전세 재계약·월세 전환·매매, 주거비를 어떻게 비교할까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 5일

전세계약 만료를 앞두면 보증금을 올려 재계약할지, 보증금을 줄이고 월세로 바꿀지, 집을 살지 고민하게 됩니다. 이때 전세대출 이자와 월세, 주택담보대출 상환액만 나란히 놓으면 판단이 달라질 수 있습니다.

주거비는 매달 필요한 현금, 실제로 소모되는 비용, 주택에 묶이는 자기자금을 나눠 비교해야 합니다. 대출 원금 상환은 당장 통장에서 나가는 돈이지만 부채를 줄이는 역할을 합니다. 전세보증금과 매매에 들어가는 자기자금에는 다른 용도로 활용하지 못하는 기회비용도 있습니다.

아래에서는 비슷한 입지·면적·주거 상태의 집을 가정해 세 가지 선택을 같은 기준으로 비교합니다. 계산에 사용한 가격·금리·월세는 설명용 가정이며, 현재 시세나 금융기관의 실제 대출 조건을 뜻하지 않습니다.

1. 월 지출과 실제 비용을 먼저 구분해야 합니다

주거비를 비교하는 첫 단계는 비용의 성격을 나누는 것입니다.

비교 항목전세 재계약월세 전환매매

처음 필요한 자금	보증금 중 자기자금, 관련 비용	보증금 중 자기자금, 관련 비용	매매대금 중 자기자금, 취득·등기 등 비용
매달 필요한 현금	대출 이자와 약정에 따른 원금 상환	월세, 보증금 대출 원리금	주담대 원리금
추가로 반영할 비용	보증료, 중개보수 등	중개보수, 보증료 등	취득·매도 비용, 보유세, 소유자 부담 수선비 등
자금 회수 시 확인할 점	보증금 반환 가능성과 시점	보증금 반환 가능성과 시점	매도 가능성, 매도가격, 남은 대출
자기자금의 기회비용	보증금에 투입한 자기자금 기준	보증금에 투입한 자기자금 기준	주택에 투입한 자기자금 기준

예를 들어 주담대를 매달 150만 원씩 갚는다고 해서 150만 원 전부가 이자 비용은 아닙니다. 이자와 원금이 함께 들어 있다면 원금 부분은 빚을 줄입니다.

그렇다고 원금을 월 지출에서 빼고 생활비를 계획해서도 안 됩니다. 매달 상환액을 감당할 수 있는지와 장기적으로 어떤 선택의 비용이 낮은지는 별도로 계산해야 합니다.

자기자금도 같은 기준으로 보겠습니다. 보증금에 자기 돈 2억 원을 넣었다면, 그 돈을 다른 곳에 보관하거나 운용할 기회를 포기한 셈입니다. 비교용 세후 수익률을 연 2.5%로 가정하면 다음과 같습니다.

자기자금 기회비용
2억 원 × 2.5% ÷ 12개월 = 월 약 41만 7,000원

이는 실제로 납부하는 돈이 아니라 선택을 비교하기 위한 계산값입니다. 주식처럼 손실 가능성이 큰 자산의 기대수익률을 확정수익처럼 넣으면 비교가 왜곡될 수 있습니다.

또한 기회비용은 자기자금에만 적용합니다. 빌린 돈에는 이미 대출 이자를 계산하므로, 대출금까지 포함한 보증금 전체에 기회비용을 더하면 비용을 중복 계산하게 됩니다.

2. 같은 자금 조건에서 전세·월세·매매를 계산해 보면

주택에 투입할 수 있는 자기자금을 최대 2억 원으로 가정하겠습니다. 거래비용과 비상자금은 별도로 확보한 상황이며, 대출 실행이 가능하다는 가정 아래 계산합니다.

가정 항목전세 재계약보증부 월세매매

보증금 또는 매매가격	보증금 3억 원	보증금 1억 원	매매가격 5억 원
투입 자기자금	2억 원	1억 원	2억 원
대출금	1억 원	없음	3억 원
대출 조건	연 4%, 이자만 납부	해당 없음	연 4.5%, 30년 원리금균등
월세	없음	70만 원	없음
비교용 자기자금 수익률	세후 연 2.5%	세후 연 2.5%	세후 연 2.5%

월세 70만 원은 계산용 금액입니다. 기존 전세를 월세로 전환하는 실제 계약에서는 법정 전환율 적용 여부와 상한을 별도로 확인해야 합니다.

전세 재계약: 이자와 자기자금 부담을 합산합니다

전세대출 1억 원의 연이율이 4%라면 월 이자는 약 33만 3,000원입니다.

대출 이자: 1억 원 × 4% ÷ 12 = 약 33만 3,000원
자기자금 기회비용: 2억 원 × 2.5% ÷ 12 = 약 41만 7,000원
합계: 월 약 75만 원

실제 월 현금 지출은 이자 약 33만 3,000원이지만, 자기자금까지 고려한 비교 비용은 약 75만 원입니다. 여기에 반환보증료와 대출 관련 보증료 등 실제 발생하는 비용을 추가해야 합니다.

월세: 보증금이 줄어 남는 돈까지 함께 봅니다

보증금 1억 원을 자기자금으로 내고 월세 70만 원을 지급하면 다음과 같습니다.

월세: 70만 원
자기자금 기회비용: 1억 원 × 2.5% ÷ 12 = 약 20만 8,000원
합계: 월 약 90만 8,000원

전세 사례보다 비교 비용은 월 약 15만 8,000원 높지만, 주택에 묶이지 않는 자기자금이 1억 원 더 남습니다.

이 계산에서는 보증금에 묶인 돈의 기회비용만 반영했습니다. 남은 1억 원의 예상 이자수익을 여기서 또 빼면 같은 효과를 중복 반영할 수 있으므로 계산 방식을 통일해야 합니다.

매매: 원리금 상환액과 이자를 분리합니다

3억 원을 연 4.5%, 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 약 152만 원입니다. 금리가 유지된다고 가정했을 때 첫 달 구성은 다음과 같습니다.

첫 달 이자: 112만 5,000원
첫 달 원금 상환: 약 39만 5,000원
월 원리금 상환액: 약 152만 원

첫 달 이자에 자기자금 기회비용 약 41만 7,000원을 더하면 월 약 154만 2,000원입니다. 이는 취득·매도 비용, 보유세, 수선비, 주택가격 변동을 반영하기 전 금액입니다.

비교 결과전세 재계약보증부 월세매매

월세·대출 원리금으로 필요한 월 현금	약 33.3만 원	70만 원	약 152만 원
자기자금 기회비용 포함 비교 비용	약 75만 원	약 90.8만 원	첫 달 약 154.2만 원
아직 추가해야 할 항목	보증료·거래비용 등	보증료·거래비용 등	세금·수선비·거래비용·가격 변동 등

관리비·공과금은 위 표에서 제외했습니다. 후보 주택마다 다르면 반드시 추가해야 합니다. 매매의 이자 비중은 원금 상환에 따라 줄어들므로, 장기 비교에서는 첫 달 수치를 그대로 곱하지 말고 전체 상환표를 사용해야 합니다.

3. 월세 전환 조건과 거주 기간을 확인한 뒤 결정합니다

월세 전환 제안은 전환율로 바꿔 확인합니다

기존 전세보증금 3억 원을 1억 원으로 줄이고 월세 70만 원을 내는 제안이라면, 월세로 전환하는 보증금은 2억 원입니다.

제안 전환율
70만 원 × 12개월 ÷ 2억 원 = 연 4.2%

이렇게 계산하면 임대인이 제시한 조건을 연간 비율로 비교할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용되는 법정 상한은 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%포인트’ 중 낮은 비율을 기준으로 합니다. 실제 적용 여부와 계약 당시 기준금리를 확인해야 하며, 위 계산의 4.2%가 적법하다고 미리 단정해서는 안 됩니다.

기존 월세가 이미 있는 보증부 월세 계약에서 보증금을 추가로 줄이는 경우에는, 그 감소분에 대응해 추가되는 월세를 기준으로 전환율을 계산해야 합니다.

매매는 예상 거주 기간에 따라 비용이 달라집니다

매매에는 취득과 처분 과정의 비용이 발생하므로, 짧게 거주할수록 월평균 부담이 커질 수 있습니다.

예를 들어 취득부터 매도까지의 총 거래비용을 비교 목적으로 1,200만 원이라고 가정하면 다음과 같습니다. 이 금액은 실제 세금이나 수수료 견적이 아닙니다.

보유·거주 기간거래비용의 단순 월 환산액

2년	월 50만 원
5년	월 20만 원
10년	월 10만 원

집값 변동도 별도로 계산해야 합니다. 5억 원 주택의 가격이 5% 하락하면 가격 차이는 2,500만 원입니다. 반대로 5% 상승해도 거래비용과 세금 등을 차감하기 전 차익이 2,500만 원이라는 뜻입니다. 실제 상승이나 하락을 예측한 수치가 아닙니다.

월세와 이자의 차이가 작더라도 집값 변화와 매도 시점에 따라 최종 결과가 달라질 수 있습니다.

결정 전에 네 가지를 적어 보세요

1. 월 현금 지출: 월세·대출 원리금·관리비를 내고 생활비와 저축이 가능한가?
2. 초기 필요자금: 보증금이나 매매대금 외에 거래비용까지 준비됐는가?
3. 예상 거주 기간: 직장·가족 사정으로 단기간에 이동할 가능성이 있는가?
4. 자금 회수 위험: 보증금 반환 지연이나 주택 매도 지연을 감당할 수 있는가?

전세 재계약은 이자뿐 아니라 보증금 안전성과 자금이 묶이는 부담을 봐야 합니다. 월세 전환은 매달 지출이 늘어나는 대신 확보되는 현금의 쓰임을 따져야 합니다. 매매는 원리금 상환 능력과 장기 거주 계획, 가격 하락 가능성을 함께 검토해야 합니다.

먼저 감당 가능한 월 현금 지출을 정하고, 그 범위 안에서 거주 기간 전체의 비용을 비교하세요. 실제 계약 판단에는 은행의 대출 견적, 주택별 관리비, 거래비용, 보증 가입 가능 여부를 넣어 다시 계산해야 합니다.

참고 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보: 임차료 및 월차임 전환 기준
• 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제7조의2

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