2026년 주택 수 계산｜분양권·입주권도 1주택에 포함될까? 취득세·양도세 기준 정리

정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일 기준

적용 안내:
분양권과 조합원입주권은 아직 완성된 주택이 아니지만, 세금 종류에 따라 주택 수 계산에 포함될 수 있습니다. 특히 취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권이 원칙적으로 주택 수 산정에 포함되고, 양도소득세에서도 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

“아파트는 한 채인데 분양권이 하나 있으면 2주택인가?”, “재건축 입주권도 집 한 채로 계산하는가?”, “분양권이 있으면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받는가?”는 부동산 세금에서 매우 자주 나오는 질문입니다.

결론부터 말하면 분양권과 입주권은 세금에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다.

다만 취득세와 양도소득세의 주택 수 판단기준은 완전히 동일하지 않습니다. 종합부동산세는 실제 주택에 부과되는 세금이라는 점에서 또 다른 구조를 가지고 있습니다.

특히 분양권이나 조합원입주권을 가진 상태에서 아파트를 추가로 매수하거나 기존 주택을 매도할 계획이라면, 단순히 등기부에 올라온 완성 주택의 개수만 세면 안 됩니다.

이번 글에서는 첫째 취득세에서 분양권·입주권이 어떻게 주택 수에 포함되는지, 둘째 양도소득세에서는 기존 주택과 분양권·입주권을 어떻게 계산하는지, 셋째 예외·특례와 실제 거래 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리합니다.

2026년 취득세 주택 수에 분양권·입주권도 포함될까?

취득세에서 가장 먼저 알아야 할 것은 분양권이나 조합원입주권 자체를 취득했다고 해서 완성된 주택에 대한 취득세가 바로 부과되는 것은 아니라는 점입니다.

분양권과 입주권 자체는 원칙적으로 완성 주택 취득세 과세대상이 아니지만, 이후 실제 주택이 완공되어 해당 주택을 취득하면 주택 취득세가 부과됩니다.

다만 입주권을 승계취득하는 경우 토지 지분 등에 대한 별도 취득세가 발생할 수 있습니다.

그런데 여기서 중요한 문제가 하나 있습니다.

분양권과 입주권이 취득세 과세대상 자체는 아니더라도 다른 주택을 취득할 때 주택 수를 계산하는 과정에서는 포함될 수 있다는 점입니다.

현행 지방세 규정은 조합원입주권과 주택분양권을 세대별 소유 주택 수에 가산하도록 하고 있습니다.

예를 들어 현재 아파트를 한 채 가지고 있는 사람이 아파트 분양권을 하나 추가로 취득했다고 가정해 보겠습니다.

등기된 실제 주택은 1채입니다.

하지만 이후 또 다른 주택을 취득하면서 취득세 주택 수를 판단할 때는 해당 분양권까지 고려해야 할 수 있습니다.

즉,

기존 주택 1채 + 분양권 1개

상태에서 추가 주택을 취득한다면 단순히 “기존 주택이 한 채니까 두 번째 집을 사는 것”이라고 판단해서는 안 됩니다.

취득세 주택 수에서는 분양권이 포함될 수 있기 때문에 신규 주택 취득 후 주택 수가 더 많게 계산될 가능성이 있습니다.

조합원입주권도 마찬가지입니다.

재건축이나 재개발 과정에서 관리처분계획인가 등으로 취득한 조합원입주권은 아직 새로운 아파트가 완공되지 않았더라도 취득세 중과를 판단할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.

간단히 정리하면 다음과 같습니다.

보유 자산취득세 주택 수 산정

일반 아파트·주택	포함
조합원입주권	원칙적으로 포함
주택 분양권	원칙적으로 포함
오피스텔 분양권	일반 주택분양권과 기준 다름
일정 예외주택	법령상 요건 충족 시 제외 가능

여기서 오피스텔은 특히 주의해야 합니다.

일반적인 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 아직 실제 사용 용도가 주거용인지 업무용인지 확정되지 않았기 때문입니다.

반면 오피스텔을 실제로 취득한 뒤 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 취득세 주택 수에 포함될 수 있습니다.

따라서 분양권이라는 이름이 같아도 아파트 분양권과 오피스텔 분양권은 세금상 주택 수 계산이 다를 수 있습니다.

또 상속받은 분양권이나 입주권, 일정 금액 이하 주택 등은 별도의 예외규정이 존재할 수 있기 때문에 단순히 “분양권 = 무조건 1주택”이라고 생각하는 것도 정확하지 않습니다.

취득세를 계산할 때는 실제 주택 + 분양권 + 입주권 + 주거용 오피스텔 + 예외 대상 여부를 한꺼번에 확인하는 것이 안전합니다.

양도세에서는 분양권·입주권이 있으면 1세대 1주택 비과세를 못 받을까?

양도소득세에서도 분양권과 조합원입주권은 주택 수 판단에 중요한 영향을 미칩니다.

특히 기존 집을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받으려는 사람이 분양권이나 입주권을 가지고 있다면 반드시 확인해야 합니다.

현행 소득세 규정은 주택뿐 아니라 조합원입주권과 분양권까지 함께 고려하는 규정을 두고 있습니다.

특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도소득세상 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

예를 들어 기존 아파트 1채를 보유한 사람이 2026년에 신규 아파트 분양권을 취득했다고 가정해 보겠습니다.

그 이후 기존 아파트를 매도할 때 단순히 “등기된 주택은 한 채니까 무조건 1세대 1주택”이라고 판단하면 안 됩니다.

세법상으로는 1주택 + 1분양권 상태가 될 수 있기 때문입니다.

다만 여기에는 중요한 특례가 있습니다.

국내에 1주택을 가진 세대가 기존 주택을 처분하기 전에 분양권을 취득해 일시적으로 1주택 + 1분양권이 된 경우 일정 요건을 충족하면 기존 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.

대표적인 기본조건은 다음과 같습니다.

• 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권 취득
• 분양권 취득일부터 3년 이내 기존 주택 양도
• 기존 주택이 1세대 1주택 비과세의 기본요건 충족

이 경우 기존 주택을 1세대 1주택으로 볼 수 있는 특례를 검토할 수 있습니다.

조합원입주권도 비슷한 구조가 있습니다.

1주택자가 종전주택을 보유한 상태에서 조합원입주권을 취득한 경우에도 일정 요건을 충족하면 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 검토할 수 있습니다.

정리하면 다음과 같습니다.

보유상태양도세 판단

주택 1채	기본적인 1세대 1주택 검토
주택 1채 + 분양권	주택 수에 영향, 특례 여부 확인
주택 1채 + 입주권	주택 수에 영향, 특례 여부 확인
주택 + 분양권·입주권 합계 3개 이상	다주택 관련 세율·특례 별도 확인

또 모든 분양권과 입주권이 언제나 동일하게 계산되는 것도 아닙니다.

예를 들어 일정 지역에 있는 저가 주택·입주권·분양권의 경우 다주택 중과 주택 수 계산에서 제외되는 규정이 존재할 수 있습니다.

즉 양도소득세에서는 단순히 “분양권이 하나 있으니 무조건 2주택”이라고 판단하기보다 분양권 취득일, 기존 주택 취득일, 양도 예정일, 지역과 가액, 특례 여부를 함께 확인해야 합니다.

특히 분양권을 보유하고 기존 주택을 매도할 계획이라면 기존 주택이 1세대 1주택 비과세 기본요건인 보유기간과 필요한 경우 거주기간을 충족했는지도 반드시 확인해야 합니다.

취득세·양도세·종부세가 서로 다른 이유와 거래 전 확인할 사항

분양권과 입주권에서 가장 흔한 실수는 모든 세금에서 주택 수 계산방식이 같다고 생각하는 것입니다.

실제로 취득세와 양도소득세는 서로 다른 법률에 따라 주택 수를 판단하기 때문에 같은 분양권이라도 세목에 따라 계산방법과 기준일이 다를 수 있습니다.

취득세는 새 주택을 취득할 때 해당 세대가 몇 채의 주택을 가지고 있는지를 판단하는 것이 중요합니다.

이 과정에서 분양권과 조합원입주권이 주택 수에 포함될 수 있습니다.

반면 양도소득세는 기존 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 여부나 다주택 관련 과세 여부를 판단하면서 분양권과 입주권을 함께 고려합니다.

종합부동산세는 구조가 또 다릅니다.

종부세는 매년 6월 1일 현재 실제로 소유하고 있는 주택의 공시가격을 기준으로 과세하는 세금입니다.

따라서 완성된 주택 자체가 아닌 분양권이나 입주권의 분양가격을 바로 주택 공시가격처럼 종부세 과세표준에 합산하는 방식은 아닙니다.

다만 분양권이나 입주권에 따른 주택이 실제로 완공되어 소유권을 취득하면 이후 종부세 과세대상 주택으로 포함될 수 있습니다.

세금별로 간단히 정리하면 다음과 같습니다.

세금분양권·입주권 확인 포인트

취득세	신규주택 취득 시 주택 수 산정에 포함 여부
양도소득세	기존주택 양도 시 주택 수·비과세 특례 확인
종합부동산세	실제 보유 주택의 공시가격 중심으로 계산

실제 사례를 보겠습니다.

A씨가 다음 자산을 가지고 있다고 가정합니다.

• 기존 아파트 1채
• 신규 아파트 분양권 1개
• 향후 다른 아파트 1채 추가 매입 예정

A씨가 “등기된 집은 한 채밖에 없으니 새 아파트를 사면 2주택이다”라고 생각한다면 취득세 계산에서 오류가 발생할 수 있습니다.

취득세에서는 분양권이 주택 수에 포함될 수 있으므로 신규주택 취득 시점에 실제 주택 수가 어떻게 판단되는지 다시 계산해야 합니다.

반대로 A씨가 기존 아파트를 먼저 매도할 계획이라면 양도소득세에서는 기존 주택과 분양권을 함께 보유한 상태이므로 1주택 + 1분양권 특례를 적용할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

예를 들어 분양권 취득일부터 일정 기간 안에 기존 주택을 양도하는 등 법에서 정한 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 특례를 검토할 수 있습니다.

따라서 분양권이나 입주권을 가지고 있다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 기존 주택의 정확한 취득일 확인
2. 분양권 또는 입주권 취득일 확인
3. 분양권이 아파트인지 오피스텔인지 확인
4. 신규주택 추가 취득 예정일 확인
5. 기존 주택 매도 예정일 확인
6. 취득세상 주택 수 별도 계산
7. 양도소득세상 주택 수 별도 계산
8. 일시적 1주택+분양권·입주권 특례 확인
9. 상속주택·저가주택 등 예외 여부 확인
10. 계약 전 위택스·홈택스 또는 세무전문가를 통해 최종 확인

특히 분양권을 언제 취득했는지가 중요합니다.

취득세에서는 2020년 8월 12일 이후 취득 여부가 중요한 기준이 될 수 있고, 양도소득세에서는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권인지 여부가 중요한 기준으로 작용합니다.

따라서 과거에 취득한 분양권을 가지고 있는 사람은 현재 법만 보고 무조건 주택 수에 포함된다고 판단하지 말고 취득 당시 시행 규정과 경과규정까지 확인해야 합니다.

결론

첫째, 취득세에서는 분양권과 조합원입주권이 주택 수에 포함될 수 있습니다.

분양권이나 입주권 자체에 완성주택 취득세가 바로 부과되는 것은 아니지만, 다른 주택을 추가로 취득할 때 주택 수 계산에는 영향을 줄 수 있습니다.

둘째, 양도소득세에서도 분양권과 조합원입주권이 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 판단과 연결되므로 취득일을 반드시 확인해야 합니다.

셋째, 1주택+분양권 또는 1주택+입주권이라고 해서 무조건 비과세가 불가능한 것은 아닙니다.

일정 요건을 충족하면 기존 주택을 1세대 1주택으로 보는 특례를 적용할 수 있으므로 기존 주택 취득일, 분양권·입주권 취득일, 기존 주택 매도기한을 함께 확인해야 합니다.

따라서 분양권이나 입주권을 보유한 상태에서 주택을 추가 매수하거나 기존 집을 매도하려면 다음 세 날짜를 먼저 정리하세요.

기존 주택 취득일 → 분양권·입주권 취득일 → 기존 주택 양도 또는 신규주택 취득 예정일

그다음 취득세는 위택스 또는 관할 지방자치단체, 양도소득세는 홈택스 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「지방세법」
• 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」
• 국가법령정보센터 「소득세법」
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」
• 국세청 주택 취득세 안내
• 국세청 양도소득세 분양권·입주권 관련 안내
• 위택스 지방세 안내
• 국세청 홈택스 양도소득세 안내