중개대상물 확인·설명서, 어디를 읽어야 할까?｜계약서 서명 전 확인할 항목

 

정보 확인일: 2026년 10월 7일

집을 계약할 때 매매대금이나 보증금이 적힌 계약서는 꼼꼼하게 읽으면서, 함께 받는 ‘중개대상물 확인·설명서’에는 곧바로 서명하는 경우가 있습니다.

하지만 이 서류에는 집의 권리관계, 시설 상태, 관리비 등 거래를 결정하는 데 필요한 정보가 담깁니다. 계약서에 금액과 지급일이 정확하더라도, 확인·설명서에 적힌 집 상태가 실제와 다르면 입주 후 문제가 생길 수 있습니다.

확인·설명서를 읽을 때는 세 가지를 연결해서 보세요. 어떤 자료로 확인했는지, 현장과 일치하는지, 필요한 조치가 계약 조건에 반영됐는지입니다.

이 글은 공인중개사를 통해 주택을 매수하거나 전월세 계약을 체결하는 사람이 서명 전에 확인할 내용을 중심으로 정리합니다.

1. 계약서와 확인·설명서는 역할이 다릅니다

거래 조건과 물건의 상태를 나누어 확인하세요

계약서가 거래 당사자의 약속을 정리하는 문서라면, 중개대상물 확인·설명서는 공인중개사가 해당 부동산에 관해 확인하고 설명한 내용을 기록하는 문서입니다.

구분주로 확인하는 내용읽을 때 던질 질문

매매·임대차계약서	금액, 지급일, 계약기간, 특약	어떤 조건으로 거래하기로 했는가?
중개대상물 확인·설명서	권리관계, 이용 제한, 시설 상태, 비용 등	어떤 상태의 집을 계약하는가?
설명의 근거자료	등기사항증명서, 건축물대장 등	설명을 뒷받침하는 자료가 있는가?

「공인중개사법」 제25조에 따르면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 대상 부동산의 상태와 권리관계 등을 확인해 설명하고, 등기사항증명서·신탁원부·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 합니다. 계약서를 작성할 때에는 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부해야 합니다.

따라서 확인·설명서는 계약이 끝난 뒤 형식적으로 받는 부속서류로 생각하기보다, 거래 여부와 조건을 판단하는 자료로 활용하는 것이 좋습니다.

현재 적용되는 서식인지도 확인하세요

국토교통부 전자계약시스템은 2026년 8월 28일 시행된 확인·설명서 서식 변경을 안내하고 있습니다. 주거용 서식에는 신탁등기 여부, 공동담보 여부, 공동관리비 금액을 확인하는 항목이 추가되었습니다.

인터넷에서 오래된 양식을 내려받아 참고했다면 실제 계약에 사용하는 서식과 항목이 다를 수 있습니다. 계약할 때에는 거래 유형에 맞는 현재 서식을 기준으로 설명을 요청하세요.

다만 새로운 항목에 체크가 되어 있다는 사실만으로 거래 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다. 해당 표시가 어떤 자료에 근거한 것인지 함께 살펴야 합니다.

2. 서명 전에 확인할 다섯 가지 항목

첫째, 주소·면적·용도가 실제 계약할 집과 맞는지

먼저 계약서, 확인·설명서, 등기사항증명서, 건축물대장이 같은 부동산을 가리키는지 대조하세요.

특히 다음 내용은 서로 연결해서 확인하는 것이 좋습니다.

• 소재지와 동·호수
• 전용면적 등 면적의 구분
• 건축물대장에 기재된 용도
• 실제 사용하는 공간과 서류상 표시의 차이
• 위반건축물 표시 여부

예를 들어 현장에서는 주거 공간으로 보이더라도 건축물대장상 용도가 다를 수 있습니다. “다들 이렇게 살고 있다”는 말만으로 판단하지 말고, 그 차이가 대출·보증 가입이나 이용에 어떤 영향을 주는지 별도로 확인하세요.

둘째, 권리관계에 대한 설명과 근거자료가 일치하는지

소유자 이름만 보고 넘어가지 말고, 근저당권·신탁·공동담보 등의 표시가 설명서에 어떻게 반영되어 있는지 살펴보세요.

중개사에게 다음처럼 질문하면 확인할 내용이 구체적입니다.

발견한 내용추가로 물어볼 질문

근저당권이 있음	계약 이후 유지되는가, 잔금 때 말소하는가?
신탁등기가 있음	임대하거나 처분할 권한은 누구에게 있는가?
공동담보가 있음	함께 담보로 설정된 부동산은 무엇인가?
다른 임차인이 있음	기존 임대차 내용은 어떤 자료로 확인했는가?
소유자와 계약 상대방이 다름	어떤 권한으로 계약에 참여하는가?

설명서에 권리가 적혀 있다는 사실과 그 권리를 정리하기로 합의했다는 사실은 다릅니다. 말소나 동의서 제출 등을 조건으로 거래한다면, 담당자·기한·확인 방법을 계약서에도 명확히 반영해야 합니다.

셋째, 직접 본 시설 상태가 빠지지 않았는지

수도·전기·난방 등 시설과 벽면·바닥 상태에 대한 기재를 현장 확인 내용과 대조하세요.

집을 볼 때 발견한 문제가 설명서에는 ‘이상 없음’으로 표시되어 있다면 서명 전에 이유를 물어야 합니다. 특히 다음과 같이 위치와 상태를 구체적으로 설명하는 것이 좋습니다.

• “거실 벽지가 이상해요”보다 “거실 창문 아래 벽지에 젖은 흔적이 있습니다.”
• “보일러가 오래됐어요”보다 “온수를 켰을 때 오류 표시가 반복됩니다.”
• “수리해 주세요”보다 “어느 부분을 누가 언제까지 수리하는지 정해 주세요.”

사진은 집주인이나 거주자의 동의를 받아 필요한 부분을 촬영하고, 촬영일과 위치를 함께 기록해 두세요. 단순히 오래된 흔적인지 현재 진행 중인 문제인지 불분명하다면 추가 점검도 검토해야 합니다.

넷째, 관리비에 무엇이 포함되는지

「공인중개사법 시행령」 제21조는 관리비 금액과 산출내역을 확인·설명할 사항에 포함합니다. 중개보수와 실비의 금액 및 산출내역도 확인 대상입니다.

관리비는 금액 하나만 확인하면 부족합니다. 공동관리비와 세대별 사용료를 구분하고, 별도 부담 항목까지 물어보세요.

다음은 설명을 위한 가상 비교입니다. 두 집의 보증금과 기타 조건은 같다고 가정합니다.

구분A주택B주택

월세	60만 원	65만 원
매월 정액 관리비	15만 원	5만 원
위 두 항목 합계	75만 원	70만 원

월세만 보면 A주택이 저렴하지만, 정액 관리비를 합치면 B주택이 월 5만 원 적습니다. 다만 전기·수도·인터넷 등의 포함 범위가 다르면 이 합계만으로 최종 비교할 수 없습니다.

같은 항목을 포함한 비용으로 맞추어 비교하는 것이 중요합니다. 가능하다면 최근 고지서나 관리비 산출자료도 요청하세요.

다섯째, 중개보수와 실제 지급 조건이 맞는지

중개보수 항목에서는 금액뿐 아니라 산출 근거와 지급 시점을 확인하세요.

• 거래 유형과 금액에 맞게 계산했는지
• 협의한 금액과 설명서 기재액이 같은지
• 부가가치세 포함 여부를 어떻게 안내받았는지
• 실비가 있다면 어떤 비용인지
• 언제 지급하기로 했는지

구두로 안내받은 금액과 서류가 다르면 서명 전에 정리해야 합니다. 거래가 끝난 뒤 기억에 의존해 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

3. 공란이나 실제와 다른 내용이 있다면 어떻게 할까?

‘미확인’은 문제가 없다는 뜻이 아닙니다

설명서에 빈칸이 있거나 ‘미확인’으로 표시되어 있다면 그 이유를 물어보세요. 해당 사항이 없는 것인지, 자료가 없어서 확인하지 못한 것인지 구분해야 합니다.

시행령은 매도인·임대인 등이 상태에 관한 자료 요구에 응하지 않은 경우, 중개사가 그 사실을 매수인·임차인에게 설명하고 확인·설명서에 기재하도록 규정합니다.

확인하지 못한 중요한 사항이 있다면 다음 순서로 대응하세요.

1. 확인하지 못한 항목과 이유를 구체적으로 묻습니다.
2. 필요한 자료와 자료를 제공할 사람을 정합니다.
3. 언제까지 확인할지 일정을 정합니다.
4. 결과를 확인한 뒤 계약 여부와 조건을 판단합니다.

보증금 안전이나 계약 권한과 관련된 핵심 내용이 불분명한 상태라면, 서명이나 추가 송금을 서두르지 않는 편이 좋습니다.

수리 약속은 설명서와 계약 조건을 함께 정리하세요

가령 집을 보면서 작은방 창문 잠금장치가 고장 난 것을 발견했고, 임대인이 입주 전에 교체하기로 했다고 가정해 보겠습니다.

이 경우에는 두 가지 기록이 필요합니다.

문서반영할 내용

확인·설명서	현재 잠금장치의 고장 상태
계약서 특약 등 당사자 합의	교체할 사람, 비용 부담, 완료 기한, 확인 방법

예를 들어 “임대인은 작은방 창문 잠금장치를 임대인 비용으로 입주일 전까지 교체하고, 임차인과 작동 상태를 확인한다”는 식으로 합의 내용을 구체화할 수 있습니다.

이는 설명을 위한 예시입니다. 실제 계약에서는 작업 범위와 기한을 정하고, 완료되지 않았을 때 어떻게 처리할지도 당사자가 협의해야 합니다.

설명서의 상태 기록만으로 수리 시기와 비용 부담까지 모두 합의된 것으로 생각하지 않는 것이 좋습니다.

서명한 최종본과 근거자료를 함께 보관하세요

내용을 수정했다면 수정 사항이 반영된 최종본을 확인하고 받아 두세요. 계약서만 보관하고 확인·설명서를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다.

공인중개사법은 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명·날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있다면 함께 서명·날인하도록 규정합니다.

보관할 때에는 다음 자료를 한 묶음으로 정리하면 좋습니다.

• 거래계약서와 특약
• 최종 중개대상물 확인·설명서
• 제시받은 등기사항증명서·건축물대장 등
• 현장 확인 사진과 수리 관련 합의
• 중개보수 안내 및 지급 증빙

확인·설명서는 나중에 어떤 내용을 설명받았는지 판단하는 자료가 될 수 있습니다. 다만 기재 오류가 있다는 이유만으로 계약이 자동 취소되거나 모든 손해가 곧바로 배상되는 것은 아니므로, 문제가 발생하면 사실관계와 자료를 먼저 정리해야 합니다.

마무리

중개대상물 확인·설명서는 계약할 집의 상태와 거래 조건을 연결해 보는 문서입니다. 주소와 권리관계부터 시설 상태·관리비·중개보수까지 읽고, 설명의 근거자료를 함께 확인하세요.

가장 중요한 것은 발견한 문제를 기록하고, 필요한 조치를 당사자 간 약속으로 구체화하는 것입니다. 이해되지 않는 항목이나 미확인 사항을 정리한 뒤 서명하고, 최종 서류를 계약서와 함께 보관하세요.

공식 참고자료

• 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제25조
• 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 제21조
• 국가법령정보센터 — 주거용 중개대상물 확인·설명서
• 국토교통부 전자계약시스템 — 확인·설명서 서식 변경 공지

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