정보 확인 기준: 2026년 10월 6일
마음에 드는 집을 찾았는데 건축물대장에 ‘위반건축물’이라고 표시돼 있다면 계약을 진행해도 될까요? 집주인이 “벌금은 내가 내니 괜찮다”, “우리 집이 아니라 다른 층의 문제다”라고 설명하더라도 확인할 사항이 남아 있습니다.
계약 전에는 위반 위치와 내용, 시정 진행 상황, 실제 사용할 공간에 미치는 영향, 대출·반환보증 가능 여부를 확인해야 합니다. 표시 유무만으로 판단하거나, 가격이 저렴하다는 이유로 비용과 이용 제한을 넘겨짚어서는 안 됩니다.
1. 위반건축물 표시는 무엇을 의미할까요?
건축물대장은 등기부와 확인 목적이 다릅니다
등기사항전부증명서는 소유권과 근저당권 등 권리관계를 확인하는 서류입니다. 건축물대장에서는 건물의 용도·면적·층수·구조와 사용승인, 위반사항 등 건축물의 현황을 확인합니다.
따라서 등기부에 근저당이 없다고 해도 건축법상 문제가 없다는 뜻은 아닙니다.
서류주로 확인할 내용
| 등기사항전부증명서 | 소유자, 근저당권, 압류 등 권리관계 |
| 건축물대장 | 용도, 면적, 층수, 구조, 위반사항과 변동내용 |
| 건축물현황도 등 도면 | 승인된 공간 배치와 실제 구조의 차이 |
| 시정명령 등 관련 문서 | 위반 위치·내용, 시정기한과 조치 상황 |
건축법은 위반사항에 대해 시정명령을 하는 경우 위반건축물 표시와 위반일자·내용 등을 건축물대장에 적도록 정하고 있습니다. 필요한 조치에는 철거·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등이 포함될 수 있습니다.
다만 위반 표시가 있다고 해서 모든 건물에 같은 조치가 내려지는 것은 아닙니다. 무엇을 위반했고 어떤 시정명령을 받았는지가 판단의 출발점입니다.
이행강제금을 냈다고 합법 건물이 되는 것은 아닙니다
이행강제금은 시정명령을 이행하도록 하기 위한 수단입니다. 납부했다는 사실과 위반사항을 해소했다는 사실은 다릅니다.
“계속 돈을 내고 있으니 사용해도 된다”는 설명을 들었다면 납부 영수증만 확인하지 말고, 현재 시정 의무와 이용 제한이 남아 있는지 관할 지자체에 확인해야 합니다.
반대로 건축물대장에 위반 표시가 없더라도 실제 현장이 대장과 다르면 확인이 필요합니다. 아직 적발되거나 대장에 반영되지 않은 변경이 있을 수 있기 때문입니다.
2. 건축물대장과 실제 집을 어떻게 비교할까요?
해당 건물과 호수의 대장을 직접 확보합니다
정부24에서 ‘건축물대장 등본(초본) 발급(열람)’을 검색해 신청할 수 있습니다. 일반건축물대장과 집합건축물대장 표제부·전유부 등이 있으며, 인터넷 발급·열람은 무료로 안내됩니다.
확인 순서는 다음과 같습니다.
- 계약할 집의 도로명주소·지번·동·호수를 확인합니다.
- 해당 건물에 맞는 대장 종류를 선택합니다.
- 집합건물은 해당 호수의 전유부와 건물의 표제부를 함께 확인합니다.
- 위반 표시뿐 아니라 용도·면적·층수·변동사항을 읽습니다.
- 서류를 가지고 현장을 방문해 실제 상태와 대조합니다.
평면도 등 건축물현황도는 일반 대장과 발급 절차·신청 자격이 다를 수 있습니다. 필요하면 소유자에게 자료 제공을 요청하고 세움터나 관할 기관에 발급 요건을 확인하세요. 정부24도 현황도는 세움터를 통한 별도 발급 신청을 안내합니다.
광고 설명보다 대장과 현장의 일치 여부를 봅니다
현장에서 아래 항목을 비교해보세요.
확인 항목현장에서 살펴볼 사항추가 확인이 필요한 상황
| 용도 | 주거용으로 안내받은 공간의 대장상 용도 | 근린생활시설 등을 주택으로 소개 |
| 면적 | 광고 면적과 대장 면적의 구분 | 무단 증축 공간을 정상 면적처럼 설명 |
| 층수·옥상 | 실제 층과 옥상 공간의 이용 상태 | 도면에 없는 방이나 구조물 발견 |
| 호수·구획 | 계약할 공간의 위치와 경계 | 하나의 공간을 여러 호실로 나눈 흔적 |
| 공용부분 | 복도·계단·주차장 등의 이용 상태 | 공용공간을 방이나 창고로 사용 |
| 확장 부분 | 테라스·발코니 등의 공사 상태 | 허가·신고 여부가 확인되지 않는 확장 |
위 표는 확인이 필요한 징후를 정리한 것입니다. 복층이나 확장 공간이 있다는 사실만으로 불법이라고 단정해서는 안 됩니다. 적법한 공사인지, 필요한 허가·신고를 거쳤는지는 도면과 관련 자료로 확인해야 합니다.
예를 들어 광고에 ‘넓은 서비스 공간’이라고 적혀 있어도 그 표현 자체가 적법성을 보장하지 않습니다. 공사 과정과 승인 여부를 확인할 자료가 필요합니다.
“다른 층의 위반”이라는 설명도 확인해야 합니다
내가 계약할 호수의 전유부에 위반 표시가 없더라도 건물 표제부에 위반사항이 있을 수 있습니다. 이때는 다음 내용을 확인하세요.
- 위반한 위치가 내 호수인지, 다른 호수인지, 공용부분인지
- 시정공사 때문에 출입·주차·생활에 영향이 생기는지
- 건물 전체나 공용부분에 대한 조치가 있는지
- 은행과 보증기관이 어떤 범위의 대장을 심사하는지
내 방에 표시가 없다는 이유만으로 건물 전체의 문제와 무관하다고 판단하면 안 됩니다.
관할 시·군·구 건축 담당 부서에는 주소와 위반 기재 내용을 제시해 문의하세요. 개별 처분 문서 등 소유자의 협조가 필요한 자료는 소유자에게 함께 확인해달라고 요청하는 것이 좋습니다.
3. 계약 전에는 시정 완료·대출·보증 조건을 확인하세요
임차인과 매수인은 확인할 부담이 다릅니다
구분중점 확인사항
| 전세·월세 임차인 | 정상적인 거주 가능 여부, 시정공사 영향, 전세대출과 반환보증, 계약 종료 시 정산 |
| 매수인 | 시정 방법과 비용, 이용 제한, 취득 후 발생할 부담, 담보대출과 향후 매도 영향 |
매수인은 “전 주인이 만든 위반이니 나는 상관없다”고 생각해서는 안 됩니다. 소유자가 바뀌어도 건물의 위반 상태가 저절로 해소되지는 않습니다. 다만 기존에 부과된 금전채무와 취득 후 시정 의무는 같은 문제가 아니므로 구분해 확인해야 합니다.
임차인도 “집주인이 비용을 낸다”는 말만으로 판단하기 어렵습니다. 공사로 방 일부를 사용하지 못하거나 계약에 필요한 대출·보증이 제한되는 문제가 남을 수 있습니다.
대출과 반환보증은 각각 확인합니다
HUG 전세보증금반환보증 상품 안내에는 건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있지 않아야 한다는 조건이 있으며, 해당 항목에 아파트 제외가 명시돼 있습니다.
이는 아파트가 무조건 가입된다는 뜻이 아닙니다. 다른 보증요건도 충족해야 하며, 다른 기관이나 상품에 동일한 기준이 적용된다고 볼 수도 없습니다.
은행과 보증기관에는 해당 주소의 대장 전체와 위반내용을 제시한 뒤 다음을 문의하세요.
- 해당 주택과 위반사항이 대출·보증 심사에 미치는 영향
- 시정 후 신청할 경우 필요한 증빙
- 표제부와 전유부의 위반 표시를 판단하는 기준
- 신청·실행·보증 발급 시점에 충족해야 할 조건
사전 상담은 최종 승인과 구분해야 합니다. “전 세입자도 대출받았다”는 설명 역시 현재 신청자의 승인 근거가 되지는 않습니다.
시정 약속은 완료 기준까지 구체적으로 정합니다
“잔금 전 정리하겠다”는 약속을 받았다면 어떤 상태가 되어야 완료인지 정해야 합니다.
예를 들어 공사를 끝낸 날과 관할 기관이 시정 여부를 확인한 날, 건축물대장이 정리된 날은 서로 다를 수 있습니다. 계약의 전제로 삼는 조건을 명확하게 구분하세요.
계약서에는 다음 사항을 검토해 반영하는 것이 좋습니다.
- 확인된 위반 위치와 내용
- 시정 책임자와 완료 기한
- 완료를 입증할 서류
- 대출·반환보증이 거절됐을 때의 처리 조건
- 약속을 이행하지 못했을 때 해제·반환·비용 정산 방법
특약은 당사자 사이의 책임을 정하는 수단입니다. 특약을 적었다고 위반 상태가 해소되거나 은행·보증기관의 승인이 보장되는 것은 아닙니다.
사례: 시세보다 저렴해도 비용을 따로 계산합니다
매매가격이 주변보다 2,000만 원 낮지만, 시정공사와 관련 절차 비용이 1,200만 원, 임시 거주·이사 비용이 500만 원으로 예상된다고 가정해 보겠습니다.
항목가정한 금액
| 주변 대비 가격 차이 | 2,000만 원 저렴 |
| 시정공사·관련 절차 비용 | 1,200만 원 |
| 임시 거주·이사 비용 | 500만 원 |
| 단순 차액 | 300만 원 |
이 사례는 판단 방법을 설명하기 위한 가정입니다. 추가 공사나 일정 지연, 금융비용은 포함하지 않았습니다.
더 중요한 것은 돈을 들이면 시정할 수 있는지부터 확인하는 것입니다. 시정 방법이 확정되지 않았다면 견적만으로 유리한 매물이라고 판단하기 어렵습니다.
마무리
위반건축물 표시가 있는 집은 최신 대장 확보 → 위반 위치·내용 확인 → 현장 대조 → 관할 부서 확인 → 대출·보증 심사 조건 확인 순서로 검토하세요.
계약 전에는 “괜찮다”는 설명보다 시정 방법과 완료 자료를 확보해야 합니다. 이미 계약한 뒤 문제를 발견했다면 자동으로 계약이 취소된다고 생각하지 말고, 계약 내용과 고지 여부를 검토해 대응해야 합니다.
공식 확인 자료
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