2026년 아파트 증여세 계산법｜부모가 자녀에게 10억 집을 증여하면 세금은 얼마일까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일 기준

증여세 신고기한: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

부모가 자녀에게 아파트를 넘길 때 가장 많이 하는 실수는 **“공시가격에서 5천만 원만 빼고 세율을 곱하면 된다”**고 생각하는 것입니다.

실제 증여세는 그렇게 계산하지 않습니다. 부동산은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가하고, 최근 10년 동안 같은 증여자로부터 받은 재산도 확인해야 합니다. 성년 자녀가 직계존속으로부터 증여받을 때 기본 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원이며, 미성년 자녀는 2천만 원입니다. 법제처

또 증여받은 자녀는 증여세만 내는 것이 아닙니다. 부동산을 취득하기 때문에 취득세와 등기비용도 발생할 수 있고, 나중에 해당 주택을 팔 경우 부모의 취득가액을 기준으로 양도차익을 계산하는 10년 이월과세가 적용될 가능성도 있습니다. 법제처

따라서 아파트 증여는 다음 순서로 봐야 합니다.

아파트 시가 확인 → 과거 10년 증여내역 확인 → 증여재산공제 → 증여세 계산 → 취득세 확인 → 등기 → 향후 양도세까지 검토

부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 증여가액은 얼마로 계산할까?

증여세 계산의 출발점은 아파트 가격을 얼마로 볼 것인지입니다.

현행 「상속세 및 증여세법」은 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다. 시가에는 일반적인 거래가격뿐 아니라 법령에서 인정하는 감정가액 등도 포함될 수 있고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 별도의 보충적 평가방법을 사용합니다. 법제처

따라서 아파트 공시가격이 7억 원이라고 해서 증여세도 무조건 7억 원을 기준으로 계산하는 것은 아닙니다.

예를 들어 같은 단지·같은 면적의 아파트가 증여 시점 전후에 10억 원 안팎으로 실제 거래됐다면, 증여세 평가에서 이러한 시가자료가 중요해질 수 있습니다.

증여가액을 확인한 다음에는 누가 누구에게 증여하는지를 봅니다.

2026년 현재 증여재산공제는 다음과 같습니다. 이 공제한도는 원칙적으로 10년 누계한도입니다. 법제처

증여 관계10년간 기본 공제

배우자 → 배우자	6억 원
부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀	5천만 원
부모·조부모 → 미성년 자녀·손자녀	2천만 원
자녀 → 부모	5천만 원
기타 일정 친족	1천만 원

여기서 매우 중요한 것이 10년 합산입니다.

예를 들어 성년 자녀가 6년 전에 아버지에게 현금 3천만 원을 증여받았고, 이번에 다시 부모로부터 재산을 증여받는다면 “이번 증여가 처음이니까 5천만 원을 전부 다시 공제한다”고 판단하면 안 됩니다.

현행법은 수증자가 증여 전 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산가액의 합계가 1천만 원 이상이면 기존 증여재산을 합산하도록 규정합니다. 직계존속의 경우에는 증여자를 판단할 때 그 배우자도 포함됩니다. 즉 아버지와 어머니 증여를 단순히 완전히 별개라고 생각해서도 안 됩니다. 국세법령정보시스템

결혼·출산을 앞둔 자녀라면 추가공제가 있을 수 있다

2026년에도 혼인·출산 증여재산공제가 시행되고 있습니다.

거주자가 직계존속으로부터 혼인신고일 전후 2년 이내에 증여받으면 기본공제와 별도로 최대 1억 원을 추가 공제할 수 있습니다. 출산 또는 입양의 경우에도 출생일 또는 입양일부터 2년 이내 증여에 대해 별도 1억 원 공제를 받을 수 있습니다. 다만 혼인·출산 공제를 합쳐 받을 수 있는 한도는 1억 원입니다. 법제처

예를 들어 성년 자녀가 부모로부터 처음 증여받고 혼인공제 요건까지 충족한다면,

일반 증여재산공제 5천만 원 + 혼인·출산 추가공제 최대 1억 원

으로 총 1억5천만 원의 공제를 검토할 수 있습니다.

따라서 같은 10억 원짜리 아파트를 증여하더라도 일반 성년 자녀에게 증여하는 경우와 혼인·출산 추가공제를 받을 수 있는 자녀에게 증여하는 경우의 세액은 달라질 수 있습니다.

10억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여하면 증여세는 얼마일까?

이제 실제 계산을 해보겠습니다.

다음 조건을 가정합니다.

• 아파트 증여가액: 10억 원
• 자녀: 성년
• 부모로부터 과거 10년간 증여받은 재산 없음
• 혼인·출산 추가공제 없음
• 일반적인 증여재산
• 기타 감정평가 수수료·세액공제 등은 계산 편의를 위해 별도 설명

성년 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우 기본공제는 5천만 원입니다. 법제처

따라서 증여세 과세표준은 단순화하면,

10억 원 - 5천만 원 = 9억5천만 원

입니다.

2026년 증여세 기본세율은 다음 구조입니다. 법제처

과세표준세율누진공제

1억 원 이하	10%	없음
1억 초과~5억 이하	20%	1천만 원
5억 초과~10억 이하	30%	6천만 원
10억 초과~30억 이하	40%	1억6천만 원
30억 초과	50%	4억6천만 원

9억5천만 원은 5억 초과~10억 이하 구간입니다.

따라서 산출세액은,

9억5천만 원 × 30% - 6천만 원

= 2억8,500만 원 - 6천만 원

= 2억2,500만 원

입니다.

즉 다른 공제나 세액공제를 반영하기 전 단순 산출세액은 약 2억2,500만 원입니다.

기한 내 증여세 신고를 하면 법에서 정한 **신고세액공제 3%**를 적용받을 수 있습니다. 법제처

단순하게 계산하면,

2억2,500만 원 × 3% = 675만 원

따라서 다른 조정사항이 없다고 가정할 경우 신고세액공제 반영 후 금액은 약,

2억2,500만 원 - 675만 원 = 2억1,825만 원

이 됩니다.

다만 실제 신고세액은 기존 증여내역, 채무, 세대 관계, 평가가액, 세액공제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

혼인공제를 받을 수 있다면 얼마나 달라질까?

같은 10억 원 아파트를 결혼을 앞둔 성년 자녀에게 증여하고, 혼인 증여재산공제 요건을 모두 충족한다고 가정해 보겠습니다.

기본공제 5천만 원에 추가공제 1억 원을 더하면 총공제는 1억5천만 원입니다.

과세표준:

10억 원 - 1억5천만 원 = 8억5천만 원

산출세액:

8억5천만 원 × 30% - 6천만 원

= 2억5,500만 원 - 6천만 원

= 1억9,500만 원

신고세액공제 3%를 단순 적용하면,

1억9,500만 원 × 3% = 585만 원

따라서 단순 계산상 약,

1억8,915만 원

수준입니다.

일반 증여 사례와 비교하면 다음과 같습니다.

조건과세표준산출세액

성년 자녀 기본공제만	9억5천만 원	2억2,500만 원
혼인·출산 추가공제 가능	8억5천만 원	1억9,500만 원

즉 추가공제만으로 산출세액이 3천만 원 차이 날 수 있습니다.

“5천만 원씩 여러 번 나눠 주면 증여세가 없나?”

그렇지 않습니다.

증여재산공제는 매년 새로 생기는 공제가 아니라 10년 누적 기준입니다. 따라서 성년 자녀에게 매년 5천만 원씩 증여하면서 매번 5천만 원 공제를 받을 수 있는 구조가 아닙니다. 법제처

이 부분은 현금증여든 아파트든 기본 원리는 같습니다.

아파트 증여는 증여세만 계산하면 안 되는 이유는 무엇일까?

부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 가장 많이 놓치는 부분은 자녀의 취득세입니다.

부동산 증여는 무상취득에 해당합니다.

현행 지방세법상 상속을 제외한 일반적인 부동산 무상취득의 취득세 표준세율은 **3.5%**입니다. 법제처

하지만 주택이라면 반드시 중과 여부를 확인해야 합니다.

현행 지방세법은 조정대상지역에 있는 일정가액 이상의 주택을 무상취득하는 경우 중과세율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 시행령상 그 기준은 취득 당시 시가표준액 3억 원 이상입니다. 법제처

중과요건을 충족하면 취득세율이 **12%**까지 올라갈 수 있습니다.

다만 예외도 있습니다.

1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 법령에서 정한 경우에는 해당 중과를 적용하지 않는 예외가 있습니다. 따라서 “조정대상지역 3억 원 이상이면 무조건 12%”라고 판단하면 안 됩니다. 법제처

또 증여 취득세의 과세표준도 단순히 증여계약서에 임의로 적은 가격으로 정하는 것이 아닙니다.

현행 지방세법은 무상취득의 경우 원칙적으로 시가인정액을 과세표준으로 하는 구조를 두고 있으며, 일정한 경우 별도 평가방법을 적용합니다. 법제처

따라서 아파트 증여 전에는 최소한 다음 세금을 따로 계산해야 합니다.

세금납세자핵심 확인

증여세	증여받는 자녀	시가·공제·10년 합산
취득세	증여받는 자녀	지역·시가표준액·중과 여부
향후 양도세	추후 매도하는 자녀	이월과세 여부

증여받고 바로 팔면 취득가액이 올라가서 양도세가 줄어들까?

이것도 매우 주의해야 합니다.

과거에는 “부모가 싸게 산 집을 자녀에게 현재 시가로 증여한 뒤 자녀가 팔면 취득가액을 높일 수 있다”는 방식이 언급되곤 했습니다.

하지만 현행 소득세법은 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 양도하는 경우 일정 요건 아래 이월과세를 적용합니다.

이 경우 자녀의 취득가액을 단순히 증여 당시 시가로 보는 것이 아니라 증여자인 부모가 원래 취득했던 금액을 기준으로 양도차익을 계산할 수 있습니다. 다만 납부한 증여세 상당액은 필요경비에 반영되는 규정이 있습니다. 법제처

예를 들어,

• 부모 취득가격: 3억 원
• 자녀 증여 시 시가: 10억 원
• 자녀가 증여 후 5년 뒤 12억 원에 매도

한다고 해보겠습니다.

단순히 증여 당시 10억 원을 취득가액으로 본다면 차익은 2억 원처럼 보입니다.

하지만 이월과세가 적용되면 부모의 원래 취득가액인 3억 원을 기초로 계산하게 될 수 있으므로 양도차익 구조가 크게 달라집니다.

따라서 “증여하면 취득가액이 현재 시세로 바뀌니까 곧바로 팔아도 양도세가 줄어든다”는 생각은 위험합니다.

실제 증여 절차는 어떻게 진행할까?

부모가 자녀에게 아파트를 증여한다면 다음 순서로 준비하는 것이 실무적으로 이해하기 쉽습니다.

1. 증여 대상 아파트의 시가 확인

최근 동일·유사 아파트 거래사례와 평가자료를 확인합니다.

2. 자녀의 과거 10년 증여내역 확인

현금·주식·부동산 등 과거 증여를 함께 확인합니다.

3. 기본공제와 혼인·출산 추가공제 여부 확인

성년·미성년 여부와 혼인·출산 시점을 확인합니다.

4. 예상 증여세 계산

국세청 홈택스의 증여세 신고 메뉴와 세액계산 구조를 참고합니다.

5. 취득세 별도 계산

위택스 또는 관할 지방자치단체에서 무상취득 세율과 중과 여부를 확인합니다.

6. 증여계약 및 소유권이전등기

증여계약서 작성 후 필요한 취득세 신고·납부와 등기절차를 진행합니다.

7. 증여세 신고

현행법상 증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 법제처

예를 들어 2026년 10월 10일 증여를 받았다면 10월 말일부터 3개월을 계산해 2027년 1월 말까지 신고하는 구조입니다.

특히 고가 아파트나 부담부증여, 여러 자녀에게 지분을 나누어 증여하는 경우에는 세무계산 구조가 크게 달라질 수 있으므로 계약 전에 증여세·취득세·향후 양도세를 함께 비교하는 것이 중요합니다.

결론

첫째, 부모가 자녀에게 아파트를 증여하면 증여 당시 시가를 기준으로 증여세를 계산하는 것이 원칙입니다.

성년 자녀의 기본 증여재산공제는 10년간 5천만 원이며, 미성년 자녀는 2천만 원입니다. 혼인·출산 요건을 충족하면 최대 1억 원의 별도 추가공제를 검토할 수 있습니다. 법제처

둘째, 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 처음 증여한다고 단순 가정하면 과세표준은 9억5천만 원이고 산출세액은 약 2억2,500만 원입니다.

실제 신고세액은 과거 증여내역, 신고세액공제 및 기타 세액조정에 따라 달라질 수 있습니다.

셋째, 증여세만 보고 증여 여부를 결정하면 안 됩니다.

자녀에게 취득세가 발생하고, 조정대상지역의 일정한 주택은 중과 가능성이 있습니다. 또 부모·자녀 사이에 증여받은 부동산을 10년 안에 매도하면 양도소득세 이월과세가 적용될 수 있습니다. 법제처

아파트 증여를 계획한다면 계약서를 작성하기 전에 최소한 다음 네 가지 숫자를 먼저 확인하세요.

① 증여일 현재 아파트 시가
② 최근 10년간 자녀가 받은 증여액
③ 증여세와 취득세 예상액
④ 자녀가 향후 10년 안에 매도할 가능성

이 네 가지를 함께 계산해야 증여 후 예상하지 못한 세금이 발생하는 상황을 줄일 수 있습니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제53조 증여재산공제 법제처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제53조의2 혼인·출산 증여재산공제 법제처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조 평가의 원칙 법제처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제68조 증여세 신고기한 법제처
• 국세청 증여세 세액계산 흐름도 국세청
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조 및 제13조의2 주택 증여 취득세 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제97조의2 배우자·직계존비속 증여자산 이월과세 법제처