전세·월세 중도퇴거 중개보수 누가 낼까?｜계약기간 전 이사와 보증금 정산

 

계약기간이 남았는데 갑자기 이사를 가야 한다면 “새 세입자를 구하고 중개보수도 부담하라”는 말을 듣는 경우가 있습니다. 이때 중개보수의 법정 부담자와 임대인과 중도퇴거를 합의하는 조건을 구분해야 합니다.

계약기간 중 나간다는 이유만으로 기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 자동으로 내야 하는 것은 아닙니다. 다만 정해진 기간이 남은 계약은 임차인이 원한다고 바로 끝나는 것이 아니므로, 보증금을 일찍 돌려받으려면 임대인과 종료 날짜와 비용을 합의하는 과정이 중요합니다.

1. 먼저 계약을 중도에 끝낼 수 있는지 확인합니다

기간을 정한 임대차계약은 원칙적으로 약정한 기간이 끝나야 종료됩니다. 임차인이 중간에 나가려면 계약서에 중도해지 특약이 있거나 법에서 정한 해지 사유가 있는지 확인해야 합니다. 그런 사유가 없다면 임대인과 합의해야 하며, 집을 비우는 것만으로 계약과 월세 납부 의무가 자동으로 끝나지는 않습니다.

상황계약 종료·비용 확인

최초 계약기간이 남았고 임차인 사정으로 이사	중도해지 특약이나 법정 사유가 없다면 임대인과 종료 합의 필요
임대인이 중도퇴거에 동의	새 임차인 입주일, 보증금 반환일, 월세·관리비 정산일을 서면으로 확정
묵시적으로 갱신된 계약	임차인이 해지 통지 가능. 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력 발생
계약갱신요구권을 행사해 갱신한 계약	임차인이 해지 통지 가능. 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월 뒤 효력 발생

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권을 행사해 갱신한 계약의 해지 통지는 별도 규정이 적용됩니다. 이 경우도 임대인에게 통지가 도달한 시점과 실제 계약 종료일을 기록해 두는 것이 좋습니다.

2. 새 계약의 중개보수는 누가 내나요?

공인중개사법은 개업공인중개사가 중개업무에 대해 중개의뢰인에게 보수를 받도록 정합니다. 새 임차인을 찾기 위해 임대인이 중개를 의뢰하고, 새 임차인이 집을 구하는 거래라면 기존 임차인은 통상 그 새 계약의 중개의뢰인이 아닙니다. 법제처 해석을 반영한 생활법령정보도 기존 임차인에게 중개보수를 부담할 법적 의무가 자동으로 생기는 것은 아니라고 안내합니다.

다만 실제 쟁점은 “중개사가 누구에게 보수를 청구할 수 있나”와 “임대인이 중도해지 합의 조건으로 기존 임차인에게 비용을 요구할 수 있나”가 서로 다르다는 점입니다.

생활법령정보는 계약기간 중 임차인 사정으로 계약을 끝내는 경우 임대인이 새 임차인을 구하거나 중개보수 상당액을 부담하라고 요구하는 일이 있을 수 있으며, 이는 중도해지 합의 조건 또는 손해배상 문제로 다뤄질 수 있다고 설명합니다. 따라서 임차인이 중개업소에 직접 내야 하는 법정 보수와, 임대인과 별도로 합의한 비용 부담을 구별해야 합니다.

정리하면 다음과 같습니다.

• 법정 중개보수: 새 임대차의 중개의뢰인인 임대인과 새 임차인이 각자 부담하는 것이 기본입니다.
• 기존 임차인의 합의 부담: 중도퇴거에 동의받는 조건으로 임대인에게 일정 비용을 지급하기로 별도 합의했다면, 그 합의 내용이 쟁점이 됩니다.
• 기존 임차인의 자동 부담: 계약기간이 남았다는 이유만으로 새 계약의 중개보수를 기존 임차인이 반드시 내야 하는 것은 아닙니다.
• 임대인의 보증금 반환 시점: 중도해지 합의가 없으면 임대인이 계약 종료 전 보증금을 돌려줘야 하는 것은 아닐 수 있습니다.

3. 중도퇴거 합의서에는 날짜와 비용을 구체적으로 적습니다

“새 세입자가 구해지면 나간다”는 말만으로는 월세가 언제까지 발생하는지, 보증금은 언제 반환되는지, 중개보수는 누가 부담하는지가 불분명합니다. 합의할 때 아래 항목을 문자나 합의서에 남기세요.

1. 계약 종료일과 주택 인도일
2. 새 임차인의 입주일
3. 월세와 관리비를 부담하는 마지막 날짜
4. 보증금 반환 날짜와 반환 방법
5. 중개보수의 지급 주체와 금액
6. 새 임차인이 늦게 구해지는 경우의 처리 방법
7. 원상복구비 등 별도 정산 항목

중개보수 상당액을 임대인에게 지급하기로 했다면 “중개보수”라고만 쓰지 말고, 지급받는 사람, 금액, 지급 조건을 명확히 하세요. 중개업소에 직접 지급하는 경우에는 실제 중개의뢰인이 누구인지와 영수증 발급 여부도 확인해야 합니다.

4. 이런 식으로 문자를 보내 합의 내용을 확정하세요

중도퇴거 협의 문구 예시

개인 사정으로 계약기간 중 이사를 요청드립니다. 중도해지 가능 여부와 희망 퇴거일을 협의하고 싶습니다. 합의가 가능하다면 계약 종료일, 보증금 반환일, 월세·관리비 정산 기준, 새 임차인 모집 및 중개보수 부담 여부와 금액을 문자로 확정해 주세요.

임대인이 “세입자가 무조건 중개보수를 내야 한다”고 말하면 바로 송금하기 전에, 그 비용이 중개업소가 청구하는 보수인지 임대인과 합의할 중도해지 비용인지부터 확인합니다. 합의한 적이 없다면 기존 임대차계약서의 중도해지 특약과 주고받은 메시지를 살펴보고, 지급을 약속하기 전에 조건을 협의하세요.

마무리: 중개보수와 중도퇴거 합의 조건은 다른 문제입니다

계약기간 중 이사할 때 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개의뢰인이 아니라면, 중개보수를 법에 따라 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 하지만 계약을 일찍 끝내고 보증금을 반환받으려면 임대인과 중도해지에 합의해야 할 수 있고, 그 과정에서 새 임차인 모집이나 비용 부담이 조건으로 제시될 수 있습니다.

이사 날짜만 정하지 말고 계약 종료일, 보증금 반환일, 월세·관리비 정산, 중개보수 부담 주체와 금액을 함께 서면으로 남기세요. 구두로 합의한 뒤 이사하면 비용이나 반환 시점을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 것으로, 실제 계약 종료와 비용 부담은 계약서 특약 및 임대인과의 합의 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

참고 자료

• 중도퇴거 시 중개보수 부담 안내 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 임대차 만료 전 이사와 중개보수 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 공인중개사법 제32조 — 국가법령정보센터
• 주택 임대차계약 갱신·해지 — 찾기쉬운 생활법령정보