전세보증금 일부를 월세로 바꾼다면?｜전월세전환율 계산과 계약서 작성 기준

정보 확인일: 2026년 10월 6일

전세보증금 일부를 돌려받고 월세를 내기로 했다면 줄어드는 보증금에 적용한 전환율이 얼마인지 계산하고, 보증금 반환일과 월세 시작일을 계약서에 함께 적어야 합니다.

“보증금 1억 원을 줄이는 대신 월세 50만 원”이라는 제안은 연 6%의 전환율을 적용한 조건입니다. 이 금액이 적절한지는 법정 상한의 적용 여부와 전환 시점의 기준을 확인해야 판단할 수 있습니다.

이번 글은 기존 주택임대차에서 보증금 일부를 월세로 전환하는 상황을 중심으로 설명합니다. 주거비 전체를 비교하는 문제와 구분해, 전환 금액의 계산과 계약서 작성에 집중합니다.

1. 월세 전환은 합의와 적용 기준부터 확인하세요

집주인이 요구하면 반드시 월세로 바꿔야 하나요?

계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우, 임차인의 동의 없이 전세를 월세로 바꾸기는 어렵습니다. 당사자가 동의해 전환하더라도 법정 전환율 규정은 적용됩니다.

따라서 집주인이 제시한 월세 금액을 먼저 받아들이기보다 다음 사항부터 확인하세요.

• 현재 계약기간 중 조건을 변경하는 것인지
• 계약갱신요구권을 행사하면서 전환하는 것인지
• 기존 계약 종료 후 어떤 형태로 계약하는 것인지
• 보증금 전환과 별도로 임대료 인상도 포함된 것인지

기존 계약을 변경하는 경우와 새 임차인과 처음 월세 계약을 체결하는 경우를 같은 방식으로 판단해서는 안 됩니다. 계약 형태가 불명확하면 계약서와 협의 내용을 제시해 적용 범위를 확인하는 것이 좋습니다.

법정 전환율은 연간 비율입니다

주택임대차보호법상 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 상한은 다음 두 비율 중 낮은 비율입니다.

연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%포인트’ 중 낮은 비율

이 비율은 연간 기준이므로 월세를 구할 때는 12로 나누어야 합니다. 법정 상한은 반드시 그 비율로 계약해야 한다는 뜻이 아니며, 더 낮은 조건으로 합의할 수 있습니다.

기준금리는 변할 수 있으므로 과거 글에서 본 전환율을 그대로 적용하지 마세요. 전환 계약 시점에 적용되는 기준을 확인해야 합니다.

또한 통계에 나오는 지역별 전월세전환율은 시장에서 형성된 임대료 수준을 보여 주는 값입니다. 법정 상한과 같은 의미로 사용해서는 안 됩니다.

2. 줄어드는 보증금으로 월세와 전환율을 계산하세요

전체 보증금이 아닌 전환되는 금액을 사용하세요

계산식은 다음과 같습니다.

전환 보증금 = 기존 보증금 − 변경 후 보증금

추가 월세 = 전환 보증금 × 적용할 연 전환율 ÷ 12

예를 들어 보증금 3억 원을 2억 원으로 낮추면 월세로 전환하는 금액은 1억 원입니다.

아래 표는 계산 연습을 위해 연 4.5%를 적용한다고 가정한 사례입니다. 작성일 현재의 법정 상한을 확정해 제시한 표가 아닙니다.

기존 보증금변경 후 보증금전환 보증금연 4.5% 적용 시 추가 월세

3억 원	2억 5천만 원	5천만 원	18만 7,500원
3억 원	2억 원	1억 원	37만 5천 원
3억 원	1억 5천만 원	1억 5천만 원	56만 2,500원

보증금 1억 원을 전환하는 경우의 계산은 다음과 같습니다.

1억 원 × 0.045 ÷ 12 = 월 37만 5천 원

이미 월세가 있는 계약이라면 보증금 전환으로 추가되는 월세와 기존 월세를 구분하세요. 별도 인상이 없다는 전제에서 기존 월세가 20만 원이라면 변경 후 월세는 57만 5천 원입니다.

제안받은 월세에서 전환율을 역산할 수 있습니다

집주인이 월세 금액을 먼저 제시했다면 다음 식을 사용하세요.

연 전환율 = 추가 월세 × 12 ÷ 줄어드는 보증금 × 100

보증금을 1억 원 줄이고 월세를 50만 원 추가하는 제안이라면 다음과 같습니다.

50만 원 × 12 ÷ 1억 원 × 100 = 연 6%

이렇게 계산한 비율을 해당 계약에 적용되는 법정 상한과 비교하면 됩니다.

기존 월세가 있던 계약에서는 변경 후 월세 전체가 아니라 보증금 전환 때문에 늘어난 월세를 사용해야 합니다. 별도 임대료 인상까지 포함되어 있다면 먼저 두 부분을 나누어야 합니다.

보증금 전환과 임대료 인상을 섞지 마세요

집주인이 보증금을 일부 반환하면서 임대료 인상도 요구한다면 계산 내역을 따로 받아두세요.

구분확인할 내용

보증금 전환	실제로 줄어드는 보증금과 적용 전환율
임대료 인상	인상 전후 금액과 적용 근거
최종 계약금액	변경 후 보증금과 월세
계산 과정	전환과 인상을 각각 어떻게 반영했는지

임대료 증액 상한이 적용되는 경우에도 5%를 반드시 올려주어야 하는 것은 아닙니다. 상한과 실제 합의 금액은 구분해야 합니다.

최종 월세만 들으면 전환 비용과 인상분이 섞여 있는지 확인하기 어렵습니다. 계약서에 서명하기 전에 계산 과정을 확인하세요.

3. 계약서에는 반환금액·적용일·지급방법을 남기세요

보증금을 돌려받는 날짜와 월세 시작일을 맞추세요

보증금이 줄었다는 문서만 작성하고 실제 반환이 늦어지면 분쟁이 생길 수 있습니다.

변경계약서나 합의서에는 다음 항목을 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

필수 확인 항목작성할 내용

기존 계약	주택 주소, 당사자, 원계약 체결일
변경 전후 보증금	기존 금액과 변경 후 남는 금액
반환금액	임대인이 실제 반환할 차액
반환일과 계좌	지급 날짜와 적법한 수령계좌
변경 후 월세	금액, 지급일, 선불·후불 여부
월세 적용일	언제부터 새 조건이 시작되는지
첫 달 정산	월 중간 변경 시 계산 방법
계약기간	기존 만기 유지 또는 갱신 내용
나머지 조건	변경하지 않는 원계약 조항
지연 시 처리	반환이 늦어질 경우 적용할 조건

‘보증금 반환 예정’처럼 모호하게 적기보다 날짜와 금액을 특정하세요. 실제 지급 여부는 이체 내역으로 별도 확인해야 합니다.

합의 문구는 실제 지급 절차에 맞춰 작성하세요

다음은 보증금 3억 원을 2억 원으로 줄이고 월세 37만 5천 원으로 합의한 가상 사례입니다. 월세 금액의 적법성은 해당 계약의 적용 기준을 별도로 확인해야 합니다.

임대인과 임차인은 원계약의 보증금을 3억 원에서 2억 원으로 변경한다. 임대인은 보증금 차액 1억 원을 2026년 11월 1일 약정한 수령계좌로 반환한다. 차액 반환이 완료되는 것을 조건으로 같은 날부터 월 차임 37만 5천 원을 적용하며, 매월 말일 후불로 지급한다. 반환이 지연되면 완료 전까지 기존 보증금 및 차임 조건을 유지하고, 월 중간 반환 시 첫 달 차임은 해당 월의 실제 일수를 기준으로 적용일부터 일할 계산한다. 계약기간과 그 밖에 변경하지 않은 사항은 원계약에 따른다.

이는 작성 방향을 보여 주는 예시입니다. 실제 계약에서는 갱신 여부, 대출 약정, 보증금 수령권자 등에 맞춰 조정해야 합니다.

특히 보증금 반환채권에 질권이나 채권양도 등이 설정되어 있다면 임차인 계좌로 바로 받는 방식이 적절하지 않을 수 있습니다. 전세대출이 있다면 반환 전에 금융회사에 지급 절차를 확인하세요.

원계약서와 반환 내역을 함께 보관하세요

변경계약서를 작성했다고 원계약서를 버리지 마세요. 최초 계약과 이후 변경 과정을 함께 확인할 수 있도록 보관하는 것이 좋습니다.

정리해 둘 자료는 다음과 같습니다.

• 확정일자가 있는 기존 계약서
• 변경계약서 또는 합의서
• 보증금 차액 반환 내역
• 월세 지급 내역
• 전환율 계산과 합의 내용을 확인할 수 있는 대화
• 대출·보증기관의 변경 안내 및 처리 결과

계약서를 다시 작성하는 과정에서 보증금이 전액 정산된 것으로 잘못 표시되지 않았는지도 확인하세요. 실제로 돌려받지 않은 금액을 반환받았다고 서명해서는 안 됩니다.

신고와 대출·보증 변경도 확인하세요

신고한 주택임대차계약의 보증금이나 차임이 변경되면, 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 변경 신고를 해야 합니다. 갱신계약 체결인지 기존 계약의 가격 변경인지에 따라 적절한 신고 유형을 확인하세요.

신고 대상 여부는 주택 소재지와 금액 등 요건에 따라 확인해야 합니다. 월세를 실제 내기 시작한 날만 기준으로 생각하지 말고 계약 체결·변경 확정 시점을 함께 관리하세요.

전세대출이나 반환보증에 가입했다면 계약 변경 전에 해당 기관에 문의하는 것이 좋습니다. 보증금 감소에 따른 대출 상환, 보증금액 변경, 제출서류 등을 확인해야 하기 때문입니다.

마지막으로 다음 여섯 가지가 완료되었는지 점검하세요.

1. 월세 전환에 서로 동의했는가
2. 적용 전환율과 계산 과정을 확인했는가
3. 보증금 차액의 지급일과 수령방법을 정했는가
4. 월세 시작일과 첫 달 정산방법을 적었는가
5. 대출·보증 약정에 필요한 변경 절차를 확인했는가
6. 신고 대상과 기한을 확인했는가

마무리

전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 전환 조건 합의 → 월세 계산 → 보증금 반환과 적용일 명시 → 신고·대출·보증 확인 순서로 진행하세요.

핵심은 줄어드는 보증금에 어떤 비율을 적용했는지와 그 돈을 언제 실제로 돌려받는지입니다. 계산이 맞아도 반환일과 월세 시작일이 불명확하면 분쟁이 생길 수 있으므로, 금액과 지급 절차를 함께 문서로 남기세요.

공식 참고자료

• 찾기 쉬운 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
• 국가법령정보센터 — 주택 임대차 계약의 변경 및 해제 신고
• 찾기 쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제

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