주택담보대출 금리 유형 비교｜변동·혼합·주기형·고정금리 선택 기준과 스트레스 DSR 한도 차이

정보 제공 기준일: 2026년 10월 16일

적용 안내: 금리 유형의 정의와 스트레스 DSR 반영 비율은 은행권 「2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안」(2026년 7월 1일~12월 31일 적용) 기준의 일반 정보입니다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 3.0%를 100%, 지방(규제지역 제외)은 1.5%의 50%를 적용합니다. 스트레스 금리는 6월과 12월에 다시 정해지므로 2027년 1월부터 달라질 수 있습니다. 예시의 금리와 금액은 설명을 위한 가정이며 실제 상품·승인 조건이 아닙니다.

주택담보대출을 알아보면 "변동금리, 5년 혼합형, 5년 주기형, 고정금리 중에 무엇을 고를까?"라는 선택에서 막힙니다. 금리 수준만 보고 정하면 대출 한도가 예상보다 줄어드는 일이 생길 수 있습니다. 스트레스 DSR에서 금리 유형마다 반영하는 비율이 다르기 때문입니다.

이 글에서는 금리 유형 4가지의 차이, 유형별로 한도가 얼마나 달라지는지, 금리가 오를 때 월 납입액이 얼마나 늘어나는지, 상황별 선택 기준과 은행에 물어볼 질문을 정리합니다. 스트레스 DSR 자체의 개념은 스트레스 DSR이란 글에서 설명했습니다.

1. 금리 유형 4가지 한눈에 비교

그림의 한도 예시는 아래 2번에서 계산 과정과 함께 설명합니다.

유형	금리 방식	금리 변동 위험	스트레스 금리 반영
변동형	코픽스 등 지표금리에 연동되어 보통 6개월·1년 단위로 금리가 다시 정해집니다.	가장 큼	100%
혼합형	일정 기간(예: 5년) 고정 후 변동금리로 전환합니다.	고정 기간 이후에 노출	5~9년 고정이면 60% (5년 미만은 100%)
주기형	일정 주기(예: 5년)마다 금리를 다시 정합니다.	주기마다 재산정	5~9년 주기면 30% (5년 미만은 100%)
고정형	만기까지 금리가 바뀌지 않습니다.	없음	미적용

고정 기간이나 주기가 길수록 반영 비율이 낮아지는 구조입니다. 다만 이것은 대출 한도를 정하는 심사 방식일 뿐 실제로 내는 금리가 아닙니다. 실제 금리는 상품과 은행, 우대 조건에 따라 달라서 고정형이 변동형보다 높을 수도, 낮을 수도 있습니다.

2. 금리 유형에 따라 한도가 달라지는 이유

한도를 계산할 때 은행은 심사금리 = 실제 금리 + (스트레스 금리 × 반영 비율)로 DSR을 계산합니다. 수도권 주담대의 스트레스 금리 3.0%를 적용한 가정 사례입니다.

유형	실제 금리(가정)	스트레스 가산	심사금리	DSR 기준 한도(약)
변동형	4.0%	3.0% × 100% = 3.0%p	7.0%	3억 원
5년 혼합형	4.0%	3.0% × 60% = 1.8%p	5.8%	3억 4천만 원
5년 주기형	4.0%	3.0% × 30% = 0.9%p	4.9%	3억 8천만 원
고정형	4.0%	없음	4.0%	4억 2천만 원

가정: 연소득 6,000만 원, 다른 대출 없음, DSR 40%(연 원리금 상환액 2,400만 원, 월 200만 원), 만기 30년 원리금균등상환. 실제 한도는 여기에 LTV와 주택가격별 한도가 함께 적용되어 더 줄어들 수 있습니다. 한도 계산은 DSR 40% 계산법, 수도권 한도는 수도권 주담대 한도, 지역별 LTV는 LTV 기준 글을 참고하세요.

3. 금리가 오르면 월 납입액은 얼마나 늘까?

대출금 3억 원, 만기 30년, 원리금균등상환 기준입니다(상환 방식 차이는 원금균등과 원리금균등 글 참고).

금리	월 납입액(약)	3.5% 대비 월 증가액
3.5%	134만 7천 원	-
4.0%	143만 2천 원	+8만 5천 원
4.5%	152만 원	+17만 3천 원
5.0%	161만 원	+26만 3천 원
5.5%	170만 3천 원	+35만 6천 원

금리가 1%p 오르면 월 약 17만~18만 원, 연 약 210만 원 안팎 부담이 늘어납니다. 4.0% 기준으로 30년 동안 내는 총이자는 약 2억 1,560만 원입니다. 변동형이나 혼합형은 이런 변화가 고정 기간 이후 또는 재산정 시점에 반영된다는 점을 생각해야 합니다.

4. 상황별 선택 기준

상황	고려할 방향	이유
한도가 빠듯함	주기형·혼합형(고정·주기 기간이 긴 상품)	스트레스 금리 반영이 낮아 한도 축소가 작습니다.
월 납입액이 변하는 것이 불안함	고정형·혼합형	금리 변동 위험이 낮습니다.
5년 안에 매도·이사할 계획	변동형·혼합형 검토	고정 기간 이후의 금리 변동 위험을 피하고 중도상환수수료가 적은 상품을 고를 수 있습니다.
장기 거주 예정	고정형·주기형 검토	장기간 금리 위험이 낮아집니다.
금리 하락을 기대하고 소득 여유가 큼	변동형도 선택 가능	다만 금리가 오를 때 부담이 가장 큽니다.

위 표는 일반적인 고려 사항이며 특정 상품을 권유하는 것이 아닙니다. 같은 조건의 상품별 실제 금리와 한도를 받아 비교해야 합니다.

5. 신청 전 은행에 물어볼 질문 7가지

1. 같은 금액·만기·상환 방식으로 변동형·혼합형·주기형·고정형의 실제 금리와 예상 한도를 각각 알려주세요.
2. 혼합형이라면 고정 기간 종료 후 금리가 어떤 기준으로 다시 정해지는지(지표금리, 가산금리) 알려주세요.
3. 주기형이라면 재산정 주기와 금리 변동 상한이 있는지 알려주세요.
4. 우대금리 조건(급여이체, 카드 사용 등)과 조건을 못 지켰을 때 금리가 얼마나 오르는지 알려주세요.
5. 중도상환수수료가 언제까지, 얼마나 부과되는지 알려주세요.
6. 제 신청일과 주택 소재지에 적용되는 스트레스 금리와 반영 비율을 알려주세요.
7. 나중에 금리인하요구권이나 갈아타기를 할 때 알아둘 점이 있는지 알려주세요.

6. 선택할 때 놓치기 쉬운 점

• 초기 금리가 낮다고 총비용이 낮은 것은 아닙니다. 우대 조건이 끝나거나 고정 기간이 끝나면 금리가 달라질 수 있습니다.
• 한도 때문에 유형을 정할 때도 월 상환 부담은 따로 계산해야 합니다. 한도가 늘어도 매달 낼 수 있는 금액이 늘어나는 것은 아닙니다.
• 중도상환수수료 때문에 갈아타기가 막힐 수 있습니다. 계산은 주택담보대출 갈아타기 손익분기점 계산 글을 참고하세요.
• 소득이나 신용상태가 좋아지면 금리인하요구권을 검토할 수 있습니다. 대상 여부는 대출 상품별로 확인하세요.

금리 유형 선택 전 체크리스트

1. 내 월 상환 가능 금액(소득에서 생활비를 뺀 금액)을 먼저 계산했는가
2. 유형별 실제 금리와 예상 한도를 같은 조건으로 받았는가
3. 스트레스 DSR 반영 비율(변동 100%, 5~9년 혼합 60%, 5~9년 주기 30%)을 확인했는가
4. 금리가 1%p 올랐을 때의 월 납입액을 계산해 보았는가
5. 고정·주기 기간이 끝난 뒤의 금리 방식을 확인했는가
6. 중도상환수수료와 우대금리 조건을 확인했는가
7. 매도·이사 계획과 대출 기간이 맞는가

결론

첫째, 주담대 금리 유형은 변동형, 혼합형, 주기형, 고정형으로 나뉘며 스트레스 DSR 반영 비율이 변동형 100%, 5~9년 혼합형 60%, 5~9년 주기형 30%, 고정형 미적용으로 다릅니다.

둘째, 같은 실제 금리를 가정해도 유형에 따라 DSR 기준 한도가 크게 달라질 수 있습니다. 다만 이것은 심사 방식이므로 실제 금리와 월 상환 부담, 중도상환수수료까지 함께 비교하세요.

셋째, 금리가 1%p 오르면 3억 원 대출(30년 원리금균등)의 월 납입액이 약 17만~18만 원 늘어납니다. 한도와 월 상환 여력, 거주·매도 계획을 함께 보고 은행에서 유형별 조건을 받아 비교한 뒤 선택하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 금융상품 가입을 권유하지 않습니다. 금리, 한도, 수수료, 스트레스 금리는 은행·시기·개인 조건에 따라 달라지므로 신청 전에 금융기관과 공식 안내를 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 은행연합회(kfb.or.kr) 「2026년 하반기 스트레스 DSR 운영방안」
• 금융위원회(fsc.go.kr) 스트레스 DSR 제도 안내
• 금융감독원 금융소비자 정보포털 파인(fine.fss.or.kr) 주택담보대출 금리 비교
• 한국주택금융공사(hf.go.kr) 주택담보대출 안내