “신청하면 며칠 뒤에는 반드시 이사할 수 있다”는 가정으로 일정을 잡지 않는 것이 좋습니다.

3. 등기 완료 전 이사와 완료 후 주의사항

접수·결정·등기 완료를 구분하세요

현재 단계의미이사 전 확인

신청 접수	법원에 신청서를 제출한 상태	등기 완료로 보면 안 됨
인용 결정	법원이 신청을 받아들인 상태	실제 등기 기재 여부를 추가 확인
임차권등기 완료	등기사항증명서에 등기가 기재된 상태	주택·임차인·보증금 등 내용 확인

기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하려면, 등기 완료 전에 주택 인도나 주민등록 이전으로 대항요건을 상실하지 않도록 주의해야 합니다. 등기를 마친 뒤에는 법이 정한 범위에서 기존 권리를 유지할 수 있습니다.

대항력은 집주인이 바뀌는 등의 상황에서 임대차관계를 주장할 수 있는 효력이고, 우선변제권은 경매·공매에서 일정한 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 어느 경우든 보증금 전액 회수를 보장한다는 뜻은 아닙니다.

이미 이사했다면 신청 자체를 포기하지 마세요

이미 점유를 잃었더라도 임대차가 종료되고 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령 신청이 가능한 경우가 있습니다. 그러나 신청 가능 여부와 기존 권리의 유지 여부는 별개입니다.

등기 전에 대항요건을 상실했다면 나중에 등기했다고 과거의 순위가 당연히 되살아나는 것은 아닙니다. 전출일·주택 인도일·등기일과 다른 권리의 설정 시점을 함께 검토해야 합니다.

이미 이사했거나 소유자가 바뀐 경우에는 계약서, 주민등록 변동내역, 등기사항증명서를 준비해 법률상담을 받는 것이 좋습니다.

임차권등기만으로 보증금이 자동 지급되지는 않습니다

임차권등기명령은 보증금 반환 판결이나 보증기관의 지급 결정과 같은 절차가 아닙니다. 등기가 되었다고 법원이 집주인 계좌에서 돈을 꺼내 지급하는 것은 아닙니다.

보증금이 계속 반환되지 않으면 지급명령·반환소송 등 회수 절차를 별도로 검토해야 합니다. 반환보증 가입자는 보증기관의 사고 접수와 이행청구 조건도 별도로 확인해야 합니다. 이사 일정 역시 가입한 상품의 요건과 함께 확인하세요.

집주인이 “등기를 먼저 지워주면 보증금을 주겠다”고 요구하는 경우에도 신중해야 합니다. 대법원 판례에 따르면 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 실제 반환을 확인하지 않은 채 말소부터 진행하지 않도록 주의하세요.

보증금을 못 받고 이사해야 한다면, 먼저 계약 종료와 미반환 잔액을 확인하고 신청서류를 준비하세요. 이사 전 최종 확인 대상은 접수증이 아니라 임차권등기가 기재된 등기사항증명서입니다.

참고자료

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 임차권등기명령 신청
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3제5항
• 대한민국 법원 전자소송포털

이 글은 일반적인 주택 임차인을 위한 안내입니다. 계약 종료 여부가 다투어지거나 이미 전출한 경우, 미등기 건물·소유자 변경 등 사정이 있다면 개별 법률 검토가 필요합니다.