2026년 내 집 마련 순서｜예산 계산부터 대출·계약·잔금·등기까지 단계별 정리

정보 제공 기준일: 2026년 9월 30일 기준

처음 집을 사려고 하면 가장 어려운 것은 “무엇부터 해야 하는가?”입니다.

집을 먼저 보러 가야 하는지, 대출한도를 먼저 확인해야 하는지, 계약금을 어느 정도 준비해야 하는지, 취득세는 언제 내는지 순서를 모르면 마음에 드는 집을 찾고도 실제 계약 단계에서 자금이 부족해질 수 있습니다.

결론부터 말하면 2026년 내 집 마련은 예산 계산 → 대출 가능액 확인 → 지역·주택 선정 → 권리관계 확인 → 계약 → 대출 확정 → 잔금 → 취득세·등기 순서로 진행하는 것이 안전합니다.

특히 2026년에는 수도권·규제지역 주택담보대출에 강화된 스트레스 DSR이 적용되고 있습니다. 금융위원회는 수도권·규제지역 주택담보대출에 스트레스 금리를 최소 3.0% 적용하도록 하고 있어 단순 LTV 계산보다 실제 대출한도가 낮아질 수 있습니다. 금융규제포털

또 부동산 매매계약을 체결하면 계약일로부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야 합니다. 법제처

이번 글에서는 첫째 집을 보기 전에 예산과 대출한도를 어떻게 계산하는지, 둘째 실제 집을 선택하고 계약할 때 무엇을 확인해야 하는지, 셋째 잔금일부터 취득세·등기까지 어떤 순서로 진행해야 하는지를 정리합니다.

내 집 마련 첫 단계는 집 보기가 아니라 예산과 대출한도 계산이다

처음 집을 사는 사람이라면 부동산 앱에서 아파트를 먼저 찾아보는 경우가 많습니다.

하지만 실제로는 내가 얼마짜리 집까지 살 수 있는지를 먼저 계산하는 것이 더 중요합니다.

예산을 계산할 때는 현재 보유한 현금 전체를 집값에 투입할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

집을 구입하면 매매대금 외에도 취득세, 지방교육세, 중개보수, 등기비용, 국민주택채권 관련 비용, 이사비, 수리비 등이 추가됩니다.

따라서 다음 식으로 생각하는 것이 좋습니다.

구입 가능 주택가격 = 실제 사용 가능한 자기자금 + 실제 주택담보대출 가능액

여기서 ‘실제 사용 가능한 자기자금’은 전체 현금에서 비상예비금과 각종 부대비용을 제외한 금액입니다.

예를 들어 현재 현금이 2억5천만 원 있다고 가정하겠습니다.

취득세와 중개보수, 등기비용, 이사비 등을 위해 2천만 원을 남겨두고 생활비·비상자금 3천만 원을 유지한다면 실제 주택가격에 투입할 수 있는 자기자금은,

2억5천만 원 - 2천만 원 - 3천만 원 = 2억 원

입니다.

여기에 은행에서 실제 주택담보대출이 3억5천만 원 가능하다고 확인했다면 단순 구입 가능가격은,

2억 원 + 3억5천만 원 = 약 5억5천만 원

입니다.

하지만 5억5천만 원을 모두 매매가격에 사용하는 것은 여유가 거의 없는 계획입니다.

대출 실행액이 예상보다 줄거나 잔금 전 추가비용이 생길 수 있으므로 실제 검색가격은 이보다 조금 낮게 설정하는 것이 현실적입니다.

특히 대출은 LTV만 보고 계산하면 안 됩니다.

예를 들어 주택가격이 6억 원이고 LTV상으로 70%까지 가능하다고 가정하면 단순 계산상,

6억 원 × 70% = 4억2천만 원

입니다.

하지만 실제 은행심사에서는 DSR이 적용됩니다.

2026년 현재 수도권·규제지역 주택담보대출에는 강화된 스트레스 DSR이 적용되고 있으며 금융위원회는 스트레스 금리를 최소 3.0%로 적용하는 기준을 운영하고 있습니다. 따라서 연소득이나 기존 대출이 많다면 LTV 계산보다 대출한도가 더 낮아질 수 있습니다. 금융규제포털

예를 들어 4억2천만 원을 예상했지만 실제 DSR 심사 결과 3억6천만 원만 대출된다면,

4억2천만 원 - 3억6천만 원 = 6천만 원

을 추가로 마련해야 합니다.

그래서 집을 보러 다니기 전에 최소한 다음 네 가지를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.

확인항목확인내용

자기자금	예금·적금·매각 가능자산
비상자금	집 구입 후 남길 현금
예상 부대비용	취득세·중개보수·등기·이사비
실제 대출한도	은행 사전조회 기준

첫 집을 사는 사람이라면 생애최초 주택구입 대출이나 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책대출 대상인지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

정책대출은 일반 은행 주택담보대출과 소득기준·주택가격·대출한도 등이 다르므로 자격이 된다면 먼저 비교해 볼 필요가 있습니다.

즉 내 집 마련의 출발점은 “어디 아파트가 좋을까?”가 아니라,

내 돈이 얼마인지 → 대출이 얼마 나오는지 → 부대비용을 제외하면 실제로 얼마짜리 집을 살 수 있는지

를 계산하는 것입니다.

예산을 정했다면 지역 선정부터 등기부 확인·계약까지 어떤 순서로 진행해야 할까?

예산 범위가 정해졌다면 그다음은 지역과 주택을 고르는 단계입니다.

이때 단순히 아파트 가격만 보면 안 됩니다.

실거주라면 출퇴근시간, 학교, 병원, 마트, 교통망, 관리비, 주차, 향후 입주물량 등을 함께 봐야 합니다.

예를 들어 같은 5억 원짜리 아파트라도 한 곳은 직장까지 30분이고 다른 곳은 1시간30분이라면 실제 생활가치는 크게 다를 수 있습니다.

관심지역을 정했다면 같은 단지의 실거래가격을 확인합니다.

매도호가는 6억 원인데 최근 실거래가가 5억5천만 원 수준이라면 매도자가 제시한 가격이 실제 시장가격보다 높은지 검토할 수 있습니다.

다음은 현장 확인입니다.

집을 볼 때는 다음을 점검하는 것이 좋습니다.

• 누수와 곰팡이
• 창호와 결로
• 수도 수압
• 보일러 상태
• 층간소음 가능성
• 주차환경
• 관리비
• 일조와 방향
• 엘리베이터
• 주변 소음
• 향후 공사나 정비계획

마음에 드는 집을 찾았다고 바로 계약금을 보내면 안 됩니다.

계약 전에는 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.

등기부 갑구에서는 실제 소유자를 확인하고, 을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 확인합니다.

예를 들어 매매가격이 6억 원인데 기존 근저당권의 채권최고액이 4억 원으로 설정돼 있다면 실제 대출잔액과 잔금일 말소계획을 반드시 확인해야 합니다.

이 경우 계약서에는 다음과 같은 내용을 상황에 맞게 특약으로 넣을 수 있습니다.

“매도인은 잔금일 현재 설정된 근저당권을 잔금 지급과 동시에 말소한다.”

또 계약일부터 잔금일까지 추가적인 근저당권이나 압류 등이 생기지 않도록 관련 특약을 검토하는 것이 좋습니다.

계약 상대방도 반드시 확인합니다.

등기부상 소유자와 계약자가 같은 사람인지 신분증으로 확인하고, 대리계약이라면 위임장과 관련 서류를 확인해야 합니다.

대출이 필요한 사람이라면 계약서 작성 전에 은행에 다시 확인하는 것이 좋습니다.

특히 다음 항목을 전달하면 보다 정확한 사전심사가 가능합니다.

• 매매가격
• 주택 주소
• 소득
• 기존 신용대출
• 자동차대출
• 신용카드 장기대출
• 다른 주택 보유 여부

계약금을 어느 정도 지급할지도 협의합니다.

통상 매매가격의 10% 수준으로 계약하는 사례가 많지만 법적으로 반드시 10%로 해야 하는 것은 아닙니다.

예를 들어 매매가격 6억 원에 계약금을 10%로 정했다면,

계약금 = 6억 원 × 10% = 6천만 원

입니다.

계약금 지급 후에는 부동산 거래신고도 확인해야 합니다.

현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 부동산 매매계약을 체결하면 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내 신고하도록 규정하고 있습니다. 법제처

공인중개사가 거래를 중개했다면 중개사가 신고하는 경우가 일반적이지만 매수자도 신고필증이 정상적으로 발급됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

또 자금조달계획서 제출 대상 거래라면 계약 체결일부터 30일 이내 관련 서류를 제출해야 할 수 있습니다. 현행 시행규칙도 자금조달·입주계획서 등을 거래계약 체결일부터 30일 이내 제출하도록 규정하고 있습니다. 법제처

따라서 계약 단계의 핵심 순서는 다음과 같습니다.

실거래가 확인 → 현장 확인 → 등기부등본 → 건축물대장 → 대출 재확인 → 계약서 특약 → 계약금 지급 → 거래신고 확인

계약 후 잔금·취득세·등기는 어떤 순서로 진행해야 할까?

매매계약을 체결했다고 내 집 마련이 끝난 것은 아닙니다.

오히려 계약 이후부터 잔금일까지가 자금계획에서 가장 중요한 시기입니다.

계약 후 가장 먼저 할 일은 주택담보대출 본심사입니다.

사전조회에서는 대출이 가능해 보였더라도 실제 대출심사에서는 주택가격 평가와 소득증빙, DSR, 기존 대출 등을 다시 확인합니다.

따라서 잔금일보다 충분히 앞서 은행에 필요한 서류를 제출하는 것이 좋습니다.

일반적으로 다음과 같은 서류가 요구될 수 있습니다.

• 매매계약서
• 신분증
• 주민등록등본
• 가족관계증명서
• 소득증빙서류
• 재직증명서
• 등기사항증명서
• 기타 금융기관 요구서류

은행별로 요구자료는 다를 수 있습니다.

그다음에는 잔금에 필요한 최종 자기자금을 계산합니다.

예를 들어 6억 원짜리 아파트를 계약했고 다음 조건이라고 가정하겠습니다.

• 매매가격 6억 원
• 계약금 6천만 원 지급 완료
• 주택담보대출 3억6천만 원
• 중도금 없음

남은 잔금은,

6억 원 - 6천만 원 = 5억4천만 원

입니다.

이 가운데 은행대출 3억6천만 원을 사용하면 잔금일 추가 자기자금은,

5억4천만 원 - 3억6천만 원 = 1억8천만 원

입니다.

하지만 1억8천만 원만 준비하면 부족합니다.

취득세와 지방교육세, 중개보수, 등기비용, 국민주택채권 관련 비용 등이 추가됩니다.

따라서 실제 잔금계획은,

잔금 자기자금 + 취득 관련 세금 + 중개보수 + 등기·채권비용 + 이사비

까지 합산해야 합니다.

잔금일 직전에는 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.

계약일 이후 새로운 근저당권이나 가압류가 설정되지 않았는지 확인하는 것입니다.

잔금일에는 일반적으로 다음 순서로 진행됩니다.

1. 최신 등기부 확인

2. 매도인 서류 확인

3. 기존 담보대출 상환·근저당 말소 처리

4. 매수인 주택담보대출 실행

5. 잔금 지급

6. 열쇠·주택 인도

7. 소유권이전등기 접수

여기서 중요한 것은 매도인에게 기존 대출이 있는 경우입니다.

매수인이 잔금을 지급했는데 기존 근저당이 그대로 남아 있으면 문제가 될 수 있기 때문에 은행과 법무사가 기존 대출 상환과 말소, 신규 대출 실행, 소유권이전등기를 동시에 진행하는 경우가 많습니다.

취득 이후에는 취득세 신고와 납부도 해야 합니다.

또 소유권이전등기를 통해 등기부상 소유자를 매수인으로 변경해야 합니다.

직접 등기를 할 수도 있지만 주택담보대출을 이용하는 거래에서는 은행 지정 법무사가 근저당권 설정과 소유권이전을 함께 처리하는 경우가 많습니다.

마지막으로 실제 입주 준비를 합니다.

• 관리비 정산
• 전기·수도·가스 명의변경
• 이사
• 전입신고
• 주소 변경
• 각종 우편물 이전
• 주차 등록
• 관리사무소 입주 등록

까지 마치면 내 집 마련의 큰 절차가 끝납니다.

전체 과정을 한 번에 정리하면 다음과 같습니다.

단계핵심 확인사항

1	자기자금 계산
2	대출한도 사전확인
3	지역·주택 선정
4	실거래가·현장 확인
5	등기부·건축물대장 확인
6	계약 및 특약 작성
7	거래신고
8	주담대 본심사
9	잔금 및 근저당 말소
10	취득세·등기·입주

집을 사는 과정에서 가장 중요한 원칙은 계약 전에 돈과 권리관계를 확인하고, 잔금 전에 다시 한 번 확인하는 것입니다.

결론

첫째, 내 집 마련은 집을 보는 것보다 예산과 실제 대출한도를 먼저 확인해야 합니다.

2026년에는 수도권·규제지역 주택담보대출에 강화된 스트레스 DSR이 적용되고 있기 때문에 LTV만 보고 대출액을 계산하면 실제 한도보다 높게 예상할 수 있습니다. 금융규제포털

둘째, 계약 전에는 등기부등본·건축물대장·실거래가와 계약 상대방을 반드시 확인해야 합니다.

특히 근저당권이 있다면 잔금일 말소조건을 계약서 특약으로 명확히 하는 것이 좋습니다.

셋째, 계약 이후에는 대출 본심사와 잔금, 취득세, 등기를 하나의 자금계획으로 관리해야 합니다.

매매계약을 체결하면 부동산 거래신고도 계약일부터 30일 이내 해야 하므로 정상적으로 신고됐는지 확인해야 합니다. 법제처

2026년 내 집 마련을 준비한다면 다음 순서만 기억해도 됩니다.

예산 계산 → 대출 사전확인 → 지역 선정 → 집 확인 → 등기부 확인 → 계약 → 거래신고 → 대출 본심사 → 잔금 → 취득세·등기 → 입주

처음부터 이 순서대로 진행하면 마음에 드는 집을 발견한 뒤 대출이 부족하거나 세금과 잔금이 부족해 계약이 흔들리는 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

참고자료

• 금융위원회 「3단계 스트레스 DSR 제도 변경시행」 2026년 기준 금융규제포털
• 금융위원회 주택담보대출·스트레스 DSR 주요 정책문답 금융위원회
• 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 법제처
• 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 법제처