2026년 주택임대소득 세금 총정리｜월세·전세보증금·2천만원 분리과세 기준

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일 기준

주택을 임대해 월세나 전세보증금을 받는다고 해서 모든 임대인이 똑같이 세금을 내는 것은 아닙니다.

2026년 주택임대소득 과세는 몇 채를 보유하고 있는지, 월세를 받는지, 보증금 규모가 얼마인지, 연간 임대수입이 2천만원을 넘는지에 따라 달라집니다. 특히 2026년 귀속분부터는 일정한 고가주택 2주택자의 보증금도 간주임대료 과세대상에 포함되는 기준이 생겼다는 점을 주의해야 합니다. 국세청은 2026년 귀속 이후 기준시가 12억원 초과 주택을 보유한 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함된다고 안내하고 있습니다. 국세청

또 연간 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하라면 종합과세와 14% 분리과세 가운데 선택할 수 있지만, 2천만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산해 신고해야 합니다. 법제처

이번 글에서는 첫째 1주택·2주택·3주택 이상일 때 월세와 보증금이 어떻게 과세되는지, 둘째 2천만원 분리과세를 실제 숫자로 어떻게 계산하는지, 셋째 2026년 달라지는 보증금 과세와 신고 절차를 정리합니다.

1주택·2주택·3주택 이상이면 월세와 전세보증금 세금은 어떻게 달라질까?

주택임대소득에서 가장 먼저 볼 것은 부부 합산 주택 수입니다.

국세청은 주택임대소득 과세대상을 주택 수에 따라 구분하고 있습니다. 핵심만 정리하면 다음과 같습니다. 국세청

보유주택 수월세보증금·전세금

1주택	기준시가 12억원 초과 주택 등의 월세 과세	일반적으로 과세하지 않음
2주택	월세 수입 과세	2026년부터 일정 고가주택은 간주임대료 과세 가능
3주택 이상	월세 수입 과세	일정 요건에서 간주임대료 과세

1주택자는 월세를 받으면 무조건 세금을 낼까?

그렇지는 않습니다.

국세청은 국내에 한 채만 보유한 경우 기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입은 과세대상에서 제외하고, 기준시가 12억원을 초과하는 주택의 월세 수입은 과세대상으로 안내하고 있습니다. 국세청

예를 들어 다음 두 경우를 비교해 보겠습니다.

사례 A

• 국내 주택 1채
• 기준시가 8억원
• 월세 150만원

→ 일반적인 주택임대소득 과세대상 월세에서 제외될 수 있습니다.

사례 B

• 국내 주택 1채
• 기준시가 15억원
• 월세 150만원

→ 기준시가 12억원 초과 고가주택이므로 월세 수입이 과세대상이 될 수 있습니다. 국세청

여기서 12억원은 매매가격이 아니라 기준시가라는 점을 구분해야 합니다.

2주택자는 월세를 받으면?

2주택자는 월세 수입이 과세대상입니다.

예를 들어 아파트 한 채는 본인이 거주하고 다른 한 채에서 월 100만원씩 월세를 받는다면 연간 임대수입은,

100만원 × 12개월 = 1,200만원

입니다.

이 1,200만원이 주택임대 총수입금액에 포함됩니다.

그리고 2026년부터는 2주택자라도 보증금만 받고 있어도 주의해야 할 새로운 기준이 있습니다.

국세청은 2026년 귀속 이후 기준시가 12억원 초과 주택을 보유한 2주택자의 보증금 등의 합계액이 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함된다고 안내하고 있습니다. 국세청

즉 과거처럼 “2주택자는 전세만 주면 보증금에 대한 세금은 없다”고 단순하게 생각하면 안 됩니다.

3주택 이상은 전세보증금에도 세금이 생길 수 있다

「소득세법」 제25조는 3주택 이상을 보유하면서 보증금 등의 합계가 3억원을 초과하는 경우 일정 금액을 간주임대료로 계산해 총수입금액에 포함하도록 규정하고 있습니다. 법제처

다만 주택 수 계산에서 제외되는 소형주택 특례가 있습니다.

2026년 12월 31일까지는,

• 주거전용면적 40㎡ 이하
• 기준시가 2억원 이하

두 조건을 모두 충족하는 소형주택은 간주임대료 계산을 위한 주택 수에서 제외됩니다. 법제처

예를 들어,

• 일반주택 2채
• 전용 35㎡·기준시가 1억5천만원 소형주택 1채

를 보유하고 있다면 간주임대료 판단에서 해당 소형주택이 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

따라서 “등기상 3채니까 무조건 보증금 과세”라고 바로 판단할 것이 아니라 면적과 기준시가까지 확인해야 합니다.

연간 임대수입 2천만원 이하는 세금을 얼마나 낼까? 분리과세 계산해 보기

주택임대 총수입금액이 과세대상이라면 다음 단계는 연간 수입이 2천만원을 넘는지 확인하는 것입니다.

국세청은 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다고 안내합니다. 분리과세를 선택하면 기본 세율은 **14%**입니다. 반면 2천만원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 6~45% 누진세율 구조로 신고합니다. 법제처

미등록 임대주택 분리과세 계산

미등록 임대주택의 분리과세 계산구조는 다음과 같습니다.

총수입금액 - 필요경비 50% - 공제금액 200만원 = 과세표준

그리고,

과세표준 × 14% = 산출세액

입니다.

단, 200만원 공제는 주택임대소득을 제외한 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용됩니다. 법제처

예를 들어 연간 월세수입이 1,500만원인 미등록 임대주택을 가정해 보겠습니다.

다른 종합소득금액은 2천만원 이하라고 가정합니다.

필요경비는,

1,500만원 × 50% = 750만원

공제금액은,

200만원

따라서 과세표준은,

1,500만원 - 750만원 - 200만원 = 550만원

입니다.

산출세액은,

550만원 × 14% = 77만원

입니다.

지방소득세 등은 별도로 계산될 수 있으므로 실제 납부액은 이보다 달라질 수 있습니다.

등록임대주택은 계산이 다를 수 있다

국세청이 안내하는 요건을 충족하는 등록임대주택은 분리과세 때 필요경비율을 60%, 공제금액을 400만원으로 적용할 수 있습니다. 다만 세무서와 지방자치단체에 모두 등록하고, 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않는 등 법정 요건을 충족해야 합니다. 국세청

같은 연간 임대수입 1,500만원을 예로 들면,

필요경비는,

1,500만원 × 60% = 900만원

공제금액 400만원을 적용할 수 있다고 가정하면,

1,500만원 - 900만원 - 400만원 = 200만원

산출세액은,

200만원 × 14% = 28만원

입니다.

미등록 임대주택의 단순 예시 77만원보다 작습니다.

하지만 등록임대주택이라는 명칭만으로 자동 적용되는 것은 아니므로 반드시 실제 등록상태와 법정요건을 확인해야 합니다.

임대수입이 2천만원을 넘으면 어떻게 될까?

예를 들어 연간 주택임대 총수입금액이 2,400만원이라면 2천만원 이하 선택적 분리과세 대상이 아닙니다.

국세청 안내에 따르면 이 경우 주택임대소득금액을 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고합니다. 종합소득세율은 과세표준 구간에 따라 **6~45%**의 누진세율이 적용됩니다. 국세청

예를 들어 직장인이면서 월세소득도 있는 경우,

근로소득 + 주택임대 사업소득 + 다른 종합소득

을 함께 고려하게 됩니다.

따라서 “월세가 연 2천만원을 조금 넘었으니 초과한 금액만 종합과세한다”고 생각하면 안 됩니다.

2천만원 초과 여부는 과세방식 자체를 나누는 기준입니다.

2천만원 이하면 무조건 분리과세가 유리할까?

그렇지도 않습니다.

2천만원 이하는 분리과세와 종합과세 가운데 선택할 수 있습니다. 국세청

근로소득이나 다른 종합소득이 거의 없는 사람은 종합과세가 더 유리할 수도 있고, 다른 소득이 많은 사람은 14% 분리과세가 유리할 수도 있습니다.

따라서 실제 신고 때는 홈택스에서 두 방식을 비교하거나 세무전문가의 계산을 받아 보는 것이 좋습니다.

핵심은,

2천만원 이하 = 세금 없음

이 아니라,

2천만원 이하 = 종합과세와 14% 분리과세 선택 가능

이라는 점입니다.

2026년 새로 주의할 점은 무엇이고, 언제 신고해야 할까?

2026년 주택임대소득에서 가장 눈여겨볼 변화는 고가주택을 가진 2주택자의 전세보증금 과세 확대입니다.

국세청은 2026년 귀속부터 기준시가 12억원 초과 주택을 포함한 2주택자가 보증금 등의 합계 12억원을 초과하는 경우 간주임대료 과세대상에 포함될 수 있다고 안내하고 있습니다. 국세청

예를 들어 설명을 위해 다음과 같이 가정해 보겠습니다.

• A주택 기준시가: 14억원
• B주택 기준시가: 8억원
• 두 주택의 전세보증금 합계: 14억원

2026년 이전 정보만 보고 “2주택이니까 전세보증금은 과세하지 않는다”고 생각했다면 잘못 판단할 수 있습니다.

2026년에는 고가주택과 보증금 규모를 함께 확인해야 합니다.

다만 실제 간주임대료는 보증금 전체에 세율을 바로 곱하는 것이 아닙니다. 「소득세법」과 시행령이 정한 공식에 따라 일정 금액을 총수입금액으로 계산하는 방식이므로 홈택스 신고 화면이나 국세청 계산기준을 확인해야 합니다.

주택임대사업을 시작하면 사업자등록도 확인

국세청은 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하도록 안내하고 있습니다. 국세청

예를 들어 2026년 10월 1일부터 임대를 시작했다면 원칙적으로 사업개시일부터 20일 이내의 등록의무를 확인해야 합니다.

여기서 세무서 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 지방자치단체 임대사업자 등록은 같은 절차가 아닙니다.

세제상 ‘등록임대주택’ 혜택을 적용받으려면 두 등록과 임대료 증액기준 등 별도 요건을 충족해야 하는 경우가 있으므로 구분해야 합니다. 국세청

2026년 임대소득은 언제 신고할까?

2026년에 발생한 과세대상 주택임대소득은 원칙적으로 2027년 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고·납부를 하게 됩니다. 신고기한이 토요일이나 공휴일이면 다음 날까지 연장됩니다. NTS

따라서 월세를 받고 있다면 연말이 된 뒤 한꺼번에 기억에 의존하지 말고 다음 자료를 미리 관리하는 것이 좋습니다.

• 임대차계약서
• 월별 월세 수입
• 임대보증금
• 임대기간
• 필요경비 증빙
• 기준시가 확인자료
• 세무서 사업자등록 여부
• 지방자치단체 임대사업자 등록 여부

실제 임대인이 연말에 확인할 순서

다음 순서대로 확인하면 과세대상 여부를 비교적 쉽게 판단할 수 있습니다.

1. 본인과 배우자의 국내 주택 수를 합산합니다.
2. 각 주택의 기준시가를 확인합니다.
3. 월세수입을 1년 단위로 합산합니다.
4. 전세·보증금이 있다면 전체 보증금 규모를 확인합니다.
5. 1주택·2주택·3주택 이상 중 어느 기준인지 구분합니다.
6. 2026년 고가 2주택 보증금 간주임대료 대상인지 확인합니다.
7. 과세대상 총수입금액이 2천만원 이하인지 계산합니다.
8. 2천만원 이하면 분리과세와 종합과세를 비교합니다.
9. 등록임대주택이라면 60% 필요경비·400만원 공제 요건을 확인합니다.
10. 다음 해 5월 신고기한 전에 홈택스 신고자료를 준비합니다.

월세 세액공제와도 구분해야 합니다.

이전에 작성한 월세 세액공제는 세입자가 자신의 주거비에 대해 공제를 받는 제도이고, 이번 글의 주택임대소득 과세는 집주인이 받은 임대료와 보증금에 대해 소득세를 신고하는 문제입니다.

같은 월세라도 세입자와 임대인의 세금은 완전히 다른 제도입니다.

결론

첫째, 2026년 주택임대소득 세금은 주택 수에 따라 달라집니다.

1주택자는 일반적으로 기준시가 12억원 이하 주택의 월세는 과세대상에서 제외될 수 있고, 2주택자는 월세가 과세대상이며, 3주택 이상은 일정 요건에서 보증금에 대한 간주임대료까지 과세될 수 있습니다. 국세청

둘째, 주택임대 총수입금액 2천만원은 매우 중요한 기준입니다.

2천만원 이하라면 종합과세와 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 2천만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산해 신고하는 것이 기본입니다. 국세청

셋째, 2026년부터 고가주택을 보유한 2주택자의 전세보증금도 반드시 확인해야 합니다.

기준시가 12억원 초과 주택을 포함한 2주택자의 보증금 합계가 12억원을 초과하면 간주임대료 과세대상에 포함될 수 있으므로 과거 기준만 보고 신고대상이 아니라고 판단해서는 안 됩니다. 국세청

주택을 임대하고 있다면 오늘 바로 부부 합산 주택 수, 각 주택 기준시가, 연간 월세 총액, 전체 전세보증금 네 가지를 적어 보세요. 이 네 숫자만 정리해도 2026년 주택임대소득 과세대상 여부를 판단하는 출발점이 됩니다.

참고자료

• 국세청 「주택임대소득 과세대상 및 비과세·과세미달」 — 1·2·3주택 월세·보증금 과세기준 및 2026년 변경사항 국세청
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제25조 — 보증금 등에 대한 간주임대료 및 주택 수 기준 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제64조의2 — 2천만원 이하 주택임대소득 분리과세 14% 및 필요경비 법제처
• 국세청 「주택임대소득 분리과세」 — 등록·미등록 임대주택 필요경비와 공제금액 국세청
• 국세청 「주택임대업의 사업자등록」 — 사업개시일부터 20일 이내 등록 국세청
• 국세청 「종합소득세 신고·납부기한」 — 다음 해 5월 1일~5월 31일 NTS