2026년 상속주택 세금 총정리｜취득세 2.8%·종부세 5년 특례·양도세 비과세 판단법

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일 기준

부모님에게 주택을 상속받으면 가장 먼저 드는 걱정은 “갑자기 2주택자가 되는 것 아닌가?”, “취득세와 종부세가 얼마나 나오나?”, “내가 원래 살던 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받는 것 아닌가?”입니다.

상속주택은 일반적인 매매로 취득한 주택과 세금 계산방식이 다릅니다. 상속으로 농지가 아닌 부동산을 취득하면 취득세 표준세율은 **2.8%**이고, 상속 취득세는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고·납부해야 합니다. 법제처

또 종합부동산세에서는 일정한 상속주택을 1세대 1주택 판단에서 예외적으로 취급하며, 양도소득세에서도 요건을 갖춘 상속주택과 기존 일반주택을 함께 보유한 경우 기존 주택을 1세대 1주택으로 볼 수 있는 별도 특례가 있습니다. 법제처

따라서 상속주택은 단순히 “주택이 한 채 늘었다”고 판단하기보다 다음 순서로 확인하는 것이 중요합니다.

상속세 → 취득세 → 종부세 주택 수 → 기존주택 양도세 → 상속주택 자체를 팔 때의 양도세

상속받은 아파트는 상속세와 취득세를 각각 얼마나 내야 할까?

상속주택에는 서로 다른 두 종류의 세금이 발생할 수 있습니다.

첫 번째는 상속재산 전체를 대상으로 하는 상속세, 두 번째는 상속인이 부동산을 취득하면서 부담하는 취득세입니다.

두 세금은 완전히 별개의 세금입니다.

상속세는 아파트 가격만 보고 계산하지 않는다

상속세는 상속받은 아파트 한 채만 따로 계산하는 것이 아니라 피상속인이 남긴 주택, 예금, 주식, 보험금 등 상속재산 전체를 기준으로 계산합니다.

거주자의 사망으로 상속이 개시된 경우 현행법상 기초공제는 2억 원이며, 일반적인 상속에서는 기초공제와 인적공제를 합한 금액과 일괄공제 5억 원 중 큰 금액을 선택할 수 있습니다. 배우자가 있는 경우에는 별도로 배우자 상속공제를 검토할 수 있으며, 배우자가 실제 상속받은 금액이 없거나 5억 원 미만인 경우에도 일정 요건 아래 5억 원의 배우자 공제가 적용되는 구조입니다. 법제처

예를 들어 다음처럼 단순화해 보겠습니다.

• 상속 아파트: 8억 원
• 금융재산: 2억 원
• 총 상속재산: 10억 원
• 배우자와 성년 자녀가 상속인
• 사전증여재산·채무 등은 없다고 가정

일괄공제 5억 원과 배우자 공제 5억 원이 모두 적용되는 단순한 사례라면,

10억 원 - 5억 원 - 5억 원 = 0원

으로 상속세 과세표준이 없을 가능성이 있습니다.

하지만 이 계산만 보고 “10억 원까지는 무조건 상속세가 없다”고 이해하면 안 됩니다.

실제 상속세는 다음에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

• 배우자 유무
• 배우자가 실제 상속받은 금액
• 사망 전 증여재산
• 금융재산
• 채무
• 장례비
• 상속재산 평가액
• 상속인 구성
• 기타 각종 상속공제

상속세 신고기한은 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내입니다. 피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우에는 9개월로 연장될 수 있습니다. 법제처

상속주택 취득세는 별도로 낸다

상속세가 없더라도 취득세는 별개입니다.

현행 지방세법에 따르면 상속으로 부동산을 취득할 때 표준 취득세율은 다음과 같습니다.

상속 부동산취득세 표준세율

농지	2.3%
농지 외 부동산	2.8%

아파트는 일반적으로 농지가 아니므로 기본적으로 2.8% 세율을 확인하게 됩니다. 법제처

예를 들어 취득세 과세표준을 8억 원으로 단순 가정하면,

8억 원 × 2.8% = 2,240만 원

입니다.

이는 취득세 본세만 단순 계산한 예시이며 실제 납부액에는 지방교육세 등 관련 세금과 과세표준 산정방식이 추가로 영향을 줄 수 있습니다.

상속 취득세 신고·납부기한 역시 중요합니다.

상속으로 취득한 경우에는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고·납부해야 합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월입니다. 법제처

예를 들어 부모님이 2026년 10월 10일 사망했다면 일반적인 국내 상속 기준으로는 10월 말일부터 6개월을 계산해 2027년 4월 말까지 상속세와 상속 취득세 신고기한을 관리해야 하는 구조입니다.

여기서 흔한 오해가 있습니다.

“상속받았으니 상속세만 내면 된다.”

그렇지 않습니다.

상속세가 발생하지 않더라도 부동산 취득세와 등기절차는 별도로 진행해야 할 수 있습니다.

상속주택이 생기면 종부세에서 바로 2주택자가 될까?

상속주택을 받은 사람이 가장 많이 걱정하는 부분 중 하나가 종합부동산세입니다.

기존에 집 한 채를 보유하고 있었는데 부모님의 집까지 상속받으면 겉으로 보기에는 2주택이 됩니다.

하지만 종부세에서는 일정한 상속주택에 대해 1세대 1주택자 판단 특례를 두고 있습니다.

2026년 현재 종합부동산세법 시행령은 상속을 원인으로 취득한 주택이 다음 중 하나에 해당하면 1세대 1주택자 특례를 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법제처

상속주택 조건기준

상속 후 기간	상속개시일부터 5년 이내
상속 지분	40% 이하
상속 지분 공시가격	수도권 6억 원 이하
상속 지분 공시가격	수도권 밖 3억 원 이하

이 조건들은 모두 동시에 충족해야 하는 것이 아니라 시행령상 각 조건 중 어느 하나에 해당하는 방식으로 규정되어 있습니다. 법제처

예를 들어 본인이 기존 아파트 한 채를 보유하고 있고 2026년에 부모님의 주택을 상속받았다고 가정해 보겠습니다.

상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 해당 상속주택은 일정 요건 아래 종부세 1세대 1주택자 판단에서 특례를 받을 수 있습니다.

즉,

“상속받는 순간 종부세상 무조건 다주택자가 된다”

고 단정하면 안 됩니다.

공동상속이라면 지분을 확인해야 한다

형제·자매가 부모님의 집을 공동상속하는 경우에는 지분율이 중요합니다.

예를 들어 12억 원짜리 주택을 자녀 세 명이 각각 3분의 1씩 상속했다고 가정하겠습니다.

각자 지분율은 약 33.3%입니다.

이는 40% 이하 조건에 해당할 가능성이 있으므로 종부세 특례를 검토할 수 있습니다.

반대로 한 사람이 60%, 다른 사람이 40%를 상속했다면 각각의 지분과 공시가격, 상속 후 경과기간을 따로 확인해야 합니다.

종부세에서 주택 수 제외와 과세표준 제외는 같은 뜻이 아니다

여기서 특히 주의해야 할 부분이 있습니다.

상속주택 특례가 있다고 해서 상속주택의 공시가격 자체가 종부세 계산에서 전부 사라진다는 뜻은 아닙니다.

국세청 세법해석에서도 일정 요건을 갖춘 상속주택은 세율 적용 시 주택 수에서 제외되는 경우가 있지만, 과세표준 계산방식은 별도로 판단해야 한다고 안내하고 있습니다. 국세법령정보시스템

따라서 종부세에서는 다음 두 질문을 따로 해야 합니다.

① 상속주택이 주택 수에 포함되는가?

② 상속주택의 공시가격이 과세표준에 어떻게 반영되는가?

이 차이를 모르고 “상속주택은 종부세에서 완전히 제외된다”고 이해하면 실제 고지세액과 차이가 날 수 있습니다.

종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 상속 시점이 언제인지도 중요합니다.

실제로 상속주택이 생겼다면 홈택스에서 종부세 관련 신고·신청 여부를 확인하고, 지분·공시가격·상속개시일을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

상속주택 때문에 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받을까?

양도소득세에서는 상속주택 특례가 특히 중요합니다.

예를 들어 본인이 10년 동안 살아온 아파트 한 채를 보유하고 있는데 부모님이 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받았다고 가정하겠습니다.

겉으로 보면 2주택자입니다.

그렇다면 기존에 살던 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없을까요?

반드시 그렇지는 않습니다.

현행 소득세법 시행령 제155조는 상속받은 주택과 상속 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우, 일정 요건을 충족하면 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있도록 특례를 두고 있습니다. 법제처

예를 들어 다음 상황을 가정해 보겠습니다.

• 본인 기존 주택 취득: 2018년
• 부모 사망 및 상속주택 취득: 2026년
• 기존 주택 양도: 2027년
• 기존 주택이 원래 1세대 1주택 비과세 보유·거주요건 충족

이 경우 상속주택 때문에 단순히 2주택자로 판단하는 것이 아니라 상속주택 특례를 적용해 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 중요한 조건이 있습니다.

일반주택은 기본적으로 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택이어야 합니다. 상속 이후 새로 집을 사놓고 상속주택 특례를 그대로 적용하려고 하면 결과가 달라질 수 있습니다. 법제처

부모가 여러 채를 가지고 있었다면 모두 상속주택 특례가 될까?

이 역시 아닙니다.

피상속인이 상속개시 당시 주택을 두 채 이상 보유하고 있었다면 모든 상속주택을 특례주택으로 인정하는 구조가 아닙니다.

시행령은 일정한 순위에 따라 특례 대상이 되는 1주택을 정하도록 하고 있습니다. 법제처

따라서 부모님이 아파트와 단독주택 등 여러 채를 보유했다면 어느 주택이 양도세상 상속주택 특례 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

공동상속주택도 주택 수 판단이 중요하다

형제자매가 공동으로 상속받은 경우에도 지분을 조금 보유했다고 무조건 주택 수에서 완전히 제외된다고 생각하면 안 됩니다.

공동상속주택은 소득세법 시행령에 따라 상속지분, 실제 거주 여부 등의 기준으로 특정 상속인을 해당 공동상속주택의 소유자로 보는 별도 규정이 적용될 수 있습니다.

따라서 공동상속을 받은 경우에는 단순히 “내 지분이 10%뿐이니까 무주택이나 1주택으로 보겠지”라고 판단하지 않는 것이 안전합니다.

상속주택 자체를 팔 때는 별개의 문제다

상속주택 특례는 기존에 갖고 있던 일반주택을 팔 때 매우 중요한 규정입니다.

하지만 상속받은 주택 자체를 먼저 매도하는 경우에는 계산방식이 달라질 수 있습니다.

상속주택 자체를 양도할 때는 다음을 확인해야 합니다.

• 상속주택 취득가액
• 상속 당시 평가가액
• 보유기간
• 피상속인의 보유·거주기간을 인정하는지 여부
• 다른 주택 보유 여부
• 양도 당시 조정대상지역 여부
• 장기보유특별공제 적용 여부

특히 상속세 신고 당시의 주택 평가액은 향후 양도소득세 취득가액 판단에도 영향을 줄 수 있으므로 상속 당시 평가자료를 잘 보관해 두는 것이 좋습니다.

실제 상속이 발생했다면 다음 순서로 정리해 두면 세금 실수를 줄일 수 있습니다.

1. 사망일과 상속개시일 확인

2. 피상속인의 전체 재산과 채무 확인

3. 상속주택의 시가·공시가격 확인

4. 상속인별 지분 결정

5. 상속세 예상액 계산

6. 상속 취득세 신고

7. 종부세 5년·40% 지분·공시가격 특례 확인

8. 기존 일반주택의 취득일과 거주기간 확인

9. 기존주택을 먼저 팔지, 상속주택을 먼저 팔지 세금 비교

10. 상속세·취득세·양도세 관련 신고서와 평가자료 보관

결론

첫째, 상속주택은 상속세와 취득세를 따로 봐야 합니다.

아파트 등 농지 외 부동산을 상속받을 때 취득세 표준세율은 2.8%이고, 상속세와 상속 취득세는 원칙적으로 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고·납부기한을 관리해야 합니다. 법제처

둘째, 상속주택을 받았다고 종부세상 곧바로 일반적인 2주택자로 판단하면 안 됩니다.

상속개시일부터 5년 이내인 주택이나 지분율 40% 이하, 지분 상당 공시가격이 일정 기준 이하인 상속주택에는 1세대 1주택자 특례가 적용될 수 있습니다. 법제처

셋째, 기존 1주택자가 부모님의 집을 상속받았다면 기존 집을 팔 때 양도세 상속주택 특례부터 확인해야 합니다.

상속 당시 이미 보유하던 일반주택과 일정한 상속주택을 함께 보유하는 경우에는 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세를 판단할 수 있습니다. 법제처

상속이 실제 발생했다면 가장 먼저 상속재산 목록, 주택별 공시가격, 상속지분, 기존 보유주택 취득일을 한 장의 표로 정리하세요.

그다음 국세청 홈택스에서 상속세와 양도소득세 관련 정보를 확인하고, 취득세는 위택스 또는 부동산 소재지 관할 지방자치단체에 확인하는 것이 실무적으로 가장 안전합니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제19조·제21조·제67조 — 배우자상속공제, 일괄공제, 상속세 신고기한 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조·제20조 — 상속 부동산 취득세율 및 신고기한 법제처
• 국가법령정보센터 「종합부동산세법 시행령」 제4조의2 — 상속주택 1세대 1주택자 특례 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조 — 상속주택과 일반주택의 1세대 1주택 특례 법제처
• 국세청 세법해석례 — 상속주택의 종합부동산세 주택 수 판단 국세법령정보시스템