2026년 다주택자 양도세 총정리｜5월 9일 중과 유예 종료·2주택 20%p·3주택 30%p

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일 기준

2026년 다주택자가 집을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 “몇 채 보유했는가”보다 매도하려는 주택이 조정대상지역에 있는가입니다.

2022년부터 이어졌던 다주택자 양도소득세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료됐습니다. 이에 따라 현재는 조정대상지역에 있는 중과 대상 주택을 양도하는 경우 1세대 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있습니다. 「소득세법」 제104조는 조정대상지역 내 2주택에 기본세율 +20%p, 3주택 이상에는 기본세율 +30%p를 적용하도록 규정하고 있습니다. 법제처

반대로 비조정대상지역의 주택이라고 해서 다주택자라는 이유만으로 이 중과세율이 자동 적용되는 것은 아닙니다. 또한 인구감소지역 주택, 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택 등은 일정 조건에서 중과 시 주택 수에서 제외되거나 중과 대상에서 빠질 수 있습니다. 법제처

따라서 다주택자가 집을 팔기 전에는 다음 순서가 중요합니다.

세대 전체 주택 수 확인 → 양도주택의 조정대상지역 여부 확인 → 중과 제외주택 여부 확인 → 취득가·필요경비·보유기간 확인 → 예상 세액 계산

2026년 5월 9일 이후 다주택자 양도세는 어떻게 달라졌을까?

2026년의 가장 큰 변화는 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐다는 점입니다.

정부는 조정대상지역에 있는 주택을 2년 이상 보유한 다주택자에게 중과세율을 적용하지 않는 한시적 유예를 운영했지만, 현행 시행령 개정 이유는 이 조치를 2026년 5월 9일 예정대로 종료했다고 명시하고 있습니다. 법제처

따라서 2026년 10월 현재는 다음 구조로 이해하면 됩니다.

양도주택일반적인 세율 구조

비조정대상지역 주택	기본세율 중심
조정대상지역 2주택 중과 대상	기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상 중과 대상	기본세율 + 30%p

양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 **6%부터 45%**까지 적용됩니다. 현재 과세표준 1,400만원 이하는 6%, 5,000만원 이하 구간은 15%, 8,800만원 이하 24%, 1억5천만원 이하 35%, 3억원 이하 38%, 5억원 이하 40%, 10억원 이하 42%, 10억원 초과는 45%입니다. 법제처

예를 들어 과세표준 구간상 기본세율이 35%에 해당하는 사람이 조정대상지역의 중과 대상 2주택을 양도한다고 단순화하면,

35% + 20%p = 55%

의 세율구조를 생각할 수 있습니다.

3주택 이상 중과 대상이라면,

35% + 30%p = 65%

가 됩니다.

다만 실제 양도세는 누진세율 구조이기 때문에 양도차익 전체에 하나의 세율을 단순 곱하는 방식으로 계산하지 않습니다. 장기보유특별공제 적용 여부, 필요경비, 기본공제, 지방소득세 등을 함께 계산해야 합니다.

5월 9일 전에 계약했다면 모두 중과를 피할 수 있을까?

여기에는 중요한 경과조치가 있습니다.

현행 시행령 개정 내용에 따르면 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 일반적인 조정대상지역은 계약일부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 실제 양도가 이루어지는 경우 중과 유예를 적용받을 수 있도록 했습니다. 법제처

즉 계약서만 5월 9일 전에 작성해두고 잔금과 소유권이전을 한참 뒤로 미룬다고 자동으로 종전 유예가 적용되는 것은 아닙니다.

예를 들어 일반적인 조정대상지역에서,

• 매매계약일: 2026년 5월 1일
• 잔금일: 2026년 8월 20일

이라면 계약일부터 4개월 이내이므로 경과조치 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.

반면,

• 매매계약일: 2026년 5월 1일
• 잔금일: 2026년 10월 1일

이라면 일반적인 4개월 범위를 넘으므로 종전 중과 유예가 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다.

양도소득세에서 ‘양도일’은 일반적으로 대금을 청산한 날 등을 기준으로 판단하므로 계약일과 세금상 양도일을 혼동해서는 안 됩니다.

보유기간 2년 미만이면 어떻게 될까?

단기보유 주택은 다주택 중과와 별도로 더 높은 단기양도세율을 확인해야 합니다.

현행 「소득세법」 제104조에 따르면 주택의 경우,

• 보유기간 1년 미만: 70%
• 보유기간 1년 이상 2년 미만: 60%

세율이 적용될 수 있습니다. 하나의 자산이 단기보유세율과 다주택 중과세율에 동시에 해당하면 법에서 정한 방식에 따라 계산한 세액 중 더 큰 세액을 적용합니다. 법제처

따라서 다주택자는 단순히 “2주택이니까 +20%p”만 계산할 것이 아니라 보유기간도 동시에 확인해야 합니다.

2주택·3주택이라고 모두 중과될까? 중과에서 빠지는 주택도 있습니다

다주택자 중과에서 가장 많이 생기는 오해는 다음과 같습니다.

“집이 두 채면 무조건 양도세 중과다.”

그렇지 않습니다.

소득세법상 중과는 기본적으로 조정대상지역에 소재하는 중과 대상 주택을 중심으로 적용합니다. 게다가 주택 수 계산에서 제외되거나 중과대상에서 제외되는 여러 주택이 있습니다. 법제처

따라서 실제 계산은 단순 등기부상 주택 수가 아니라 세법상 중과용 주택 수를 따져야 합니다.

2026년부터 인구감소지역 주택에 새로운 예외가 생겼다

2026년에는 지방주택과 관련해 중요한 변화가 있습니다.

현행 시행령은 2026년 1월 1일 이후 취득한 일정 인구감소지역·인구감소관심지역 주택을 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에서 제외할 수 있도록 규정하고 있습니다. 법제처

대표적인 요건은 다음과 같습니다.

• 일정 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 소재
• 기존 보유주택과 동일한 시·군·구가 아닐 것
• 취득 당시 기준시가가 법정 금액 이하일 것

2026년 시행령에서는 인구감소지역 주택의 경우 취득가액 기준이 4억원, 수도권 밖 일부 인구감소지역은 9억원까지 적용되는 규정이 마련돼 있습니다. 인구감소관심지역은 기본적으로 4억원 기준을 확인해야 합니다. 법제처

예를 들어 서울에 아파트 2채를 보유한 사람이 2026년에 지방 인구감소지역의 법정 요건을 충족하는 주택을 추가로 취득했다고 가정해 보겠습니다.

등기상으로는 3주택이지만, 해당 지방주택이 시행령의 중과 제외 요건을 충족하면 3주택 중과용 주택 수 계산에서 제외될 가능성이 있습니다.

즉,

실제 보유주택 3채 = 세법상 반드시 3주택 중과

라고 단정하면 안 됩니다.

소형 신축주택도 주택 수에서 제외될 수 있다

현행 「소득세법 시행령」 제167조의3은 일정 소형 신축주택을 다주택 중과용 주택 수에서 제외하고 있습니다.

2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득한 주택 가운데 대표적으로,

• 전용면적 60㎡ 이하
• 취득가액 수도권 6억원 이하
• 수도권 밖 3억원 이하
• 정해진 기간 중 준공
• 일반적인 아파트는 제외

등의 조건을 충족하는 소형 신축주택은 중과 주택 수 계산에서 제외될 수 있습니다. 법제처

따라서 빌라·다세대·도시형생활주택 등을 보유하고 있다면 해당 주택이 예외 규정에 들어가는지 확인할 가치가 있습니다.

지방 준공 후 미분양주택은?

수도권 밖의 준공 후 미분양주택에도 별도 규정이 있습니다.

현행 시행령은 2024년 1월 10일부터 2026년 12월 31일까지 취득하는 주택 가운데,

• 전용면적 85㎡ 이하
• 취득가액 7억원 이하
• 수도권 밖 소재
• 준공 후 미분양주택

등 일정 요건을 충족하면 다주택 중과용 주택 수에서 제외할 수 있도록 하고 있습니다. 법제처

이 역시 지방 미분양주택을 보유했다고 무조건 중과된다고 볼 수 없다는 의미입니다.

실제 사례로 비교해 보기

A씨가 다음 세 채를 보유한다고 가정해 보겠습니다.

• 서울 조정대상지역 아파트 A
• 서울 조정대상지역 아파트 B
• 지방 인구감소지역의 중과 제외요건을 충족한 주택 C

A씨가 서울 아파트 A를 매도한다고 해도 단순히 등기상 3채니까 바로 3주택 +30%p라고 결론 내리면 안 됩니다.

C주택이 현행 시행령의 중과 주택 수 제외 요건에 정확히 들어간다면 중과 판단에서는 2주택 구조로 볼 여지가 생기기 때문입니다.

반대로 C주택이 가격·지역·취득일 요건 가운데 하나라도 충족하지 못한다면 결과가 달라질 수 있습니다.

따라서 중과 제외 규정은 “지방에 있으면 제외”가 아니라 취득일·지역·가격·주택종류를 모두 확인하는 제도라고 이해해야 합니다.

실제 양도세는 얼마나 차이 날까? 매도 전에 확인해야 할 계산 순서

다주택자에게 중과가 중요한 이유는 세율 차이가 상당히 커질 수 있기 때문입니다.

실제 계산구조를 이해하기 위해 단순한 사례를 보겠습니다.

다음과 같이 가정합니다.

• 취득가액: 6억원
• 양도가액: 10억원
• 인정되는 필요경비: 5천만원
• 조정대상지역 소재
• 2주택 중과 대상
• 2년 이상 보유

먼저 단순 양도차익은,

10억원 - 6억원 - 5천만원 = 3억5천만원

입니다.

실제 과세표준은 여기에서 적용 가능한 공제 등을 반영해 다시 계산해야 합니다.

만약 단순 설명을 위해 최종 과세표준이 3억원이라고 가정하겠습니다.

현재 기본세율표에서 과세표준 1억5천만원 초과~3억원 이하 구간의 최고 적용세율은 **38%**입니다. 법제처

2주택 중과 대상이라면 여기에 20%포인트가 더해질 수 있습니다.

기본세율 + 20%p

3주택 이상 중과 대상이라면,

기본세율 + 30%p

입니다. 법제처

하지만 여기서 “38% + 20% = 양도차익의 58%가 세금”이라고 계산하면 잘못입니다.

양도소득세는 과세표준에 따라 누진적으로 계산되고 누진공제 방식이 적용되며, 여기에 지방소득세도 별도로 반영됩니다.

다주택 중과에서는 장기보유특별공제도 함께 확인해야 한다

다주택자 중과 대상 주택은 단순히 세율만 높아지는 문제가 아닙니다.

조정대상지역 내 중과 대상 다주택의 경우 일반 장기보유특별공제 적용 여부에도 영향을 받을 수 있으므로 양도 전에 반드시 별도로 확인해야 합니다.

따라서 단순 비교는,

일반과세 = 기본세율 + 적용 가능한 공제

중과 = 가산세율 + 공제 제한 여부 확인

으로 나누어 계산해야 합니다.

오래 보유했다는 이유만으로 “보유기간이 길어서 세금이 크게 줄 것”이라고 예상해서는 안 됩니다.

어느 집을 먼저 파느냐도 결과가 달라질 수 있다

다주택자는 매도 순서가 중요합니다.

예를 들어 3주택자가 한 채를 먼저 매도하면 이후 두 번째 주택을 매도할 때는 주택 수가 달라질 수 있습니다.

또 다음 요소가 주택마다 다를 수 있습니다.

• 조정대상지역 여부
• 양도차익
• 취득가격
• 보유기간
• 거주기간
• 중과 제외 여부
• 향후 1세대 1주택 비과세 가능성

따라서 가장 가격이 낮은 집부터 파는 것이 항상 세금상 유리한 것도 아니고, 양도차익이 가장 큰 집을 마지막에 남기는 것이 항상 유리한 것도 아닙니다.

예를 들어 3주택자가,

A주택: 예상 양도차익 5억원
B주택: 예상 양도차익 1억원
C주택: 예상 양도차익 8천만원

을 보유하고 있다면 단순히 C부터 팔지 말고 C를 먼저 처분했을 때 B·A의 향후 주택 수와 비과세 가능성이 어떻게 바뀌는지까지 계산해야 합니다.

계약서 쓰기 전에 확인해야 할 항목

다주택자가 2026년에 주택을 매도한다면 다음 자료를 먼저 준비하는 것이 좋습니다.

1. 세대 전체 보유주택 목록
2. 각 주택의 취득일
3. 취득 당시와 현재의 지역규제 여부
4. 매도 예정 주택의 조정대상지역 여부
5. 각 주택의 취득가와 예상 매도가
6. 취득세·중개보수·법무비 등 필요경비 증빙
7. 소형 신축·미분양·인구감소지역 등 중과 제외 여부
8. 분양권·입주권 보유 여부
9. 각 주택의 예상 양도차익
10. 매도 후 남는 주택의 향후 1세대 1주택 비과세 가능성

특히 다주택자는 매매계약을 체결하기 전에 세액을 계산하는 것이 중요합니다.

계약서를 작성한 이후 “다른 주택부터 팔았으면 세금이 더 적었다”는 사실을 알아도 거래 순서를 되돌리기 어려울 수 있기 때문입니다.

결론

첫째, 2026년 5월 9일을 기점으로 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됐습니다.

현재 조정대상지역 내 중과 대상 2주택은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있습니다. 법제처

둘째, 집을 여러 채 보유했다고 모두 중과되는 것은 아닙니다.

중과는 조정대상지역 여부와 세법상 주택 수를 기준으로 판단하며, 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택·일정 인구감소지역 주택 등은 요건을 충족하면 중과용 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 법제처

셋째, 다주택자는 ‘얼마에 파느냐’만큼 ‘어느 집을 먼저 파느냐’가 중요합니다.

매도 순서에 따라 이후 주택 수와 중과 여부, 최종적으로 남은 주택의 1세대 1주택 비과세 가능성이 달라질 수 있기 때문입니다.

2026년에 주택 매도를 계획하고 있다면 계약서를 작성하기 전에 보유주택 전체 목록과 취득일·지역·예상 양도차익을 한 표에 정리한 뒤, 매도 순서를 바꿨을 때 세액이 어떻게 달라지는지 비교해 보는 것이 가장 실용적인 첫 단계입니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 — 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 개정이유 — 다주택자 양도소득세 중과 유예 2026년 5월 9일 종료 및 계약 경과조치 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제55조 — 양도소득 기본세율 계산에 사용되는 6~45% 세율구간 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제167조의3 — 3주택 이상 중과대상 및 중과 제외주택 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제167조의4 — 주택·입주권·분양권 수 계산 시 제외되는 대상 법제처
• 국가법령정보센터 2026년 시행령 개정 — 인구감소지역·인구감소관심지역 주택의 다주택 중과 주택 수 제외 법제처