전세 계약 전 등기부등본 보는 법｜근저당·채권최고액·선순위 권리 확인방법

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일 기준

전세계약을 앞두고 있다면 집 상태보다 먼저 확인해야 할 서류가 등기부등본, 정확히는 등기사항전부증명서입니다.

등기부등본에서는 해당 주택의 실제 소유자가 누구인지, 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지, 압류·가압류나 임차권등기 같은 문제가 있는지 확인할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)도 전세계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부등본을 반드시 확인하도록 안내하고 있습니다. 한국예술고등학교

특히 전세계약에서는 집값보다 선순위 권리가 얼마나 있는지가 중요합니다. 집주인에게 은행 대출이 많거나 다른 임차인의 보증금이 먼저 보호되는 구조라면 집이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.

따라서 등기부등본은 단순히 “근저당이 있나?”만 보는 것이 아니라 다음 순서로 확인해야 합니다.

주소·소유자 확인 → 갑구 압류·가압류 확인 → 을구 근저당 확인 → 채권최고액 계산 → 선순위 임차보증금 확인 → 계약 직전 재확인 → 잔금 직전 재확인

등기부등본의 표제부·갑구·을구에서는 무엇을 확인해야 할까?

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

HUG 전세사기예방센터도 등기부등본을 이 세 영역으로 나눠 확인하도록 안내합니다. 표제부에서는 부동산 현황, 갑구에서는 소유권 관련 사항, 을구에서는 근저당권 등 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다. 한국예술고등학교

먼저 표제부를 확인합니다.

표제부에서는 다음 항목을 봅니다.

• 소재지
• 건물명칭
• 동·호수
• 건물 구조
• 면적
• 대지권
• 토지 관련 사항

가장 기본적인 것은 내가 계약하려는 집과 등기부등본의 주소가 정확히 같은지 확인하는 것입니다.

예를 들어 실제 계약 대상은 103동 1203호인데 중개인이 보여준 등기부가 103동 1202호라면 완전히 다른 부동산입니다.

오피스텔이나 아파트 같은 집합건물은 보통 토지와 건물이 하나의 등기부에 함께 나타나지만, 단독·다가구 등 집합건물이 아닌 주택은 건물뿐 아니라 토지 등기부도 함께 확인할 필요가 있습니다. HUG 역시 건물 등기부가 깨끗해도 토지에 근저당권 등 복잡한 권리가 있을 수 있다고 안내합니다. 한국예술고등학교

다음은 갑구입니다.

갑구에서는 소유권과 관련된 내용을 봅니다.

가장 먼저 확인해야 하는 것은 현재 소유자 이름입니다.

계약서의 임대인, 신분증에 적힌 사람, 등기부의 소유자가 모두 일치해야 합니다.

HUG는 전세계약 체결 시 등기부등본과 신분증 등을 통해 현재 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하도록 안내합니다. 한국체육대학교

갑구에서는 다음과 같은 항목도 주의해서 봐야 합니다.

• 압류
• 가압류
• 가처분
• 강제경매개시결정
• 임의경매개시결정
• 신탁
• 소유권이전청구권 가등기

예를 들어 등기부에 압류나 가압류가 있다면 집주인에게 이미 채무 문제가 발생했을 가능성을 생각해야 합니다.

또 ‘신탁’이라고 적혀 있는 집은 특히 주의해야 합니다.

신탁등기가 설정된 주택은 일반적인 집주인이 아니라 신탁회사가 소유권을 가지고 있을 수 있기 때문에, 원래 소유자라고 생각한 사람이 마음대로 임대차계약을 체결할 권한이 없는 경우도 있습니다. HUG 역시 신탁 관련 내용이 있다면 신탁회사 동의 여부 등 권리관계를 정확히 확인해야 한다고 안내합니다. 한국예술고등학교

마지막으로 가장 중요한 것이 을구입니다.

을구에서는 다음을 확인합니다.

• 근저당권
• 저당권
• 전세권
• 임차권
• 기타 담보권

전세 세입자에게 가장 중요한 것은 근저당권의 채권최고액입니다.

예를 들어 등기부에 다음과 같이 적혀 있다고 가정해 보겠습니다.

근저당권자: OO은행
채권최고액: 3억6천만원

이 금액이 실제 은행 대출잔액이 반드시 3억6천만원이라는 뜻은 아닙니다.

채권최고액은 은행이 임대인에게 청구할 수 있도록 설정해 놓은 최대 금액입니다. HUG는 일반적으로 실제 대출금보다 크게, 예를 들어 약 120% 수준으로 설정되는 경우가 많다고 설명합니다. 한국예술고등학교

예를 들어 실제 은행 대출이 3억원이라면 채권최고액이 3억6천만원으로 설정될 수 있다는 의미입니다.

하지만 전세계약 안전성을 판단할 때는 단순히 집주인이 말하는 실제 대출액보다 등기부에 기재된 채권최고액을 기준으로 보수적으로 계산하는 것이 안전합니다.

또 을구에 임차권등기가 있다면 특히 주의해야 합니다.

이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 임차권등기를 설정했을 가능성이 있기 때문입니다. HUG도 기존 임차권이 남아 있는 경우 그 이유를 반드시 확인하도록 안내합니다. 한국예술고등학교

따라서 등기부를 처음 본다면 다음처럼 기억하면 쉽습니다.

구분무엇을 보나핵심 질문

표제부	주소·면적·건물·대지권	내가 계약할 집이 맞나?
갑구	소유권·압류·가압류·신탁	집주인이 진짜 소유자인가?
을구	근저당·전세권·임차권	나보다 먼저 받을 사람이 얼마나 있나?

등기부에 내용이 많다면 반드시 **‘말소사항 포함’**으로 열람해 과거 권리관계까지 확인해 보는 것도 좋습니다. 현재 말소됐더라도 과거에 반복적으로 근저당 설정과 말소가 있었는지 참고할 수 있기 때문입니다. HUG 역시 과거 이력을 볼 때 말소사항 포함 등기부를 활용할 수 있다고 안내합니다. 한국예술고등학교

근저당과 채권최고액은 전세보증금과 어떻게 계산해야 할까?

등기부를 보는 가장 중요한 목적은 결국 내 보증금이 위험한지 계산하는 것입니다.

예를 들어 다음 조건의 아파트가 있다고 가정하겠습니다.

• 예상 주택가격: 6억원
• 등기부상 근저당 채권최고액: 2억4천만원
• 내가 들어갈 전세보증금: 3억원

단순 합계는,

2억4천만원 + 3억원 = 5억4천만원

입니다.

주택가격 6억원 대비 비율은,

5억4천만원 ÷ 6억원 × 100 = 90%

입니다.

이 정도라면 상당히 주의해서 봐야 합니다.

HUG 전세사기예방센터는 일반적인 안전성 판단에서 선순위 채권과 임차보증금의 합이 주택가격의 약 80% 이하인지 확인하는 방법을 안내하고 있습니다. 다만 이 80%는 법에서 정한 절대적인 안전선이 아니라 위험도를 판단하기 위한 실무상 참고기준입니다. 미납세금이나 다른 우선채권 등 등기부에 모두 나타나지 않는 위험도 있을 수 있습니다. 한국체육대학교

같은 주택에서 근저당이 더 적다면 결과가 달라집니다.

예를 들어,

• 주택가격: 6억원
• 채권최고액: 1억5천만원
• 전세보증금: 3억원

이라면,

1억5천만원 + 3억원 = 4억5천만원

4억5천만원 ÷ 6억원 = 75%

입니다.

첫 번째 사례의 90%보다는 상대적으로 여유가 있습니다.

하지만 이 경우에도 “75%니까 무조건 안전하다”고 판단하면 안 됩니다.

주택가격 자체가 과대평가돼 있을 수 있기 때문입니다.

예를 들어 매도 호가는 6억원인데 실제 최근 실거래가격이 5억원이라면,

4억5천만원 ÷ 5억원 = 90%

가 됩니다.

따라서 등기부 확인과 주택가격 확인은 반드시 함께 해야 합니다.

채권최고액과 실제 대출잔액 중 무엇을 봐야 할까?

집주인이 이렇게 말할 수도 있습니다.

“등기부에는 2억4천만원으로 되어 있지만 실제 대출은 1억원밖에 안 남았어요.”

그 말이 사실일 수도 있습니다.

하지만 계약 안전성을 판단할 때는 집주인의 설명만 믿지 말고 금융기관 상환확인서 등을 확인하거나, 가능하면 근저당 일부 말소 또는 전액 말소를 계약조건으로 명확히 하는 것이 좋습니다.

예를 들어 계약 당시 근저당 채권최고액이 3억원이고 집주인이 전세보증금으로 대출을 갚겠다고 한다면 특약을 다음 취지로 작성할 수 있습니다.

“임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당채무를 상환하고 해당 근저당권 말소절차를 진행한다. 이를 이행하지 않는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 지급한 금액은 반환한다.”

HUG도 기존 근저당을 전세보증금으로 상환하기로 한 경우 잔금 지급과 말소를 연계하는 특약을 통해 위험을 줄일 것을 안내하고 있습니다. 한국예술고등학교

다가구주택은 등기부만 보면 안 된다

이 부분은 특히 중요합니다.

아파트는 한 세대가 독립된 등기부를 갖지만 다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권 단위인 경우가 많습니다.

따라서 내가 301호에 들어가더라도 101호·201호 등 다른 세입자의 보증금이 이미 존재할 수 있습니다.

이 다른 세입자들의 선순위 보증금은 등기부등본만으로 전부 확인되지 않을 수 있습니다.

HUG의 전세보증금반환보증도 단독·다중·다가구주택의 경우 보증한도를 계산할 때 등기부상의 근저당뿐 아니라 신청인보다 선순위인 다른 세입자의 전세보증금까지 포함합니다. 한국체육대학교

예를 들어 다가구주택의 가격이 10억원이고,

• 은행 근저당 채권최고액: 3억원
• 기존 선순위 세입자 보증금 합계: 4억원
• 내가 들어갈 보증금: 2억원

이라면,

3억원 + 4억원 + 2억원 = 9억원

입니다.

주택가격 대비,

9억원 ÷ 10억원 = 90%

입니다.

등기부만 보면 3억원의 근저당밖에 없어 안전해 보일 수 있지만, 다른 세입자 보증금을 포함하면 전혀 다른 결과가 나옵니다.

따라서 다가구 계약에서는 다음을 추가로 확인해야 합니다.

• 전입세대 현황
• 확정일자 부여 현황
• 다른 임차인 보증금
• 선순위 임차인의 존재
• 임대인의 미납세금 확인 가능 여부

HUG 역시 등기되지 않은 임차권이 있을 수 있으므로 전입세대 열람내역이나 확정일자 부여 현황 등을 추가로 확인해야 한다고 안내합니다. 한국예술고등학교

즉 등기부등본은 매우 중요한 서류이지만 전세 안전성을 100% 보장하는 서류는 아닙니다.

계약 당일과 잔금일에는 등기부를 언제 다시 확인해야 할까?

전세계약 전에 등기부를 한 번 확인했다고 끝나는 것이 아닙니다.

가장 위험한 상황 중 하나가 계약 후 잔금을 지급하기 전까지 새로운 근저당이나 소유권 이전이 발생하는 경우입니다.

HUG는 등기부등본을 계약 전에 확인하는 것뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 다시 확인해야 한다고 강조합니다. 한국예술고등학교

실제 확인 순서는 다음처럼 잡는 것이 좋습니다.

첫 번째 확인: 집을 보러 다니는 단계

관심 매물의 기본적인 근저당·압류 여부를 확인합니다.

두 번째 확인: 계약금 지급 직전

소유자와 권리관계를 다시 확인합니다.

세 번째 확인: 잔금 지급 직전

새로운 근저당이나 소유권 이전, 압류 등이 접수되지 않았는지 확인합니다.

네 번째 확인: 입주 후 2~3일 이내

잔금일 이후 새로 처리된 등기사항이 없는지 다시 확인하는 것이 안전합니다.

HUG는 잔금일뿐 아니라 이후 2~3일 뒤에도 등기부를 다시 확인할 것을 권고하고 있습니다. 한국예술고등학교

특히 등기부에 ‘신청사건 처리 중’ 같은 표시가 있다면 주의해야 합니다.

이는 소유권이전이나 근저당 설정 등 새로운 등기 신청이 접수돼 처리 중일 가능성을 의미합니다. HUG는 이런 경우 잔금을 바로 지급하지 말고 어떤 등기가 접수됐는지 확인하도록 안내합니다. 한국예술고등학교

전입신고와 확정일자는 왜 빨리 해야 할까?

등기부 확인만큼 중요한 것이 전입신고와 확정일자입니다.

주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음 날 오전 0시부터 대항력을 갖습니다. 이지법

그리고 주택 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 집이 경매나 공매되는 경우 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다. 이지법

즉 계약 단계에서는 다음 세 가지가 서로 연결됩니다.

등기부등본 → 현재 선순위 권리 확인

전입신고 → 대항력 확보

확정일자 → 우선변제권 확보

전월세 신고 대상 계약이라면 이전 글에서 설명한 것처럼 임대차계약 신고 때 계약서를 제출하면 법상 확정일자 부여와 연결될 수 있습니다. 다만 전월세 신고와 전입신고 자체는 다른 절차이므로 실제 입주일에는 전입신고도 별도로 확인해야 합니다.

계약 전에 넣어볼 만한 특약

전세계약에서는 계약서 특약도 중요합니다.

예를 들어 다음 취지의 내용을 상황에 맞게 검토할 수 있습니다.

근저당 추가설정 방지

“임대인은 계약 체결일부터 임차인의 대항력이 발생하는 날까지 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수를 어렵게 하는 권리를 설정하지 않는다.”

기존 근저당 말소

“기존 근저당권은 잔금 지급과 동시에 상환·말소하고, 말소가 이행되지 않을 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.”

소유권 변경 방지

“임대인은 잔금 및 임차인의 대항력 취득 전까지 소유권을 제3자에게 이전하지 않는다.”

특약이 있다고 위험이 자동으로 사라지는 것은 아니지만, 분쟁이 생겼을 때 계약 당사자의 약속을 명확히 하는 데 도움이 됩니다.

실제 계약 전 체크리스트

전세계약서를 작성하기 전에 최소한 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 대법원 인터넷등기소에서 최신 등기사항전부증명서 열람
2. 표제부 주소·동·호수 확인
3. 갑구의 소유자와 임대인 신분증 대조
4. 압류·가압류·경매·가등기·신탁 여부 확인
5. 을구 근저당권과 채권최고액 확인
6. 임차권등기 여부 확인
7. 최근 실거래가 등으로 실제 주택가치 확인
8. 선순위 채권 + 전세보증금 계산
9. 다가구라면 다른 세입자의 선순위 보증금 확인
10. 잔금 지급 직전 최신 등기부 다시 확인
11. 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자 확인
12. 전세보증금반환보증 가입 가능 여부 확인

권리관계가 복잡한 주택이라면 혼자 판단하지 않는 것도 방법입니다.

HUG 전세사기예방센터는 전·월세 계약 예정자를 대상으로 등기부등본과 건축물대장 등 공적장부를 검토하는 안전계약 컨설팅을 제공하고 있습니다. 한국예술고등학교

결론

첫째, 등기부등본은 표제부·갑구·을구를 모두 봐야 합니다.

표제부에서는 내가 계약할 집이 맞는지, 갑구에서는 실제 소유자와 압류·가압류·신탁 여부를, 을구에서는 근저당권·전세권·임차권 등을 확인해야 합니다. 한국예술고등학교

둘째, 근저당이 있다는 사실보다 선순위 권리와 내 보증금을 합했을 때 집값 대비 얼마나 되는지가 중요합니다.

특히 채권최고액과 전세보증금의 합이 주택가격에 근접하면 경매 시 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다. 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 반드시 함께 확인해야 합니다. 한국체육대학교

셋째, 등기부는 계약 전 한 번만 확인하면 부족합니다.

계약금 지급 전, 잔금 지급 직전, 입주 후까지 다시 확인하는 것이 좋습니다. 잔금 후에는 전입신고와 확정일자를 빠르게 갖춰 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 한국예술고등학교

전세계약을 앞두고 있다면 오늘 바로 등기부등본을 열람해 ‘갑구 소유자’, ‘을구 채권최고액’, ‘압류·임차권 여부’ 세 가지부터 확인해 보세요.

참고자료

• 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「등기부등본 확인」 한국예술고등학교
• 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「계약 당일 전세사기 예방법」 한국예술고등학교
• 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」 — 선순위채권 및 보증한도 한국체육대학교
• 찾기쉬운 생활법령정보 「대항력 및 우선변제권 취득」 이지법
• 찾기쉬운 생활법령정보 「전입신고 및 확정일자」 이지법
• 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「안전계약 컨설팅」 한국예술고등학교