2026년 재산세 계산법｜아파트 공시가격별 세금 계산 사례

정보 제공 기준일: 2026년 10월 3일 기준

아파트 재산세는 실거래가에 세율을 바로 곱해서 계산하는 세금이 아닙니다. 기본적으로 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 만든 뒤, 해당 과세표준 구간의 재산세율을 적용합니다.

특히 2026년에는 1세대 1주택자의 경우 공시가격에 따라 공정시장가액비율이 **43%·44%·45%**로 차등 적용됩니다. 일반 주택의 공정시장가액비율은 **60%**입니다. 또한 공시가격 9억원 이하의 일정한 1세대 1주택에는 일반세율보다 낮은 재산세 특례세율이 적용됩니다. 법제처

따라서 같은 공시가격의 아파트라도 1세대 1주택인지, 다주택인지에 따라 재산세 본세가 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 첫째 2026년 아파트 재산세 계산구조, 둘째 공시가격 3억원·5억원·8억원·10억원 아파트의 계산 사례, 셋째 6월 1일 과세기준일과 7월·9월 납부일, 실제 고지서가 계산액보다 커지는 이유까지 정리합니다.

2026년 아파트 재산세는 공시가격에서 어떻게 계산할까?

주택 재산세를 계산할 때 가장 먼저 구분해야 하는 것이 실거래가와 공시가격입니다.

예를 들어 실제 시장에서 10억원에 거래되는 아파트라고 해서,

10억원 × 재산세율

로 계산하는 것이 아닙니다.

주택 재산세의 기본 구조는 다음과 같습니다.

공시가격 × 공정시장가액비율 = 재산세 과세표준

그다음,

재산세 과세표준 × 해당 누진세율 = 재산세 산출세액

으로 계산합니다.

「지방세법」은 주택 재산세 과세표준을 시가표준액인 공시가격에 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱해 산정하도록 규정하고 있습니다. 법제처

2026년 주택 공정시장가액비율

2026년 현재 적용되는 비율은 다음과 같습니다.

구분공시가격공정시장가액비율

1세대 1주택	3억원 이하	43%
1세대 1주택	3억원 초과~6억원 이하	44%
1세대 1주택	6억원 초과	45%
일반 주택	금액 관계없이	60%

2026년 1세대 1주택 공정시장가액비율 43~45%는 「지방세법 시행령」 제109조에 규정되어 있습니다. 이 공정시장가액비율 특례는 공시가격 9억원을 초과하는 1세대 1주택에도 적용될 수 있다는 점이 중요합니다. 법제처

하지만 여기에서 공정시장가액비율과 재산세 특례세율을 혼동하면 안 됩니다.

공정시장가액비율 43~45%는 1세대 1주택의 과세표준을 낮춰주는 장치이고, 재산세 특례세율은 별도의 규정입니다.

1세대 1주택 특례세율은 공시가격 9억원 이하

2026년 현행 「지방세법」 제111조의2는 대통령령상 1세대 1주택 중 시가표준액, 즉 공시가격이 9억원 이하인 주택에 다음 특례세율을 적용하도록 하고 있습니다. 이 특례는 현행법상 2026년 납세의무가 성립하는 경우까지 적용되는 한시 규정입니다. 법제처

과세표준1세대 1주택 특례세율

6천만원 이하	0.05%
6천만원 초과~1억5천만원 이하	3만원 + 6천만원 초과분의 0.1%
1억5천만원 초과~3억원 이하	12만원 + 1억5천만원 초과분의 0.2%
3억원 초과	42만원 + 3억원 초과분의 0.35%

반면 일반 주택의 표준세율은 다음과 같습니다. 법제처

과세표준일반 주택 재산세율

6천만원 이하	0.1%
6천만원 초과~1억5천만원 이하	6만원 + 6천만원 초과분의 0.15%
1억5천만원 초과~3억원 이하	19만5천원 + 1억5천만원 초과분의 0.25%
3억원 초과	57만원 + 3억원 초과분의 0.4%

즉 1세대 1주택자는 경우에 따라 두 번의 효과를 받을 수 있습니다.

첫 번째: 공정시장가액비율이 60%보다 낮아 과세표준이 줄어듭니다.

두 번째: 공시가격 9억원 이하라면 일반세율보다 낮은 특례세율까지 적용됩니다.

재산세의 1세대 1주택 기준은 종부세와 똑같을까?

반드시 그렇지는 않습니다.

재산세 특례에서 말하는 1세대 1주택은 「지방세법 시행령」 제110조의2에 따라 매년 6월 1일 과세기준일 현재 주민등록표상 세대를 기준으로 국내 주택 소유관계를 판단합니다. 법령에는 일부 주택을 주택 수에서 제외하는 별도의 기준도 있습니다. 법제처

따라서 이전에 작성한 종합부동산세의 1세대 1주택 기준을 그대로 재산세에 대입해서는 안 됩니다.

세목마다 주택 수 산정 규정이 다를 수 있기 때문입니다.

공시가격 3억·5억·8억·10억원 아파트의 재산세는 얼마일까?

이번에는 실제 숫자를 넣어 재산세 본세를 계산해 보겠습니다.

아래 계산은 이해를 돕기 위한 예시로,

• 2026년 기준
• 1세대 1주택 요건 충족
• 별도 감면 없음
• 세부담상한 등 추가 조정 제외
• 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세 제외

조건으로 단순화한 계산입니다.

따라서 실제 고지서 금액과는 차이가 날 수 있습니다.

사례 1. 공시가격 3억원인 1세대 1주택

공시가격이 3억원 이하이므로 2026년 공정시장가액비율은 **43%**입니다. 법제처

과세표준은,

3억원 × 43% = 1억2,900만원

입니다.

1억2,900만원은 특례세율의 6천만원 초과~1억5천만원 이하 구간에 해당합니다.

따라서,

3만원 + (1억2,900만원 - 6천만원) × 0.1%

= 3만원 + 6만9천원

= 9만9천원

입니다.

즉 단순 계산한 주택분 재산세 본세는 약 9만9천원입니다.

사례 2. 공시가격 5억원인 1세대 1주택

공시가격이 3억원 초과~6억원 이하이므로 공정시장가액비율은 **44%**입니다. 법제처

과세표준은,

5억원 × 44% = 2억2천만원

입니다.

2억2천만원은 1억5천만원 초과~3억원 이하 구간입니다.

따라서 특례세율을 적용하면,

12만원 + (2억2천만원 - 1억5천만원) × 0.2%

= 12만원 + 14만원

= 26만원

입니다.

재산세 본세는 단순 계산상 약 26만원입니다.

하지만 고지서에 26만원만 적히는 것은 아닐 수 있습니다.

재산세 고지서에는 지방교육세와 도시지역분 등 다른 세액이 함께 표시될 수 있기 때문입니다.

사례 3. 공시가격 8억원인 1세대 1주택

공시가격 8억원은 6억원을 초과하므로 1세대 1주택 공정시장가액비율 **45%**가 적용됩니다.

8억원 × 45% = 3억6천만원

과세표준은 3억6천만원입니다. 법제처

공시가격 자체는 9억원 이하이므로 1세대 1주택 특례세율도 적용할 수 있습니다.

따라서,

42만원 + (3억6천만원 - 3억원) × 0.35%

= 42만원 + 21만원

= 63만원

입니다. 법제처

재산세 본세는 단순 계산상 63만원입니다.

그렇다면 똑같은 공시가격 8억원짜리 주택인데 1세대 1주택 특례를 적용받지 못하면 어떻게 될까요?

일반 주택의 공정시장가액비율은 60%이므로,

8억원 × 60% = 4억8천만원

이 과세표준이 됩니다.

일반세율을 적용하면,

57만원 + (4억8천만원 - 3억원) × 0.4%

= 57만원 + 72만원

= 129만원

입니다. 법제처

단순 비교하면 다음과 같습니다.

공시가격 8억원 사례재산세 본세

1세대 1주택 특례 적용	약 63만원
일반 주택 기준 계산	약 129만원
단순 차이	약 66만원

이 사례에서 볼 수 있듯이 1세대 1주택은 단순히 세율만 낮은 것이 아니라 과세표준을 만드는 공정시장가액비율도 낮기 때문에 차이가 커질 수 있습니다.

사례 4. 공시가격 10억원인 1세대 1주택

이 사례는 특히 중요합니다.

공시가격이 10억원이라고 해서 1세대 1주택 혜택이 모두 사라지는 것은 아닙니다.

2026년 공정시장가액비율은 공시가격 6억원 초과 1세대 1주택이므로 **45%**입니다.

따라서,

10억원 × 45% = 4억5천만원

이 과세표준입니다. 법제처

하지만 공시가격이 9억원을 초과했기 때문에 제111조의2의 1세대 1주택 특례세율은 적용하지 못하고 일반 주택세율을 적용합니다. 법제처

따라서,

57만원 + (4억5천만원 - 3억원) × 0.4%

= 57만원 + 60만원

= 117만원

입니다.

즉 공시가격 10억원의 1세대 1주택은 단순 예시에서 공정시장가액비율 45% 혜택은 적용하지만 9억원 이하 주택의 특례세율은 적용하지 않는 구조입니다.

이 차이를 모르면 “9억원을 넘으면 모든 재산세 혜택이 사라진다”고 잘못 이해하기 쉽습니다.

재산세는 언제 누가 내고 실제 고지서는 왜 계산액보다 많을까?

재산세에서 계산만큼 중요한 것이 6월 1일 과세기준일입니다.

「지방세법」 제114조는 재산세의 과세기준일을 매년 6월 1일로 규정하고 있습니다. 따라서 원칙적으로 6월 1일 현재 주택을 소유한 사람이 해당 연도의 재산세 납세의무자가 됩니다. 법제처

예를 들어 아파트 매매잔금일과 소유권 이전 시점을 놓고,

• 5월 31일 이전에 소유권이 넘어간 경우
• 6월 1일을 지나 소유권이 넘어간 경우

에는 재산세 부담 주체가 달라질 수 있습니다.

따라서 5월 말~6월 초에 주택을 거래할 예정이라면 계약서 작성 단계에서 6월 1일 소유관계를 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

주택 재산세는 7월과 9월에 나눠 낸다

주택분 재산세는 기본적으로 두 차례에 걸쳐 납부합니다.

2026년 법정 납부기간은 다음과 같습니다. 법제처

구분납부기간

주택분 재산세 1기	7월 16일~7월 31일
주택분 재산세 2기	9월 16일~9월 30일

원칙적으로 해당 연도 주택 재산세의 절반을 7월에, 나머지 절반을 9월에 납부합니다.

다만 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하라면 지방자치단체 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다. 법제처

따라서 재산세가 적은 주택에서,

“왜 9월 고지서가 안 나왔지?”

라고 생각할 수 있지만 이미 7월에 연간 세액이 한 번에 부과됐을 가능성도 있습니다.

계산한 재산세보다 고지서 금액이 큰 이유

인터넷 계산기로 재산세를 계산했는데 실제 고지서 금액이 더 크게 나오는 경우가 많습니다.

가장 흔한 이유는 재산세 본세만 계산했기 때문입니다.

실제 고지서에는 상황에 따라 다음 항목이 함께 포함될 수 있습니다.

• 주택분 재산세
• 재산세 도시지역분
• 지방교육세
• 지역자원시설세

재산세 도시지역분 적용대상 지역에서는 재산세 과세표준에 **0.14%**를 적용한 세액이 추가될 수 있습니다. 법제처

또 지방세 재산세 고지서 서식상 지방교육세는 재산세 납부세액의 20% 구조로 계산됩니다. 지역자원시설세도 건축물 부분 등을 기준으로 별도 산정될 수 있습니다. 법제처

예를 들어 앞에서 계산한 공시가격 5억원 1세대 1주택의 재산세 본세가 약 26만원이라고 하더라도, 이것만 보고 실제 납부 총액이 26만원이라고 판단해서는 안 됩니다.

도시지역분, 지방교육세, 지역자원시설세와 세부담 조정 등을 반영한 실제 고지금액은 별도로 확인해야 합니다.

공시가격이 올랐는데 재산세가 정확히 같은 비율로 오르지 않는 이유

재산세 계산에는 공시가격 외에도 다음 요소가 동시에 영향을 줍니다.

공시가격 변화

→ 공정시장가액비율

→ 누진세율 구간

→ 1세대 1주택 특례 여부

→ 세부담 관련 법정 조정

순으로 영향을 받을 수 있습니다.

따라서 공시가격이 10% 올랐다고 재산세도 정확히 10% 올라가는 것은 아닙니다.

특히 공시가격 상승으로 과세표준이 다음 세율구간으로 넘어가거나 1세대 1주택 특례 대상 여부가 달라지면 단순 비례계산과 다른 결과가 나올 수 있습니다.

내 아파트 재산세를 확인하는 순서

직접 계산해 보고 싶다면 다음 순서대로 확인하면 됩니다.

1. 부동산공시가격알리미에서 해당 아파트의 2026년 공동주택 공시가격을 확인합니다.
2. 6월 1일 현재 1세대 1주택인지 확인합니다.
3. 1세대 1주택이라면 공시가격에 따라 **43%·44%·45%**를 적용합니다.
4. 일반 주택이면 공정시장가액비율 **60%**를 적용합니다.
5. 계산된 과세표준의 재산세율 구간을 찾습니다.
6. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택이라면 특례세율 적용 여부를 확인합니다.
7. 도시지역분·지방교육세·지역자원시설세를 별도로 확인합니다.
8. 실제 부과금액은 지방자치단체 고지서 또는 위택스에서 확인합니다.

이 순서를 사용하면 단순히 “우리 집 시세가 10억원인데 재산세는 얼마인가?”라고 묻는 것보다 훨씬 정확하게 계산할 수 있습니다.

결론

첫째, 2026년 아파트 재산세는 실거래가가 아니라 공시가격에서 출발합니다.

공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 만들고 여기에 재산세율을 적용합니다. 2026년 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43%·44%·45%, 일반 주택은 **60%**의 공정시장가액비율이 적용됩니다. 법제처

둘째, 공시가격 9억원 이하의 일정한 1세대 1주택은 일반 주택보다 낮은 재산세 특례세율을 적용받을 수 있습니다.

특례세율은 0.05~0.35%의 누진구조이고, 일반 주택은 0.1~0.4%의 누진구조입니다. 다만 공시가격 9억원을 초과하는 1세대 1주택은 2026년 43~45% 공정시장가액비율은 적용될 수 있지만 9억원 이하 주택의 특례세율은 적용되지 않는다는 점을 구분해야 합니다. 법제처

셋째, 재산세는 매년 6월 1일 소유관계를 기준으로 판단하며 주택분은 일반적으로 7월과 9월에 나누어 납부합니다.

주택분 재산세 납부기간은 7월 16~31일과 9월 16~30일이며, 일정한 소액 세액은 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다. 법제처

내 아파트의 2026년 재산세가 궁금하다면 가장 먼저 공시가격을 확인하고, 6월 1일 현재 1세대 1주택인지 확인한 뒤 공정시장가액비율과 세율을 순서대로 적용해 보세요.

참고자료

• 국가법령정보센터 「지방세법」 제110조 — 주택 재산세 과세표준 산정기준 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」 제109조 — 2026년 일반 주택 60%, 1세대 1주택 43~45% 공정시장가액비율 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제111조 — 일반 주택 재산세 표준세율 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제111조의2 — 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택 재산세 특례세율 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법 시행령」 제110조의2 — 재산세 1세대 1주택의 범위 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제114조·제115조 — 6월 1일 과세기준일 및 7월·9월 납부기간 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제112조 — 재산세 도시지역분 0.14% 법제처