2026년 전세 계약갱신청구권｜2+2년·5% 인상 제한·집주인 거절 사유 총정리

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일 기준

전세계약 만기가 다가오면 가장 많이 궁금해하는 것이 **“집주인이 나가라고 하면 꼭 나가야 하나?”, “계약갱신청구권을 쓰면 2년 더 살 수 있나?”, “전세보증금을 얼마나 올릴 수 있나?”**입니다.

2026년 현재 「주택임대차보호법」상 임차인은 일정한 기간 안에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 갱신되는 계약기간은 2년입니다. 이에 따라 최초 2년 계약에 갱신 2년을 더해 흔히 **‘2+2년’**이라고 부릅니다. 다만 집주인의 실거주 등 법에서 정한 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 법제처

또 갱신되는 계약의 차임이나 보증금 증액은 원칙적으로 기존 금액의 5%를 초과할 수 없고, 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 법제처

따라서 전세 만기 전에는 단순히 “갱신할지 말지”만 볼 것이 아니라 다음 네 가지를 확인해야 합니다.

계약 만료일 → 갱신요구 가능기간 → 1회 사용 여부 → 집주인의 거절 사유 존재 여부

계약갱신청구권을 쓰면 정말 2년 더 살 수 있을까?

계약갱신요구권은 임차인이 임대차계약 만료 전에 일정한 기간 안에 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

현행 「주택임대차보호법」 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 법제처

즉 일반적인 구조는 다음과 같습니다.

단계기간

최초 임대차계약	2년
계약갱신요구권 행사	추가 2년
총 거주 가능기간	최대 4년

이 때문에 흔히 ‘2+2년 제도’라고 부릅니다.

다만 “무조건 4년을 보장한다”는 표현은 정확하지 않습니다.

집주인에게 법정 갱신거절 사유가 있거나 임차인이 이미 계약갱신요구권을 1회 사용했다면 추가 갱신을 요구할 수 없습니다.

언제까지 계약갱신을 요구해야 할까?

갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 것이 아닙니다.

현행법상 일반적인 임대차 갱신 관련 통지는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이 중요합니다. 임대인이 이 기간 안에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있고, 계약갱신요구권 역시 이 법정기간 안에서 행사해야 합니다. 법제처

예를 들어 전세계약 만료일이 2027년 2월 28일이라면 계약갱신 의사를 너무 늦게 전달하지 말고, 법정기간 안에 명확하게 통지하는 것이 중요합니다.

실무적으로는 전화만 하지 말고 다음처럼 증거가 남는 방식이 좋습니다.

• 문자메시지
• 카카오톡
• 이메일
• 내용증명

예를 들어 다음처럼 간단히 남길 수 있습니다.

“현 임대차계약에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다.”

이렇게 표현하면 단순히 “계속 살고 싶다”는 의사인지 법적 갱신요구권 행사인지 분쟁이 생길 가능성을 줄일 수 있습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다르다

이 부분도 자주 혼동합니다.

묵시적 갱신은 계약 만료 전 법정기간에 임대인과 임차인이 별도의 갱신거절이나 계약종료 의사를 밝히지 않은 경우 기존 조건으로 계약이 자동 연장되는 제도입니다.

반면 계약갱신요구권은 임차인이 명시적으로 법에 따른 갱신권을 행사하는 것입니다.

묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다. 법제처

따라서 과거에 계약이 한 번 연장됐다고 해서 그것이 반드시 계약갱신요구권을 사용한 것이라고 단정하면 안 됩니다.

실제로 갱신 시 어떤 방식으로 연장됐는지 확인해야 합니다.

갱신하면 전세보증금은 정말 5%까지만 올릴 수 있을까?

계약갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되는 경우 차임과 보증금은 기존 계약과 동일한 조건이 원칙입니다.

다만 「주택임대차보호법」 제7조에 따라 임대인은 일정한 경제사정 변화 등이 있는 경우 증액을 청구할 수 있습니다.

이때 증액 한도는 기존 차임 또는 보증금의 20분의 1, 즉 **5%**입니다. 법제처

예를 들어 기존 전세보증금이 4억 원이라면 최대 증액 가능액을 단순 계산하면,

4억 원 × 5% = 2천만 원

입니다.

따라서 일반적인 갱신계약에서는 최대,

4억 원 → 4억2천만 원

까지 증액하는 구조입니다.

전세보증금이 6억 원이라면,

6억 원 × 5% = 3천만 원

이므로,

6억 원 → 6억3천만 원

이 됩니다.

기존 보증금5% 증액액최대 갱신 보증금

2억 원	1천만 원	2억1천만 원
3억 원	1,500만 원	3억1,500만 원
4억 원	2천만 원	4억2천만 원
6억 원	3천만 원	6억3천만 원

여기서 중요한 것은 5%가 자동으로 올라가는 금액이 아니라 ‘상한’이라는 점입니다.

집주인이 반드시 5%를 올릴 수 있다는 뜻도 아니고, 임차인이 무조건 5% 인상을 받아들여야 한다는 뜻도 아닙니다.

법은 조세·공과금이나 경제사정 변동 등으로 기존 임대료가 적절하지 않게 됐을 때 증액을 청구할 수 있도록 규정하면서, 그 상한을 5%로 정하고 있습니다. 법제처

또 하나 중요한 제한이 있습니다.

증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 법제처

예를 들어 2026년 3월에 보증금을 5% 올렸다면 2026년 10월에 다시 추가 인상을 요구하는 식의 반복 증액은 허용되지 않습니다.

새 계약이면 5% 제한이 무조건 적용될까?

여기서 많이 틀립니다.

계약갱신요구권을 행사한 갱신계약과 기존 계약이 완전히 종료된 뒤 당사자들이 새롭게 합의해 체결하는 계약은 법적 성격이 달라질 수 있습니다.

따라서 “전세계약은 언제나 5% 이상 올릴 수 없다”고 이해하면 정확하지 않습니다.

5% 상한은 특히 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우에 핵심적으로 적용되는 기준입니다.

또 등록민간임대주택은 별도의 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대료 증액 제한이 적용될 수 있으므로 일반 임대차와 구분해야 합니다. 등록임대주택의 경우에도 법상 임대료 증액은 원칙적으로 5% 범위 내에서 제한됩니다. 법제처

집주인이 실거주한다고 하면 갱신을 거절할 수 있을까?

계약갱신요구권은 강력한 임차인 보호제도지만 집주인이 어떤 경우에도 반드시 계약을 연장해야 하는 것은 아닙니다.

「주택임대차보호법」 제6조의3은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다. 법제처

대표적인 거절 사유는 다음과 같습니다.

거절 사유내용

월세 연체	2기의 차임액에 이를 정도로 연체
부정 임차	거짓 또는 부정한 방법으로 임차
보상 합의	임대인이 상당한 보상을 제공하고 합의
무단 전대	임대인 동의 없이 다른 사람에게 전대
고의·중과실 파손	주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손
주택 멸실	임대 목적을 달성할 수 없을 정도로 멸실
철거·재건축	법에서 정한 철거·재건축 필요
집주인 실거주	임대인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주
기타 중대한 사유	임차인의 중대한 의무 위반 등

특히 분쟁이 가장 많이 발생하는 것이 집주인 실거주입니다.

현행법은 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법제처

예를 들어 집주인 본인, 부모님, 자녀가 해당 집에 실제로 들어가 살 예정이라면 법정 거절 사유가 될 수 있습니다.

다만 집주인이 “내가 들어가 살겠다”며 갱신을 거절해 놓고 실제로는 다른 세입자에게 다시 임대한다면 문제가 됩니다.

현행법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이, 원래 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우 임차인에게 손해배상 책임을 부담하도록 규정하고 있습니다. 법제처

법에서 정한 손해배상액은 별도 합의가 없다면 다음 금액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임 3개월분
• 새 임차인에게 받은 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분
• 실제 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 법제처

예를 들어 집주인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 몇 달 후 보증금을 크게 올려 다른 임차인과 계약했다면 기존 임차인은 등기부나 확정일자 관련 자료 등을 통해 재임대 여부를 확인하고 손해배상을 검토할 수 있습니다.

계약 만료 전 임차인이 확인해야 할 체크리스트

전세 만기가 다가온다면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.

1. 계약 만료일 확인

2. 계약갱신요구권을 이미 사용했는지 확인

3. 만료 6개월 전~2개월 전 기간 확인

4. 갱신 의사를 문자·이메일 등으로 명확하게 전달

5. 보증금 인상액이 5% 이내인지 계산

6. 집주인이 갱신을 거절한다면 법정 사유인지 확인

7. 실거주 사유라면 관련 문자와 통화내용 보관

8. 갱신계약서 작성 후 보증금 변경 내용을 확인

9. 보증금이 증액됐다면 확정일자와 보증보험 관련 사항 재확인

특히 보증금이 올라가는 경우에는 기존에 가입한 전세보증보험의 보증금액 변경이나 재심사가 필요한지 해당 보증기관에 확인하는 것이 좋습니다.

결론

첫째, 2026년 계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사할 수 있고, 갱신기간은 2년입니다.

최초 계약 2년과 합쳐 흔히 ‘2+2년’이라고 부르지만, 법정 갱신거절 사유가 있으면 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 법제처

둘째, 갱신 시 보증금이나 월세 증액은 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내입니다.

또 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액할 수 없습니다. 법제처

셋째, 집주인의 실제 거주는 정당한 갱신거절 사유가 될 수 있지만, 거짓 실거주라면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 다시 임대한 경우 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법제처

전세계약 만료가 다가온다면 가장 먼저 계약서에서 만료일을 확인하고, 갱신요구권 사용 여부와 법정 통지기간을 확인한 뒤 문자나 이메일처럼 기록이 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의3 계약갱신 요구 등 법제처
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조 묵시적 갱신 및 통지기간 법제처
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제7조 차임 등의 증감청구권 법제처
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」 제8조 차임 등 증액청구 기준 법제처
• 국토교통부 「주택업무편람」 임대차 제도 운영 — 계약갱신요구권·전월세상한제 국토교통부