2026년 다주택자 양도소득세 계산법｜중과 재개·세율·장기보유특별공제·2027 한시 완화 비교

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일

이 글의 범위: 다주택자 양도세를 어떻게 계산하는지(세율, 중과, 장기보유특별공제 배제, 2027~2028년 한시 완화 시 세액)에 집중합니다. 5월 9일 중과 유예 종료의 경과조치, 중과에서 빠지는 주택, 매도 순서는 다주택자 양도세 총정리에서 정리했습니다.

적용 안내: 1~2번과 4~7번은 현행(2026년 양도분) 기준이고, 3번의 한시 완화는 2026년 8월 3일 발표된 정부안(국회 확정 전)입니다.

다주택자가 집을 팔 때 세금은 "몇 채를 가졌는가"만으로 정해지지 않습니다. 같은 양도차익이라도 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지, 2주택인지 3주택 이상인지, 언제 파는지에 따라 세액이 크게 달라집니다. 2026년 5월 9일 중과 유예가 끝나면서 이 차이가 다시 중요해졌고, 정부가 2027~2028년 한시 완화안을 내놓아 양도 시기도 변수가 되었습니다. 이 글에서는 계산 순서를 정리하고, 같은 양도차익 3억5천만 원으로 일반·2주택·3주택 세액을 비교한 뒤 한시 완화 시 세액까지 계산합니다.

1. 양도세는 이 순서로 계산합니다

양도세는 매매가격 전체에 세율을 곱하지 않습니다.

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원)
4. 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제 (지방소득세 10%는 별도)

기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지입니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만 원
8,800만 원 초과 ~ 1억5천만 원 이하	35%	1,544만 원
1억5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

조정대상지역의 중과 대상 주택은 이 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p를 더합니다. 누진공제는 기본세율 표의 금액을 그대로 차감하는 방식으로 계산합니다.

2. 같은 양도차익 3억5천만 원, 현행 세금은 얼마나 달라질까?

다음 조건으로 비교해 보겠습니다. 취득가액 6억 원, 양도가액 10억 원, 필요경비 5천만 원이면 양도차익은 10억 − 6억 − 5천만 = 3억5천만 원입니다. 5년 보유로 가정하고, 다른 공제는 제외했습니다.

구분	일반지역 (비조정)	조정지역 2주택 중과	조정지역 3주택 이상 중과
장기보유특별공제 (5년 10%)	3,500만 원 적용	배제	배제
양도소득금액	3억1,500만 원	3억5,000만 원	3억5,000만 원
기본공제 후 과세표준	3억1,250만 원	3억4,750만 원	3억4,750만 원
적용 세율	40%	60% (40% + 20%p)	70% (40% + 30%p)
누진공제	2,594만 원	2,594만 원	2,594만 원
산출세액	약 9,906만 원	약 1억 8,256만 원	약 2억 1,731만 원

일반지역과 비교하면 2주택 중과는 약 8,350만 원, 3주택 이상 중과는 약 1억 1,825만 원 더 냅니다. 차이가 이렇게 큰 이유는 두 가지가 함께 작용하기 때문입니다.

• 세율이 올라갑니다 (40% → 60% 또는 70%)
• 장기보유특별공제 3,500만 원을 받지 못해 과세표준이 커집니다

위 금액은 설명을 위한 단순 계산이며 지방소득세(10%)는 별도입니다. 한 채만 팔고 다른 공제나 특례가 없다고 가정했으므로 실제 세액은 개별 조건에 따라 달라집니다.

3. 2027·2028년 한시 완화가 확정되면 세액은 얼마나 줄까? (정부안)

그림에서 보듯 2027년 양도가 가장 낮고 2029년에는 현행으로 돌아갑니다. 아래 표는 같은 내용을 세율과 함께 정리한 것입니다.

 

2026년 8월 3일 세제개편안에는 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 중과세율을 2027년과 2028년에 한시적으로 낮추고 2029년에 현행으로 되돌리는 방안이 포함되어 있습니다. 가산 세율은 2027년 2주택 +5%p·3주택 이상 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p입니다. 위 2번과 같은 사례(과세표준 3억4,750만 원, 중과 대상이라 장기보유특별공제 배제)에 적용하면 다음과 같습니다.

양도 시점	2주택 적용 세율	2주택 산출세액	3주택 이상 적용 세율	3주택 이상 산출세액
현행 (2026년)	60% (+20%p)	약 1억 8,256만 원	70% (+30%p)	약 2억 1,731만 원
2027년	45% (+5%p)	약 1억 3,044만 원	50% (+10%p)	약 1억 4,781만 원
2028년	50% (+10%p)	약 1억 4,781만 원	55% (+15%p)	약 1억 6,519만 원
2029년 이후	60% (+20%p)	약 1억 8,256만 원	70% (+30%p)	약 2억 1,731만 원

현행과 비교하면 2027년 양도 시 2주택은 약 5,213만 원, 3주택 이상은 약 6,950만 원이 줄고, 2028년 양도 시에는 2주택 약 3,475만 원, 3주택 이상 약 5,213만 원이 줄어듭니다. 다만 한시 완화가 적용돼도 일반지역(약 9,906만 원)보다는 2주택 기준 약 3,138만 원 더 내므로 중과가 없어지는 것이 아닙니다.

완화안을 볼 때 알아둘 점

• 보유기간 2년 이상 주택만 대상이고, 2년 미만 단기 보유 주택은 완화되지 않습니다.
• 장기보유특별공제는 여전히 받지 못합니다. 세율만 낮아집니다.
• 2년 이상 보유한 주택의 2026년 양도분도 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하면 2027년 완화세율을 적용받을 수 있고, 이미 신고·납부한 경우에도 정산하는 방안이 제시되었습니다.
• 국회 확정 전이므로 세율과 시행 시기가 달라질 수 있습니다. 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과 배제는 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용됩니다.

양도 시기를 정할 때는 가격 변동과 다른 세금도 함께 봐야 합니다. 완화안 해석과 매도 순서는 다주택자 양도세 총정리를 참고하세요.

4. 보유기간이 2년 미만이면 더 높은 세율을 확인하세요

주택은 보유기간이 짧으면 다주택 중과와 별도로 단기양도세율이 있습니다.

보유기간	주택 단기양도세율
1년 미만	70%
1년 이상 2년 미만	60%

하나의 주택이 단기양도세율과 다주택 중과세율에 동시에 해당하면 각각 계산한 세액 중 큰 금액이 적용될 수 있습니다. 그래서 "2주택이니 +20%p"만 계산하지 말고 보유기간도 함께 확인해야 합니다.

5. 중과 대상은 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다

일반 주택은 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받습니다. 3년 6%에서 시작해 1년마다 2%씩 늘어 5년 10%, 10년 20%, 15년 이상 30%입니다. 하지만 조정대상지역의 중과 대상 주택은 이 공제를 적용하지 못할 수 있어, 위 사례처럼 오래 보유해도 세 부담이 커집니다. 공제율 계산과 1세대 1주택 최대 80%는 장기보유특별공제 계산법 글에서 정리했습니다.

6. 흔한 오해 4가지

흔한 오해	실제
오래 보유하면 다주택자도 장기보유특별공제를 받는다	중과 대상 주택은 공제가 배제될 수 있습니다.
3주택자는 항상 +30%p가 붙는다	양도 주택이 조정대상지역의 중과 대상 주택인지부터 확인해야 합니다. 중과에서 빠지는 주택도 있습니다.
집값 전체에 양도세율을 곱한다	양도차익에서 공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용합니다.
한시 완화가 되면 중과가 사라진다	정부안은 2027~2028년 가산율을 낮추는 한시 조치이고 2029년에 현행으로 돌아갑니다.

중과 대상인지 판단하는 방법과 5월 9일 이전 계약의 경과조치는 다주택자 양도세 총정리에, 분양권·입주권이 주택 수에 들어가는지는 주택 수 계산 글에서 정리했습니다.

7. 계산 전에 준비할 것

필요경비는 세액에 직접 영향을 주므로 증빙을 미리 모아 두세요.

• 취득 당시 매매계약서와 취득세 납부자료
• 취득·양도 중개보수 영수증, 법무사 비용
• 샷시 교체 등 자본적 지출의 적격 증빙

단순 수리비라고 해서 모두 필요경비로 인정되는 것은 아닙니다. 양도소득세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이며, 기한을 놓치면 가산세가 붙습니다. 신고 절차는 양도소득세 신고방법 글을 참고하세요. 계약 전에 홈택스 모의계산으로 예상 세액을 확인하는 것이 안전합니다.

결론

첫째, 양도세는 양도차익에서 공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용해 계산하며, 기본세율은 6~45%입니다.

둘째, 조정대상지역 중과 대상 주택은 세율이 +20%p(2주택)·+30%p(3주택 이상) 오르고 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다. 양도차익 3억5천만 원 사례에서는 일반지역보다 약 8,350만 원~1억 1,825만 원 더 냈습니다.

셋째, 정부안대로 2027년에 양도하면 같은 사례에서 2주택 약 1억 3,044만 원, 3주택 이상 약 1억 4,781만 원으로 현행보다 약 5,213만 원~6,950만 원 줄지만 확정 전이며 2029년에는 현행으로 돌아갑니다.

넷째, 보유기간 2년 미만의 단기세율(70%·60%)과 중과세율을 비교해 큰 세액이 적용될 수 있습니다.

매도를 계획한다면 양도차익, 보유기간, 조정대상지역 여부, 세대 주택 수, 양도 시기를 먼저 정리한 뒤 홈택스 모의계산과 세무 검토를 거쳐 계약일을 정하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 2027·2028년 계산은 정부안 기준의 단순 예시이며 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 (양도소득세 세율, 다주택자 중과)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조 (장기보유특별공제)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제55조 (기본세율)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 개정이유 (중과 유예 종료)
• 국세청 「양도소득세 세율」 안내
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표, 중과 한시 완화안은 국회 확정 전)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안 후속 시행령 개정」 (2026. 9. 29. 국무회의 의결, 10. 1. 시행)