2026년 집 계약 전에 반드시 확인할 10가지｜등기부등본·대출·세금·특약 체크리스트

정보 제공 기준일: 2026년 9월 30일 기준

집을 계약할 때 가장 위험한 순간은 “마음에 드는 집을 찾았다”는 생각에 서둘러 계약금을 보내는 순간입니다.

“등기부등본은 중개사가 알아서 봐주겠지?”, “대출은 계약하고 나서 확인해도 되겠지?”, “취득세는 나중에 내면 되니까 지금은 신경 쓰지 않아도 되겠지?”라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 계약 전에 확인하지 않으면 되돌리기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.

결론부터 말하면 집을 계약하기 전에는 최소한 소유자, 권리관계, 건축물대장, 실거래가, 대출 가능액, 세금, 관리비, 계약조건, 특약, 잔금일 권리변동까지 확인해야 합니다.

특히 부동산등기부에서는 갑구의 현재 소유자와 을구의 근저당권·전세권 등 권리관계를 확인해야 합니다. 법제처의 찾기쉬운 생활법령정보도 매매계약 전에 갑구에서 소유자를 확인하고 을구에서 저당권 등 권리사항을 확인하도록 안내하고 있습니다. 이지법률

이번 글에서는 첫째 계약금 보내기 전에 반드시 확인할 서류, 둘째 대출·세금·실제 자금계획, 셋째 계약서 특약과 잔금일까지 확인해야 할 사항을 정리합니다.

집 계약 전 등기부등본·건축물대장·실거래가에서 무엇을 확인해야 할까?

집을 계약하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은 눈으로 본 집과 공적 장부상의 집이 동일한지 확인하는 것입니다.

첫 번째 확인사항은 등기부등본상의 소유자입니다.

부동산등기부의 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 표시됩니다.

계약하려는 사람의 이름과 등기부상 현재 소유자가 같은지 반드시 확인해야 합니다.

예를 들어 집을 보여준 사람이 “부모님 집인데 내가 대신 계약한다”고 말하거나 배우자 명의의 집을 본인이 계약하려는 경우에는 단순히 가족관계라고 생각해서 계약하면 안 됩니다.

대리계약이라면 위임장과 인감증명서 또는 관련 권한을 확인해야 합니다.

두 번째 확인사항은 을구의 근저당권과 기타 권리관계입니다.

을구에서는 근저당권, 전세권, 지상권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 근저당권이 과도하게 설정되어 있다면 집값이 하락하거나 채무 문제가 발생할 경우 경매 위험과 연결될 수 있습니다. 법제처도 등기부 을구에서 저당권·전세권·지역권·지상권 등의 설정 여부를 확인하도록 안내하고 있습니다. 이지법률

세 번째는 압류·가압류·가처분 여부입니다.

갑구에 압류나 가압류 등이 표시되어 있다면 단순한 소유권 거래와 다른 위험이 있을 수 있습니다.

특히 계약금만 먼저 보내고 나중에 문제를 발견하면 계약해제와 계약금 반환 과정이 복잡해질 수 있으므로 계약 전에 확인하는 것이 중요합니다.

네 번째는 건축물대장입니다.

건축물대장에서는 건축물의 용도, 면적, 구조, 층수, 위반건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다.

정부24에서는 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부·전유부 등을 누구나 열람하거나 발급할 수 있으며 인터넷 발급·열람은 무료입니다. 정부24

예를 들어 아파트가 아닌 빌라나 다세대주택을 계약할 때 실제 현관문에는 주택처럼 보이지만 건축물대장상 용도가 근린생활시설인 경우가 있을 수 있습니다.

이 경우 주택담보대출이나 전세보증, 세금 등에서 예상과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

다섯 번째는 실거래가 확인입니다.

중개사가 “이 동네는 원래 이 정도 가격입니다”라고 말하는 것만 믿지 말고 최근 같은 단지, 같은 면적, 비슷한 층의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.

실거래가를 비교할 때는 같은 단지라도 동·층·향·수리상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 최소 최근 몇 개월의 거래를 여러 건 비교하는 것이 좋습니다.

계약 전 기본적인 5가지 서류·정보를 정리하면 다음과 같습니다.

확인항목확인해야 할 내용

등기부 갑구	현재 소유자, 압류·가압류
등기부 을구	근저당권, 전세권 등
건축물대장	용도, 면적, 위반건축물 여부
실거래가	최근 동일·유사 주택 거래가격
매도인 신분	등기부상 소유자와 일치 여부

예를 들어 매매가격이 6억 원인 아파트를 계약하려는데 등기부 을구에 채권최고액 4억8천만 원의 근저당권이 설정되어 있다고 가정하겠습니다.

채권최고액 자체가 실제 남은 대출잔액과 같은 것은 아니지만, 계약 전 반드시 실제 채무액과 잔금일 말소 계획을 확인해야 합니다.

잔금으로 기존 대출을 상환한 뒤 근저당권을 말소하는 조건이라면 계약서 특약에 **“잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 말소한다”**는 내용을 명확하게 넣는 것이 좋습니다.

즉 첫 번째 단계는 단순합니다.

소유자 확인 → 권리관계 확인 → 건축물대장 확인 → 실거래가 확인 → 실제 계약 상대방 확인

이 다섯 가지를 확인한 뒤에 계약금 지급을 검토하는 것이 안전합니다.

대출·취득세·중개보수까지 계약 전에 계산해야 하는 이유는 무엇일까?

여섯 번째로 확인해야 할 것은 실제 주택담보대출 가능액입니다.

많은 사람들이 부동산을 보면서 “LTV가 70%니까 집값의 70%는 대출되겠지”라고 생각하지만 실제 대출한도는 그렇게 단순하지 않습니다.

실제 대출액은 LTV뿐 아니라 DSR, 스트레스 DSR, 기존 신용대출, 자동차대출, 소득, 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어 7억 원 아파트를 계약하면서 4억5천만 원의 대출이 가능할 것으로 예상했다고 가정하겠습니다.

하지만 실제 은행심사 결과 3억8천만 원만 가능하다면,

4억5천만 원 - 3억8천만 원 = 7천만 원

을 추가로 마련해야 합니다.

이미 계약금을 지급한 뒤라면 자금 부족 문제가 커질 수 있습니다.

따라서 계약 전에는 인터넷 계산기만 보는 것이 아니라 실제 은행이나 금융기관에서 예상 대출한도를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

일곱 번째는 취득세와 부대비용입니다.

집값만 맞춰 놓고 계약하면 취득세, 지방교육세, 중개보수, 등기비용, 국민주택채권 관련 비용 때문에 잔금일에 돈이 부족할 수 있습니다.

취득세는 일반적인 유상취득의 경우 취득한 날부터 원칙적으로 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 현행 「지방세법」 제20조도 취득일부터 60일 이내 신고·납부하도록 규정하고 있습니다. 법제처

예를 들어 매매가격 6억 원 아파트를 사고 주택담보대출이 3억6천만 원이라면 매매대금 자기자금은 2억4천만 원입니다.

하지만 자기자금이 정확히 2억4천만 원만 있어서는 부족할 수 있습니다.

여기에 취득세와 중개보수, 등기비용 등이 추가되기 때문입니다.

따라서 실제 필요자금은 다음과 같이 계산하는 것이 좋습니다.

매매가격 - 주택담보대출 + 취득세 + 중개보수 + 등기비용 + 이사비 + 비상자금

여덟 번째는 관리비·수리비·체납금 확인입니다.

기존 아파트를 구입할 경우 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하는 것이 좋습니다.

또 오래된 아파트라면 누수, 결로, 보일러, 창호, 배관 등의 상태도 확인해야 합니다.

예를 들어 매매가격은 주변보다 1천만 원 저렴하지만 입주 후 창호 교체와 욕실 수리 등에 2천만 원이 든다면 실제로는 더 비싼 집을 산 것과 비슷해질 수 있습니다.

아파트 현장을 볼 때는 다음을 체크하면 좋습니다.

• 천장·벽 누수 흔적
• 곰팡이·결로
• 보일러 작동상태
• 수도 수압
• 창호 상태
• 베란다 균열
• 층간소음 가능성
• 주차환경
• 관리비
• 장기수선 관련 공사 예정 여부

대출과 세금을 함께 계산하는 간단한 사례를 보겠습니다.

7억 원 아파트를 계약한다고 가정합니다.

주택담보대출 예상액이 4억 원이라면 자기자금은,

7억 원 - 4억 원 = 3억 원

입니다.

여기에 취득세 등 세금과 중개보수, 등기비용으로 예를 들어 2천만 원이 추가된다고 단순 가정하면,

3억 원 + 2천만 원 = 3억2천만 원

이 필요합니다.

여기에 이사와 수리에 1천만 원이 필요하다면,

총 3억3천만 원

의 자금이 필요합니다.

이 사례의 2천만 원과 1천만 원은 이해를 위한 단순 가정이며 실제 비용은 주택가격, 세율, 면적, 중개보수, 수리수준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

결국 계약 전에는 “집값을 마련할 수 있는가?”가 아니라 **“잔금과 세금, 입주비용까지 모두 마련할 수 있는가?”**를 확인해야 합니다.

계약서 특약·부동산 거래신고·잔금일까지 꼭 확인할 사항은 무엇일까?

아홉 번째 확인사항은 계약서 특약입니다.

표준계약서의 기본문구만으로 모든 상황을 해결할 수 있는 것은 아닙니다.

특히 대출이나 기존 근저당권이 있는 거래에서는 특약이 중요합니다.

예를 들어 다음과 같은 내용을 상황에 따라 검토할 수 있습니다.

• 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권 말소
• 잔금일까지 새로운 근저당권·가압류 등 권리설정 금지
• 계약일부터 잔금일까지 소유권 상태 유지
• 대출이 특정 사유로 불가능한 경우 처리방법
• 발견되지 않은 중대한 하자에 대한 처리
• 남겨두는 옵션·가전·가구 명시
• 관리비 및 공과금 정산 기준
• 잔금일과 인도일 명확화

다만 “대출이 안 나오면 계약금을 무조건 돌려준다”는 식의 특약은 매도인이 동의하지 않으면 효력이 생기지 않습니다.

따라서 중요한 조건은 반드시 계약서에 구체적으로 작성해야 합니다.

열 번째는 잔금일 직전 등기부등본을 다시 확인하는 것입니다.

계약할 당시 등기부등본이 깨끗했다고 해서 잔금일까지 그대로 유지된다는 보장은 없습니다.

계약 후 잔금 전까지 새로운 근저당권이나 가압류가 설정될 수 있습니다.

따라서 등기부등본은 최소한 다음 세 번 확인하는 것이 좋습니다.

계약 직전 → 중도금 또는 주요 지급 전 → 잔금 직전

특히 잔금 지급 직전에는 당일 최신 등기부를 다시 열람해 새로운 권리가 설정되지 않았는지 확인하는 것이 안전합니다.

또 매매계약을 체결하면 부동산 거래신고도 해야 합니다.

현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 부동산 매매계약을 체결한 경우 거래당사자가 계약 체결일부터 30일 이내 실제 거래가격 등을 신고하도록 규정하고 있습니다. 법제처

공인중개사를 통해 계약했다면 실무적으로 중개사가 신고를 진행하는 경우가 많지만, 매수인도 실제 신고가 정상적으로 완료됐는지 확인하는 것이 좋습니다.

참고로 임대차 계약의 경우에도 일정 요건에 해당하면 계약 체결일부터 30일 이내 신고해야 하며, 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여됩니다. 국토교통부 부동산거래관리시스템은 보증금 6천만원 또는 월세 30만원을 초과하는 신고대상 임대차계약에 대해 30일 이내 신고하도록 안내하고 있습니다. RTMS

매매계약부터 잔금일까지 확인해야 할 10가지를 최종 정리하면 다음과 같습니다.

순번계약 전 확인사항

1	등기부상 실제 소유자
2	근저당·가압류 등 권리관계
3	건축물대장과 실제 건물 일치 여부
4	최근 실거래가격
5	계약 상대방 신분·대리권
6	실제 주택담보대출 가능액
7	취득세·중개보수·등기비용
8	관리비 체납·하자·수리비
9	계약서 특약
10	잔금 직전 최신 등기부 재확인

계약금이 5천만 원이라고 가정해 보겠습니다.

계약 후 뒤늦게 대출이 부족하거나 근저당권 문제가 있다는 사실을 알게 되어도 계약서에 관련 특약이 없다면 단순히 “몰랐다”는 이유만으로 계약금을 쉽게 돌려받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

따라서 집을 구입할 때 가장 중요한 순간은 계약서에 서명하는 날보다 계약금 보내기 직전이라고 생각하는 것이 좋습니다.

결론

첫째, 계약금을 보내기 전에 등기부등본과 건축물대장을 직접 확인해야 합니다.

등기부 갑구에서는 실제 소유자와 압류·가압류 여부를 확인하고, 을구에서는 근저당권·전세권 등 권리관계를 확인해야 합니다. 건축물대장에서는 용도와 면적, 위반건축물 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다. 이지법률

둘째, 대출과 세금은 계약 후가 아니라 계약 전에 계산해야 합니다.

대출 예상액이 실제보다 적으면 수천만 원의 자금이 추가로 필요할 수 있고, 취득세·중개보수·등기비용까지 고려하지 않으면 잔금일에 자금이 부족해질 수 있습니다.

셋째, 계약서 특약과 잔금 직전 등기부 재확인이 중요합니다.

기존 근저당권 말소, 새로운 권리설정 금지, 하자 처리, 대출조건 등 중요한 사항은 계약서에 구체적으로 남기고 잔금 지급 직전 최신 등기부등본을 다시 확인해야 합니다.

집을 계약하기 전에는 다음 순서만 기억해도 실수를 크게 줄일 수 있습니다.

등기부 확인 → 건축물대장 확인 → 실거래가 확인 → 대출 확인 → 세금 계산 → 하자 확인 → 특약 작성 → 잔금 전 등기부 재확인

그리고 매매계약이 체결되면 부동산 거래신고가 계약 체결일부터 30일 이내 정상적으로 처리됐는지도 확인하세요. 법제처

참고자료

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「부동산 매매 - 부동산등기부 확인」 이지법률
• 정부24 「건축물대장 등본·초본 발급 및 열람」 정부24
• 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제20조 취득세 신고 및 납부 법제처
• 국토교통부 부동산거래관리시스템 RTMS