2026년 소액임차인 최우선변제금｜지역별 보증금 범위·변제금액·주택가액 1/2 한도·근저당 기준일

정보 제공 기준일: 2026년 10월 11일

적용 안내: 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조(2023년 2월 21일 시행) 기준의 주택 임차인 대상 일반 정보입니다. 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인하세요. 상가 임차인은 상가건물 임대차보호법에서 별도 기준을 적용하므로 이 글에 포함하지 않았습니다. 경매·공매가 실제로 진행되고 있다면 전세 살던 집이 경매에 넘어갔다면 글과 함께 확인하세요.

전세로 살던 집이 경매에 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 대항력과 확정일자를 갖췄다면 순위에 따라 배당받지만, 보증금이 적은 임차인에게는 그보다 더 강한 장치가 있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제금입니다. 은행 근저당이 먼저 설정되어 있어도 보증금 중 일정 금액은 근저당권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.

다만 모든 세입자가 받는 것이 아니고 지역별 보증금 기준, 주택가액의 1/2 한도, 근저당 설정일 기준 법령에 따라 결과가 달라집니다. 이 글에서는 지역별 기준, 받을 수 있는 금액, 흔한 함정, 계약 전 확인 방법을 정리합니다.

1. 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제금

지역	소액임차인 보증금 범위	최우선변제금 (상한)
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

"보증금 범위"는 이 금액 이하여야 소액임차인으로 인정된다는 뜻이고, "최우선변제금"은 그중 먼저 받을 수 있는 최대 금액입니다. 예를 들어 서울에서 보증금이 1억 2천만 원이면 소액임차인에 해당하지만 먼저 돌려받는 금액은 최대 5,500만 원입니다. 계약하려는 집의 주소가 어느 구역인지는 정확히 확인하세요. 같은 경기도라도 시·군에 따라 기준이 다릅니다.

2. 최우선변제를 받으려면 필요한 3가지

1. 보증금이 지역별 소액임차인 범위 이하일 것
2. 경매신청(경매개시결정) 등기 전까지 대항요건을 갖출 것: 주택을 인도받아 거주하고 주민등록(전입신고)을 마쳐야 합니다.
3. 경매에서는 배당요구 종기까지 배당요구를 할 것: 배당요구를 놓치면 받을 수 있는 돈도 받지 못할 수 있습니다.

최우선변제는 확정일자가 없어도 대항요건만 갖추면 받을 수 있다는 점이 일반 우선변제권과 다릅니다. 두 권리의 차이는 다음과 같습니다.

구분	최우선변제 (소액임차인)	우선변제 (확정일자)
대상	보증금이 소액임차인 범위 이하인 임차인	대항요건과 확정일자를 갖춘 모든 임차인
받는 금액	보증금 중 일정액(지역별 상한)	보증금 전액 (순위에 따라 배당)
순위	근저당 등 담보물권보다 앞서 변제	확정일자 날짜 순서에 따라 후순위 담보물권 등과 비교
확정일자	필요 없음 (대항요건은 필요)	필요

소액임차인이라도 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다. 최우선변제금을 받고 남은 보증금은 확정일자 순위에 따라 다시 배당받기 때문입니다. 대항력과 확정일자는 전세 살던 집의 집주인이 바뀌면 글에서도 확인할 수 있습니다.

3. 실제로 얼마를 받을 수 있을까? (주택가액 1/2 한도)

최우선변제금에는 두 가지 제한이 있습니다.

• 주택가액의 1/2 한도: 우선변제 금액이 주택가액(낙찰가 등)의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 받습니다.
• 임차인이 여러 명이면 각자의 최우선변제금을 합한 금액이 주택가액의 1/2을 넘을 때 비율대로 나눠 받습니다. 같은 집에서 가정공동생활을 하는 사람들은 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다.

사례 (서울, 현행 기준 가정)	판단
보증금 1억 2천만 원, 경매 낙찰가 4억 원	소액임차인 해당. 낙찰가의 1/2(2억 원)이 충분하므로 최대 5,500만 원을 먼저 받고, 나머지 6,500만 원은 확정일자 순위에 따라 배당
보증금 1억 8천만 원	1억 6,500만 원을 넘어 소액임차인에 해당하지 않음. 확정일자 우선변제만 가능
보증금 5천만 원, 경매 낙찰가 8천만 원	변제 대상은 보증금 5천만 원이지만 낙찰가의 1/2이 4천만 원이라 4천만 원까지만 최우선변제
같은 집에 소액임차인 2명, 각자 최우선변제액 합계가 낙찰가의 1/2 초과	합계를 1/2 한도로 맞추고 각자의 비율대로 나누어 받음

낙찰가가 낮을수록 한도에 걸릴 가능성이 높습니다. 경매 결과는 사전에 알 수 없으므로 소액임차인이라고 해서 보증금 전액을 안전하다고 생각해서는 안 됩니다.

4. 가장 큰 함정: 계약일이 아니라 '근저당 설정일' 기준

소액임차인 범위와 최우선변제금은 임대차 계약일이 아니라 집에 설정된 선순위 담보물권(근저당 등)의 설정 당시 시행령을 기준으로 정해집니다. 이 기준은 「주택임대차보호법 시행령」 부칙에 근거하며, 근저당 설정일에 해당하는 시기별 기준은 국가법령정보센터의 시행령 '연혁'에서 직접 확인할 수 있습니다. 지금 기준이 서울 1억 6,500만 원이어도 집에 2020년에 근저당이 설정되어 있다면 그때의 기준을 적용합니다. 서울 기준 개정 연혁은 다음과 같습니다(시행령 연혁에서 한 번 더 확인하세요).

담보물권 설정일	서울 소액임차인 범위	서울 최우선변제금
2013. 12. 30. ~ 2016. 3. 30.	9,500만 원 이하	3,200만 원
2016. 3. 31. ~ 2018. 9. 17.	1억 원 이하	3,400만 원
2018. 9. 18. ~ 2021. 5. 10.	1억 1천만 원 이하	3,700만 원
2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20.	1억 5천만 원 이하	5,000만 원
2023. 2. 21. ~ 현재	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원

예를 들어 2020년에 근저당이 설정된 서울 집에 2026년 보증금 1억 2천만 원으로 전세 계약을 했다면, 2018. 9. 18~2021. 5. 10 기준(1억 1천만 원 이하)이 적용되어 소액임차인에 해당하지 않을 수 있습니다. 근저당이 여러 개일 때 어떤 근저당을 기준으로 삼는지는 사건마다 달라지므로 구체적인 경우는 전문가에게 확인하세요. 계약 전에 등기사항증명서의 근저당 설정일을 반드시 확인하세요.

5. 계약 전·후에 이렇게 확인하세요

1. 등기사항증명서로 근저당 설정일과 채권최고액을 확인합니다. 설정일에 따라 소액임차인 기준이 달라집니다.
2. 집의 소재지가 어느 지역 구분에 속하는지 확인합니다.
3. 내 보증금이 그 기준 이하인지 확인합니다. 기준을 넘으면 최우선변제는 불가합니다.
4. 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받고 계속 거주합니다.
5. 경매가 시작되면 배당요구 종기를 확인하고 배당요구를 합니다.
6. 이사를 가야 한다면 임차권등기를 마친 뒤 이동합니다. 절차는 임차권등기명령 신청방법 글을 참고하세요.

보증보험에 가입했다면 보증금 반환이 지연될 때의 절차가 HUG 이행청구 방법 글에 정리되어 있습니다.

6. '방 공제'란? 대출받을 때도 영향이 있습니다

은행에서 주택담보대출을 받을 때는 집에 세입자가 있는 경우 소액임차인 최우선변제금 상당액을 담보가치에서 미리 빼는 것(일명 "방 공제")이 실무에서 쓰입니다. 임차인이 최우선변제금을 먼저 가져가면 은행이 그만큼 못 받을 수 있기 때문입니다. 이 때문에 세입자가 많은 집은 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다. 방 공제 금액과 적용 방식은 은행마다 다를 수 있으니 대출 상담 때 확인하세요. LTV 계산은 LTV 기준 글을 참고하세요.

계약 전 체크리스트

1. 집의 소재지 지역 구분과 소액임차인 범위를 확인했는가
2. 등기사항증명서의 근저당 설정일과 채권최고액을 확인했는가
3. 내 보증금이 그 시기의 소액임차인 범위 이하인가
4. 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받을 수 있는가
5. 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가
6. 경매·공매 진행 시 배당요구 종기를 확인할 방법을 알고 있는가

결론

첫째, 소액임차인은 근저당보다 먼저 보증금 일부를 돌려받습니다. 현행 기준으로 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하에 최대 5,500만 원, 과밀억제권역 등은 1억 4,500만 원 이하에 4,800만 원, 광역시 등은 8,500만 원 이하에 2,800만 원, 그 밖의 지역은 7,500만 원 이하에 2,500만 원입니다.

둘째, 받으려면 경매개시결정 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 갖추고 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 합니다. 주택가액(낙찰가 등)의 1/2 한도도 있습니다.

셋째, 소액임차인 여부는 계약일이 아니라 근저당 설정일 기준 법령으로 판단합니다. 계약 전에 등기사항증명서의 근저당 설정일을 확인하고, 소액임차인에 해당하더라도 확정일자와 보증보험으로 보호 장치를 겹쳐 두세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 소액임차인 기준은 법령 개정과 담보물권 설정 시기에 따라 달라지므로 경매·공매가 진행 중이거나 계약을 앞두고 있다면 법원, 대한법률구조공단(국번 없이 132), 변호사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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• 전세 살던 집의 집주인이

공식 참고자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 > 소액보증금 우선변제」 (소액임차인 범위, 최우선변제금액, 주택가액 1/2 한도, 대항요건)
• 찾기쉬운 생활법령정보 「소액보증금 최우선변제」 Q&A
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「주택임대차보호법」 제3조 제1항 (대항력), 제8조 (보증금 중 일정액의 보호)
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」 제10조 (보증금 중 일정액의 범위와 주택가액 1/2 한도), 제11조 (소액임차인의 범위) 및 부칙 (담보물권 설정 당시 기준 적용) — 법령명 검색 후 '연혁' 탭에서 시기별 기준 확인
• 대법원 인터넷등기소 (등기사항증명서 열람, 근저당 설정일 확인)
• 대한법률구조공단(klac.or.kr, 국번 없이 132) 법률상담