2026년 분양권 전매제한과 실거주의무｜청약 당첨 후 언제 팔 수 있을까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일 기준

아파트 청약에 당첨되면 “분양권을 언제부터 팔 수 있을까?”와 “반드시 입주해서 살아야 할까?”를 함께 확인해야 합니다.

두 제도는 비슷해 보이지만 완전히 다릅니다. 전매제한은 일정 기간 분양권이나 주택을 다른 사람에게 넘기지 못하게 하는 규제이고, 실거주의무는 일정한 분양가상한제 적용주택 등에 실제로 거주해야 하는 의무입니다. 따라서 전매제한이 끝났다고 실거주의무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

2026년 현재 전매제한기간은 지역과 택지 종류에 따라 달라집니다. 대표적으로 수도권 투기과열지구 주택은 3년, 수도권 공공택지 분양가상한제 주택은 3년이며, 공공택지가 아닌 수도권 주택은 과밀억제권역 1년, 성장관리권역·자연보전권역 6개월이 기본입니다. 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 계산합니다. 법제처

반면 수도권 분양가상한제 적용주택 가운데 실거주의무가 적용되는 주택은 최초 입주가능일부터 바로 입주해야 하는 것이 아니라 현재는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주할 수 있습니다. 이후 분양가와 인근 시세의 비율에 따라 2~5년의 거주의무가 적용됩니다. 법제처

이번 글에서는 전매제한기간을 어떻게 계산하는지, 수도권 분양가상한제 실거주의무가 몇 년인지, 그리고 전매제한과 실거주의무가 동시에 있는 아파트를 언제 팔 수 있는지를 실제 사례로 정리합니다.

2026년 분양권 전매제한은 지역별로 몇 년일까?

분양권 전매제한을 이해하려면 먼저 “전매”의 의미부터 알아야 합니다.

「주택법」 제64조는 일정한 주택 또는 해당 주택의 입주자로 선정된 지위, 즉 분양권에 대해 정해진 기간이 지나기 전에는 매매·증여 등 권리의 변동을 수반하는 전매를 제한하고 있습니다. 상속은 전매의 개념에서 제외됩니다. 법제처

2026년 현재 「주택법 시행령」 별표 3에 따른 대표적인 전매제한기간은 다음과 같습니다. 법제처

구분전매제한기간

투기과열지구·수도권	3년
투기과열지구·수도권 외	1년
조정대상지역 중 과열지역·수도권	3년
조정대상지역 중 과열지역·수도권 외	1년
분양가상한제·수도권 공공택지	3년
분양가상한제·수도권 외 공공택지	1년
수도권 공공택지 외·과밀억제권역	1년
수도권 공공택지 외·성장관리·자연보전권역	6개월
비수도권 광역시 도시지역의 공공택지 외 주택	6개월
토지임대부 분양주택	10년

여기서 가장 중요한 것은 기간의 시작점입니다.

현재 시행령은 전매제한기간을 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 계산하도록 규정합니다. 법제처

예를 들어 수도권 공공택지 분양가상한제 아파트에 2026년 10월 20일 당첨됐다고 가정하겠습니다.

전매제한이 3년이라면 단순 계산상,

2026년 10월 20일 + 3년 = 2029년 10월 20일

이 됩니다.

따라서 기본적으로 해당 기간이 지나야 분양권 또는 주택을 전매할 수 있습니다.

다만 중요한 예외가 하나 있습니다.

현재 시행령 별표 3은 전매제한기간 안에 소유권이전등기를 완료하면 등기를 마친 때에 전매제한기간이 지난 것으로 보는 규정을 두고 있습니다. 법제처

예를 들어 전매제한기간이 3년인데 입주가 빨라져 당첨 후 2년 8개월 시점에 소유권이전등기가 완료됐다면, 전매제한만 놓고 보면 등기 시점에 제한기간이 지난 것으로 볼 수 있습니다.

그러나 여기서 바로 집을 팔 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

왜냐하면 실거주의무가 별도로 적용될 수 있기 때문입니다.

전매제한이 두 개 이상 겹치면 어떻게 될까?

한 주택이 여러 전매제한 요건에 동시에 해당할 수 있습니다.

예를 들어,

• 수도권
• 투기과열지구
• 공공택지
• 분양가상한제

조건이 동시에 적용된다고 가정할 수 있습니다.

현행 시행령 별표 3은 둘 이상의 전매제한기간이 적용되는 경우 원칙적으로 가장 긴 기간을 적용하도록 하고 있습니다. 다만 법에서 정한 위축지역에는 별도의 예외가 있습니다. 법제처

따라서 청약 전에는 “수도권이니까 1년이겠지” 또는 “분양권은 6개월이면 팔 수 있겠지”라고 생각해서는 안 됩니다.

입주자모집공고문에 표시된 전매제한기간을 확인하는 것이 가장 정확합니다.

전매제한 중에는 어떤 경우에도 팔 수 없을까?

예외도 있습니다.

「주택법」은 근무·생업, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우나 해외이주, 장기간 해외체류, 이혼 등 대통령령에서 정한 불가피한 사유가 있고 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우에는 일정한 예외를 인정할 수 있도록 규정합니다. 법제처

2025년부터는 실직·파산 또는 신용불량으로 심각한 경제적 어려움이 발생한 경우도 시행령상 예외사유에 포함돼 있습니다. 법제처

하지만 단순히,

“집값이 올랐으니 팔고 싶다.”

“대출이 생각보다 부담스럽다.”

정도의 이유만으로 자유로운 전매가 자동 허용되는 것은 아닙니다.

따라서 전매제한 중 처분이 필요한 특별한 상황이 생겼다면 사업주체와 LH 등에 사전 확인하는 것이 필요합니다.

분양가상한제 아파트는 반드시 바로 입주해야 할까? 실거주의무 2~5년 계산법

분양가상한제가 적용됐다고 해서 전국 모든 분양가상한제 아파트에 똑같은 실거주의무가 있는 것은 아닙니다.

2026년 현재 「주택법」 제57조의2는 핵심적으로 수도권에서 공급되는 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택 등에 실거주의무를 규정하고 있습니다. 법제처

또 과거와 비교해 중요한 변화가 있습니다.

현재는 실거주의무 대상 아파트라고 해서 최초 입주가능일에 반드시 바로 입주해야 하는 것은 아닙니다.

법은 해당 주택의 입주자가 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 하고 있습니다. 법제처

예를 들어 최초 입주가능일이,

2029년 1월 1일

이라면 원칙적으로,

2032년 1월 1일 전까지 입주

하는 구조를 생각할 수 있습니다.

따라서 기존 전세계약이 남아 있거나 개인적인 사정으로 즉시 입주하기 어려운 사람에게 일정한 준비기간이 생긴 셈입니다.

하지만 3년이라는 기간을 실거주의무기간이 3년으로 줄었다고 이해하면 안 됩니다.

3년은 입주를 시작할 수 있는 유예기간이고, 실제로 입주한 뒤에는 별도로 정해진 거주의무기간을 채워야 합니다.

2026년 시행령에 따른 수도권 분양가상한제 주택의 실거주의무기간은 다음과 같습니다. 법제처

택지 구분분양가 / 인근 시세거주의무

공공택지	80% 미만	5년
공공택지	80% 이상~100% 미만	3년
공공택지 외	80% 미만	3년
공공택지 외	80% 이상~100% 미만	2년
토지임대부 분양주택	별도	5년

예를 들어 수도권 공공택지 아파트의 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 75% 수준이라고 가정하겠습니다.

80% 미만에 해당하므로 실거주의무는,

5년

입니다.

만약 최초 입주가능일이 2030년 1월 1일이고 실제 입주를 2032년 1월 1일에 시작했다면, 단순 구조상 그 시점부터 정해진 5년의 거주의무기간을 채워야 합니다.

반대로 같은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 90%라면,

80% 이상 100% 미만 → 3년

의 거주의무가 적용됩니다. 법제처

민간택지 분양가상한제는 어떻게 다를까?

수도권 공공택지가 아닌 공공택지 외 택지에서 공급되는 분양가상한제 주택은 실거주의무가 더 짧을 수 있습니다.

분양가가 인근 시세의 80% 미만이면 3년, 80% 이상 100% 미만이면 2년입니다. 법제처

예를 들어 수도권 민간택지 분양가상한제 아파트가,

• 인근 시세: 10억원
• 분양가격: 8억5천만원

이라고 가정하겠습니다.

비율은,

8억5천만원 ÷ 10억원 × 100 = 85%

입니다.

80% 이상 100% 미만에 해당하므로 거주의무는 2년입니다.

반대로 같은 시세 10억원에서 분양가가 7억원이라면,

7억원 ÷ 10억원 × 100 = 70%

이므로 80% 미만에 해당해 거주의무는 3년입니다.

분양가가 주변 시세보다 낮을수록 시세차익 가능성이 커질 수 있기 때문에 상대적으로 더 긴 거주의무를 두는 구조라고 이해하면 쉽습니다.

해외근무나 질병이 생기면 어떻게 될까?

실거주의무에도 예외가 있습니다.

법과 시행령은 해외체류 등 대통령령에서 정한 부득이한 사유가 있으면 일정 기간을 실제로 해당 주택에 거주한 것으로 인정할 수 있도록 규정합니다. 법제처

다만 개인이 스스로 “이 정도면 예외겠지”라고 판단해서 주소지만 옮기면 안 됩니다.

해당 사유가 시행령에서 정한 기준에 맞는지, LH나 해당 공공주택사업자 등의 확인이 필요한지 먼저 확인해야 합니다.

전매제한이 끝나면 바로 팔 수 있을까? 전매제한과 실거주의무를 함께 계산해야 합니다

실제 청약에서는 전매제한과 실거주의무를 별도로 계산한 다음 다시 겹쳐서 봐야 합니다.

예를 들어 다음과 같은 수도권 공공택지 분양가상한제 아파트를 가정해 보겠습니다.

• 당첨일: 2026년 10월 20일
• 전매제한: 3년
• 입주가능일: 2029년 7월
• 분양가: 인근 시세의 75%
• 실거주의무: 5년

전매제한은 당첨일부터 계산하므로,

2026년 10월 20일 → 2029년 10월 20일

이 기본적인 3년입니다.

하지만 입주 및 소유권이전등기가 2029년 7월에 먼저 완료된다면 시행령상 전매제한은 등기완료 시점에 지난 것으로 볼 수 있는 경우가 있습니다. 법제처

그렇다고 2029년 7월에 바로 자유롭게 매도할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

이 주택은 실거주의무가 5년이기 때문입니다.

따라서 전매제한은 끝났더라도 실거주의무를 따로 충족해야 할 수 있습니다.

즉,

전매 가능 시점 = 전매제한만 확인

이 아니라,

실제 처분 가능 여부 = 전매제한 + 실거주의무 + 개별 모집공고 조건 확인

으로 생각해야 합니다.

사례 1. 실거주의무가 없는 일반 민영아파트

다음과 같이 가정해 보겠습니다.

• 수도권 과밀억제권역
• 공공택지 외
• 분양가상한제 아님
• 전매제한 1년
• 별도 실거주의무 없음

당첨일이 2026년 10월 2일이라면 전매제한기간은 기본적으로,

2027년 10월 2일

까지입니다.

기간이 종료된 뒤 다른 별도 제한이 없다면 분양권 전매를 검토할 수 있습니다. 법제처

사례 2. 수도권 공공택지 분양가상한제

• 당첨일: 2026년 10월 2일
• 전매제한: 3년
• 인근 시세 대비 분양가: 85%
• 거주의무: 3년

이 경우 전매제한뿐 아니라 실제 입주 후 3년 거주의무도 함께 확인해야 합니다. 법제처

따라서 단순히 “3년 후 분양권을 팔면 된다”라고 생각하면 위험합니다.

사례 3. 수도권 민간택지 분양가상한제

• 분양가격: 9억원
• 인근 시세: 12억원

비율을 계산하면,

9억원 ÷ 12억원 × 100 = 75%

입니다.

80% 미만이므로 공공택지 외 분양가상한제 주택의 거주의무는 3년입니다. 법제처

청약을 투자 목적만으로 접근한다면 이 3년 거주의무는 매우 중요한 조건입니다.

세입자를 계속 두면서 바로 처분하는 계획이나 입주 직후 매도하는 계획이 불가능할 수 있기 때문입니다.

전매제한을 위반하면 어떻게 될까?

전매제한기간에 불법 전매를 하면 단순히 거래가 취소되는 정도로 끝날 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.

「주택법」은 전매제한을 위반해 입주자로 선정된 지위를 넘긴 경우 사업주체가 일정한 절차를 통해 해당 지위를 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법제처

또 불법 전매에는 별도의 벌칙과 향후 청약 관련 불이익이 발생할 수 있으므로 실제 거래 전에는 반드시 제한기간 종료 여부를 확인해야 합니다.

특히 가족에게 증여하면 괜찮다고 생각하기 쉽지만 법상 전매에는 매매뿐 아니라 증여 등 권리변동을 수반하는 행위도 포함됩니다. 상속은 별도로 제외됩니다. 법제처

따라서 배우자나 자녀에게 명의를 넘기는 것도 전매제한 규정을 검토해야 합니다.

청약하기 전에 반드시 확인해야 할 8가지

분양권의 처분 가능성을 중요하게 생각한다면 입주자모집공고에서 다음 항목을 확인하면 됩니다.

1. 해당 주택이 분양가상한제 적용주택인지 확인
2. 공공택지인지 민간택지인지 확인
3. 투기과열지구·조정대상지역 여부 확인
4. 입주자모집공고에 표시된 전매제한기간 확인
5. 전매제한 기산일 확인
6. 실거주의무 적용 여부 확인
7. 실거주의무가 있다면 2·3·5년 중 어디에 해당하는지 확인
8. 최초 입주가능일부터 3년 이내 입주계획이 가능한지 확인

이전에 작성한 분양권·입주권 주택 수 계산 글이 세금상 주택 수를 중심으로 다뤘다면, 이번 글에서는 같은 분양권이라도 언제 팔 수 있는지와 실제 거주해야 하는지를 확인하는 것이 핵심입니다.

결론

첫째, 2026년 분양권 전매제한은 지역과 택지에 따라 6개월·1년·3년 등으로 달라집니다.

수도권 투기과열지구와 수도권 공공택지 분양가상한제 주택은 대표적으로 3년이며, 수도권 공공택지 외 주택은 과밀억제권역 1년, 성장관리권역·자연보전권역 6개월이 기본입니다. 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 계산합니다. 법제처

둘째, 전매제한과 실거주의무는 다른 규제입니다.

수도권 분양가상한제 적용주택의 실거주의무는 공공택지의 경우 분양가 수준에 따라 3년 또는 5년, 공공택지 외에서는 2년 또는 3년입니다. 현재는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주할 수 있습니다. 법제처

셋째, 전매제한기간이 끝났다고 바로 매도할 수 있다고 단정하면 안 됩니다.

해당 주택에 실거주의무가 있다면 그 의무까지 별도로 확인해야 합니다.

청약에 신청하기 전에는 입주자모집공고문에서 ‘전매제한기간’과 ‘거주의무기간’ 두 항목을 나란히 찾아 표시해 두세요. 당첨된 뒤 확인하는 것보다 청약 전에 확인하는 것이 자금·입주·매도계획을 세우는 데 훨씬 안전합니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「주택법」 제64조 — 주택 및 입주자로 선정된 지위의 전매행위 제한 법제처
• 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 제73조·별표 3 — 수도권·비수도권·공공택지별 전매제한기간 법제처
• 국가법령정보센터 「주택법」 제57조의2 — 수도권 분양가상한제 적용주택 등의 거주의무 및 3년 이내 입주 기준 법제처
• 국가법령정보센터 「주택법 시행령」 제60조의2 — 분양가격과 인근 시세에 따른 2·3·5년 거주의무기간 법제처
• 국토교통부 고시 「수도권 분양가상한제 적용주택 등에 적용되는 인근지역 주택매매가격의 결정지침」 [시행 2026.7.27.] 법제처