전월세 퇴거 원상복구 어디까지?｜벽지·바닥·못 자국 비용 기준

이사할 때 임대인이 벽지 전체 교체비나 바닥 수리비를 요구하면 어디까지 부담해야 할까요? 임차인은 집을 반환할 때 원상회복 의무를 지지만, 통상적인 사용으로 생긴 낡음까지 모두 임차인이 부담하는 것은 아닙니다.

벽지의 변색, 바닥의 생활 흔적, 못 자국은 생긴 원인과 크기, 입주 당시 상태, 계약서 특약에 따라 판단이 달라집니다. 퇴거 직전에 다투지 않도록 사진과 계약 내용을 기준으로 점검하는 방법을 정리했습니다.

1. 원상복구는 ‘입주 당시 상태’를 기준으로 판단합니다

민법은 임대차가 끝나면 임차인이 목적물을 반환하고 원상회복하도록 정하고 있습니다. 다만 대법원은 통상적인 방법으로 사용하면서 생긴 마모와 가치 감소는 특별한 약정이 없다면 임대인이 부담할 수 있다고 판단했습니다. 통상적인 손모까지 임차인에게 부담시키려면, 계약서에 그 범위가 구체적으로 적혀 있거나 임차인이 분명히 설명을 듣고 합의한 사정이 필요하다고 봤습니다.

퇴거 때 확인할 흔적판단할 때 살펴볼 점

벽지 색이 바래거나 가구 뒤에 색 차이가 있음	햇빛·가구 배치·거주 기간에 따른 자연스러운 변화인지
바닥에 생활 스크래치가 있음	통상적인 사용 흔적인지, 무거운 물건을 끌거나 떨어뜨려 생긴 깊은 흠집인지
못 자국이나 작은 구멍이 있음	입주 전부터 있었는지, 크기와 개수, 계약서에 구체적인 복구 약정이 있는지
벽지 찢김·큰 구멍·바닥 찍힘	임차인의 사용 중 생긴 훼손인지, 원인을 확인할 자료가 있는지
반려동물로 인한 긁힘·오염	임차인의 관리와 계약상 반려동물 관련 약정, 손상 범위

표의 예시는 확정적인 부담 기준이 아닙니다. 같은 못 자국이라도 작은 구멍 몇 개와 여러 곳에 큰 앵커 구멍을 낸 경우는 다르게 볼 수 있습니다. 벽지나 바닥도 손상 원인과 입주 당시 상태를 함께 확인해야 합니다.

2. ‘원상복구’ 특약은 문구와 합의 내용을 확인합니다

계약서에 “퇴거 시 원상복구”라고 적혀 있다고 해서 통상적인 마모까지 모두 임차인이 부담한다고 단정할 수는 없습니다. 대법원은 구체적인 손모 범위가 명시되지 않은 원상복구 문구만으로는 통상적인 사용 흔적까지 임차인 부담으로 합의했다고 보기 어렵다고 판단한 사례가 있습니다.

또 입주 전부터 있던 시설물이나 이전 임차인이 변경한 부분까지 현 임차인이 당연히 철거해야 하는 것도 아닙니다. 대법원은 임차 당시 이미 존재하던 종전 임차인의 시설물은 특별한 사정이 없는 한 현 임차인이 원상회복할 의무가 없다고 판단했습니다. 다만 계약 내용과 체결 경위에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

계약서와 입주 자료에서 아래 항목을 확인하세요.

• 벽지·장판·바닥재의 교체 책임이 구체적으로 적혀 있는지
• 못 자국, 타공, 반려동물 흔적 등 특정 항목의 복구 약정이 있는지
• 입주 당시 이미 있던 흠집이나 시설 변경을 사진·점검표로 남겼는지
• 임대인이 특약 내용을 설명했고 임차인이 합의했다는 기록이 있는지

3. 퇴거 전에는 ‘사진 → 공동 점검 → 견적 확인’ 순서로 진행합니다

입주 때 찍은 사진과 비교합니다

입주 당시 촬영한 사진·영상을 방별로 확인하고, 퇴거 전에도 같은 위치와 각도에서 촬영합니다. 날짜가 확인되도록 원본 파일을 보관하고, 벽지·바닥·문·싱크대·욕실처럼 분쟁이 자주 생기는 곳은 가까이와 전체 모습을 함께 찍어 두세요.

임대인과 함께 점검표를 작성합니다

퇴거 전에 임대인과 집을 살펴보며 흔적의 위치와 상태를 기록합니다. “벽지 훼손”처럼 넓게 적기보다 “거실 창가 오른쪽 벽, 가로 3cm 찢김”처럼 구체적으로 적고 사진 번호를 연결하면 확인하기 쉽습니다.

수리비 청구에는 항목별 근거를 요청합니다

임대인이 보증금에서 수리비를 공제하겠다고 하면 다음 자료를 요청하세요.

• 손상 위치와 범위가 보이는 사진
• 수리 항목별 견적서와 실제 영수증
• 부분 수리가 가능한지, 전체 교체가 필요한 이유
• 입주 당시 상태와 비교한 자료
• 통상적인 마모와 임차인 과실을 구분한 설명

예를 들어 벽지 한쪽의 작은 훼손을 이유로 집 전체 도배비를 청구한다면, 전체 교체가 필요한 이유와 비용 산정 근거를 먼저 확인할 수 있습니다. 반대로 임차인이 큰 구멍을 내거나 바닥을 깊게 훼손한 것이 확인된다면 그 손상에 대한 복구비를 부담할 가능성이 커집니다. 실제 책임과 금액은 증거와 계약 내용에 따라 달라집니다.

4. 보증금에서 공제한다면 합의 내용을 문자로 남깁니다

임대차보증금은 임대차 관계에서 발생한 채무를 담보하므로, 미납 차임이나 임차인의 책임이 인정되는 손해가 있다면 정산 문제가 생길 수 있습니다. 다만 임대인이 요구한 금액을 확인하지 않은 채 전부 인정하거나, 임차인이 근거 없이 공제를 거부하면 분쟁이 길어질 수 있습니다.

정산 요청 문구 예시

퇴거 점검에서 확인된 손상 항목과 입주 당시 상태를 비교할 수 있도록 사진을 보내드립니다. 보증금에서 수리비를 공제하실 경우 손상 위치별 사진, 항목별 견적서와 영수증, 전체 교체가 필요한 사유를 함께 전달해 주세요. 통상적인 사용 흔적과 임차인 과실로 인한 훼손을 구분해 정산 내용을 확인하고 싶습니다.

서로 합의한 금액이 있다면 항목, 금액, 보증금 반환일을 문자나 정산서로 남깁니다. 합의가 되지 않으면 사진·계약서·견적서를 모아 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률상담을 통해 쟁점을 확인할 수 있습니다.

마무리: ‘낡음’과 ‘훼손’을 자료로 구분하세요

퇴거 원상복구는 모든 흔적을 새것처럼 만드는 절차가 아닙니다. 통상적인 생활로 생긴 마모인지, 임차인의 과실로 생긴 손상인지, 입주 전부터 있었던 흔적인지를 구분해야 합니다. 계약서 특약도 구체적인 내용과 합의 여부를 함께 살펴야 합니다.

입주 때와 퇴거 때의 사진을 보관하고, 공동 점검 결과와 수리 견적을 항목별로 확인하세요. 벽지·바닥·못 자국 비용을 요구받았을 때는 먼저 손상 위치와 원인, 입주 당시 상태, 계약서 문구, 실제 수리 내역을 비교하는 것이 핵심입니다.

※ 이 글은 일반적인 주택 임대차 정보를 정리한 것으로, 구체적인 원상복구 범위와 비용 부담은 계약 내용과 증거, 손상 원인에 따라 달라질 수 있습니다.

참고 자료

• 민법 제615조·제654조 — 국가법령정보센터
• 통상적인 손모와 원상회복 특약 관련 판례 — 국가법령정보센터
• 종전 임차인이 설치한 시설물의 원상회복 관련 판례 — 국가법령정보센터
• 주택임대차계약 종료 안내 — 찾기쉬운 생활법령정보