2026년 부동산 증여세 계산법｜부모가 자녀에게 집 증여하면 세금 얼마일까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 3일 기준

부모가 자녀에게 아파트나 주택을 증여하면 “집값에서 5천만원을 빼고 세율만 곱하면 된다”고 생각하기 쉽습니다.

하지만 실제로는 증여재산 평가액 → 최근 10년간 증여내역 → 증여재산공제 → 증여세율 → 신고세액공제 순서로 계산해야 합니다. 여기에 증여받는 자녀가 별도로 부담하는 취득세, 향후 주택을 팔 때 적용될 수 있는 양도소득세와 이월과세까지 함께 확인해야 실제 비용을 알 수 있습니다.

2026년 현재 성년 자녀가 부모 등 직계존속으로부터 증여받을 때 증여재산공제는 10년 합산 5천만원, 미성년 자녀는 2천만원입니다. 배우자 간 증여는 6억원까지 공제됩니다. 법제처

또 부동산 증여가액은 단순히 공시가격을 쓰는 것이 아니라 원칙적으로 증여일 현재 시가로 평가합니다. 실제 매매가액, 감정가액 등 법령에서 인정하는 시가가 있다면 이를 우선 검토하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법을 사용합니다. 법제처

이번 글에서는 부모가 성년 자녀에게 주택을 증여할 때 증여세가 어떻게 계산되는지, 6억원 아파트를 증여하면 세금이 얼마인지, 그리고 취득세와 향후 양도세까지 왜 같이 계산해야 하는지를 정리합니다.

부모가 자녀에게 집을 증여하면 증여세는 어떻게 계산할까?

증여세를 계산할 때 가장 먼저 해야 할 일은 증여재산의 가액을 확정하는 것입니다.

「상속세 및 증여세법」 제60조는 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가하도록 규정하고 있습니다. 여기에는 정상적인 거래에서 형성된 매매가격뿐 아니라 일정한 요건을 갖춘 감정가격, 공매가격 등이 포함될 수 있습니다. 법제처

따라서 다음과 같이 생각하면 안 됩니다.

“아파트 공시가격이 4억원이니까 증여가액도 4억원이다.”

같은 단지·같은 면적에서 증여일 전후에 정상적인 매매사례가 있고 세법상 시가로 인정된다면 공시가격보다 높은 금액이 증여재산 평가액이 될 수 있습니다.

다음 단계는 증여재산공제입니다.

2026년 기준 공제금액은 다음과 같습니다. 법제처

증여자와 수증자의 관계증여재산공제

배우자	6억원
직계존속 → 성년 자녀	5천만원
직계존속 → 미성년 자녀	2천만원
직계비속	5천만원
기타 일정 친족	1천만원

여기서 매우 중요한 것이 10년 합산입니다.

성년 자녀의 직계존속 증여재산공제 5천만원은 매번 증여할 때마다 새로 생기는 것이 아닙니다. 해당 자녀가 증여받기 전 10년 이내에 이미 공제를 사용했다면 합산해서 계산합니다. 법제처

예를 들어 성년 자녀가 5년 전에 부모에게 현금 3천만원을 증여받아 공제를 사용했고, 2026년에 다시 집을 증여받는다면 단순히 또 5천만원을 전액 공제한다고 계산해서는 안 됩니다.

증여세율은 10%부터 50%까지

증여재산공제를 뺀 뒤 과세표준을 구하면 다음 세율을 적용합니다. 국세청은 2026년 현재 증여세율을 10~50%의 5단계 초과누진세율로 안내하고 있습니다. 국세청

과세표준세율누진공제

1억원 이하	10%	없음
1억원 초과~5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과~10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과~30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

기본 계산식은 다음과 같습니다.

증여세 산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

예를 들어 증여재산 평가액이 3억원이고 성년 자녀가 최근 10년간 다른 증여를 받은 적이 없다고 가정해 보겠습니다.

증여재산공제는 5천만원이므로,

3억원 - 5천만원 = 2억5천만원

과세표준은 2억5천만원입니다.

2억5천만원은 1억원 초과~5억원 이하 구간이므로 세율 20%, 누진공제 1천만원을 적용합니다.

2억5천만원 × 20% - 1천만원 = 4천만원

따라서 산출세액은 단순 계산상 4천만원입니다.

법정기한 안에 증여세 과세표준을 신고하면 일정 요건 아래 산출세액 등의 3% 신고세액공제도 적용됩니다. 법제처

증여세 신고기한은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 법제처

예를 들어 2026년 10월 10일에 증여받았다면 10월 말일부터 3개월을 계산해 2027년 1월 31일을 기본적인 신고기한으로 보게 됩니다. 실제 말일이 휴일이라면 세법상 기한 규정에 따라 다음 영업일 여부를 확인해야 합니다.

6억원 아파트를 성년 자녀에게 증여하면 실제 증여세는 얼마일까?

이번에는 부모가 성년 자녀에게 시가 6억원인 아파트를 증여하는 사례를 계산해 보겠습니다.

다음 조건을 가정합니다.

• 증여재산 평가액: 6억원
• 수증자: 성년 자녀
• 최근 10년간 부모·직계존속으로부터 받은 다른 증여 없음
• 채무 없는 단순 증여
• 별도 감정평가수수료 등은 계산에서 제외
• 법정기한 내 정상 신고

먼저 증여재산공제입니다.

6억원 - 5천만원 = 5억5천만원

과세표준은 5억5천만원입니다. 성년 자녀의 직계존속 증여재산공제는 5천만원이며 10년 합산 기준입니다. 법제처

과세표준 5억5천만원은 5억원 초과~10억원 이하 구간입니다.

따라서,

5억5천만원 × 30% - 6천만원

을 계산합니다.

1억6,500만원 - 6천만원 = 1억500만원

증여세 산출세액은 1억500만원입니다. 국세청

법정기한 내 신고해 3% 신고세액공제를 적용받는다고 단순 가정하면,

1억500만원 × 3% = 315만원

따라서,

1억500만원 - 315만원 = 1억185만원

정도가 됩니다. 법제처

정리하면 다음과 같습니다.

계산단계금액

증여재산 평가액	6억원
성년 자녀 증여재산공제	-5천만원
과세표준	5억5천만원
세율	30%
누진공제	-6천만원
증여세 산출세액	1억500만원
신고세액공제 3% 가정	-315만원
단순 계산 세액	약 1억185만원

이 사례에서 중요한 것은 6억원 아파트를 증여하면 세금이 무조건 1억185만원이라는 뜻이 아니라는 점입니다.

같은 6억원짜리 주택이라도 다음에 따라 실제 세액이 달라질 수 있습니다.

• 최근 10년간 부모에게 받은 현금·주식 등의 증여
• 증여재산의 실제 세법상 평가액
• 채무가 포함된 부담부증여 여부
• 감정평가 비용
• 신고세액공제 적용 여부
• 세대생략 증여 여부

특히 부모가 아니라 조부모가 손자·손녀에게 직접 증여하는 세대생략 증여는 일반적인 경우 산출세액에 30%가 할증될 수 있고, 일정한 미성년자가 20억원을 초과해 증여받는 경우에는 할증률이 40%가 될 수 있습니다. 국세청

부모와 어머니가 각각 5천만원씩 공제할 수 있을까?

이 부분도 자주 오해합니다.

증여재산공제는 부모 개인별로 각각 5천만원씩 적용하는 방식으로 단순 계산하지 않습니다.

직계존속으로부터 받은 증여에 대해 수증자 기준으로 10년간 5천만원을 적용하는 구조이므로, 아버지에게 5천만원을 받고 곧바로 어머니에게 또 5천만원을 받았다고 총 1억원이 자동으로 공제되는 것은 아닙니다. 법제처

따라서 증여계획을 세울 때는 자녀별로 최근 10년간의 증여내역을 먼저 조회하는 것이 중요합니다.

부동산 시세가 6억원인데 공시가격 4억원이라면?

증여세는 원칙적으로 시가를 기준으로 합니다.

「상속세 및 증여세법」은 증여일 현재 시가를 우선하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 부동산 종류별 보충적 평가방법을 사용하도록 하고 있습니다. 법제처

따라서 인근 동일·유사 아파트의 정상적인 매매사례가 6억원 수준인데 공시가격이 4억원이라고 해서 4억원으로 신고해도 된다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 아파트는 유사 매매사례가 비교적 많이 존재하기 때문에 증여 전에 국세청 홈택스의 재산평가 관련 자료와 실제 거래사례를 확인하는 것이 중요합니다.

증여세만 계산하면 끝일까? 취득세와 향후 양도세까지 함께 확인해야 합니다

주택 증여에서 가장 위험한 오해는 이것입니다.

“부모가 증여세만 계산하면 끝이다.”

실제로 증여세 납세의무자는 기본적으로 재산을 받은 수증자, 즉 자녀이고, 자녀는 부동산을 취득했기 때문에 별도의 취득세도 검토해야 합니다.

2026년 현행 「지방세법」은 상속 이외의 일반적인 부동산 무상취득에 대해 기본적으로 3.5%의 표준세율을 규정하고 있습니다. 법제처

그러나 주택이 조정대상지역에 있고 시가표준액이 일정 기준 이상이라면 취득세 중과가 적용될 수 있습니다.

현재 「지방세법 시행령」은 조정대상지역의 증여주택 중 취득 당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택을 중과 대상 기준으로 규정하고 있습니다. 다만 1세대 1주택자가 보유한 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여받는 경우 등은 중과에서 제외하도록 하고 있습니다. 법제처

즉 같은 6억원 아파트라도,

부모가 1세대 1주택자인가

해당 주택이 조정대상지역인가

지방세법상 시가표준액은 얼마인가

에 따라 자녀의 취득세가 달라질 수 있습니다.

따라서 증여세 계산에서 사용한 ‘시가’와 취득세 중과판정에 사용하는 시가표준액도 같은 개념이라고 생각하면 안 됩니다.

증여받은 집을 바로 팔면 양도세는 어떻게 될까?

증여 이후에는 양도소득세도 고려해야 합니다.

예를 들어 부모가 오래전에 싸게 취득한 아파트를 자녀에게 증여한 뒤 자녀가 얼마 지나지 않아 매도하면, 일정한 요건에서는 양도소득세 이월과세가 적용돼 부모의 취득가액 등을 기준으로 계산할 수 있습니다.

즉,

증여 → 자녀가 새로운 취득가액 확보 → 곧바로 매도해 양도세 절감

이라는 단순한 방식이 항상 가능한 것은 아닙니다.

이 부분은 다음 글에서 별도로 다룰 **「2026년 증여 후 양도세 이월과세｜부모에게 받은 집 언제 팔아야 할까?」**와 연결해 확인하는 것이 좋습니다.

현금증여와 부동산증여 중 무엇이 더 유리할까?

단순히 증여세만 놓고 보면 같은 평가액이라면 큰 차이가 없어 보일 수 있지만 실제 총비용은 달라질 수 있습니다.

부동산을 직접 증여하면,

• 증여세
• 취득세
• 등기비용
• 향후 양도세
• 주택 수 증가에 따른 보유세 영향

까지 발생할 수 있습니다.

반면 현금을 증여해 자녀가 별도로 주택을 구입하면 증여세 외에 자녀의 유상취득세, 주택담보대출 조건, 청약·무주택자격 등이 달라질 수 있습니다.

따라서 “부동산을 그대로 주는 것이 항상 유리하다”거나 “현금증여가 무조건 유리하다”고 하나로 결론 내릴 수 없습니다.

증여 전에 확인해야 할 순서

실제로 부모가 자녀에게 아파트를 증여하려 한다면 다음 순서대로 계산하는 것이 좋습니다.

1. 증여하려는 주택의 실제 세법상 평가액을 확인합니다.
2. 자녀가 최근 10년 동안 받은 증여내역을 확인합니다.
3. 성년 5천만원·미성년 2천만원 공제 잔액을 계산합니다.
4. 증여세 과세표준과 세율을 계산합니다.
5. 법정기한 신고 시 3% 신고세액공제를 확인합니다.
6. 증여주택의 지방세 시가표준액을 확인합니다.
7. 일반 취득세인지 증여주택 중과대상인지 확인합니다.
8. 증여 후 자녀의 주택 수가 어떻게 바뀌는지 확인합니다.
9. 자녀가 향후 매도할 예정이라면 양도세 이월과세를 계산합니다.
10. 증여일이 속하는 달 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고합니다.

특히 고가 아파트나 기존 대출이 있는 주택, 부모가 다주택자인 경우에는 증여계약서를 작성하기 전에 증여세와 취득세, 부모의 양도세 가능성까지 동시에 계산하는 것이 좋습니다.

결론

첫째, 2026년 부모가 성년 자녀에게 부동산을 증여하면 최근 10년간 직계존속 증여를 합산해 5천만원까지 증여재산공제를 적용할 수 있습니다. 미성년 자녀는 2천만원이며, 배우자는 6억원입니다. 법제처

둘째, 증여세는 공시가격만으로 계산하는 세금이 아닙니다.

부동산은 원칙적으로 증여일 현재 시가로 평가하며, 과세표준에 따라 10~50% 누진세율을 적용합니다. 예를 들어 다른 증여가 없는 성년 자녀에게 시가 6억원 아파트를 증여하면 단순 계산상 과세표준은 5억5천만원, 산출세액은 1억500만원이며 법정기한 신고에 따른 3% 신고세액공제를 가정하면 약 1억185만원이 됩니다. 법제처

셋째, 증여세만 계산하고 집을 넘기면 안 됩니다.

자녀에게는 별도의 취득세가 발생하고, 조정대상지역의 일정 고가 증여주택은 중과 여부를 확인해야 합니다. 증여 후 매도한다면 양도소득세 이월과세도 함께 검토해야 합니다. 법제처

부동산 증여를 계획하고 있다면 가장 먼저 주택의 현재 시가, 지방세 시가표준액, 자녀의 최근 10년 증여내역, 부모의 현재 주택 수 네 가지를 확인한 뒤 증여계약을 작성하는 것이 좋습니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제53조 — 배우자 6억원, 성년 자녀 5천만원, 미성년 자녀 2천만원 등 증여재산공제 법제처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조 — 증여재산의 시가평가 원칙 법제처
• 국세청 「증여세 세율 및 계산」 — 과세표준별 10~50% 세율과 누진공제 국세청
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제68조·제69조 — 증여세 신고기한과 3% 신고세액공제 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조 — 무상취득 기본 취득세율 법제처
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제13조의2 및 「지방세법 시행령」 제28조의6 — 조정대상지역 증여주택의 취득세 중과와 예외 법제처