2026년 장기보유특별공제 계산법｜1세대 1주택 최대 80%·일반 부동산 최대 30% 차이

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일 기준

집을 오래 보유했다고 해서 양도소득세가 무조건 크게 줄어드는 것은 아닙니다.

2026년 현재 장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유한 토지·건물 등에 적용하며, 일반 부동산은 보유기간에 따라 6%부터 최대 30%, 일정한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 **합계 최대 80%**까지 공제받을 수 있습니다. 현행 「소득세법」 제95조는 일반 자산의 장기보유특별공제와 1세대 1주택의 특별 공제율을 별도로 규정하고 있습니다. 법제처

하지만 여기서 중요한 조건이 있습니다. 1세대 1주택 최대 80% 공제는 단순히 10년 보유했다고 적용되는 것이 아닙니다. 시행령상 특별 공제율을 적용받는 1세대 1주택은 양도일 현재 국내 1주택을 보유하면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 법제처

이번 글에서는 첫째 일반 장기보유특별공제와 1세대 1주택 공제의 차이, 둘째 보유기간·거주기간을 이용한 최대 80% 계산방법, 셋째 고가주택·다주택자·증여주택에서 특히 주의해야 할 부분을 실제 숫자로 정리합니다.

일반 장기보유특별공제는 몇 년 보유해야 하고 공제율은 얼마나 될까?

장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해 양도소득금액을 줄여주는 제도입니다.

기본 계산구조는 다음과 같습니다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익

그리고,

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

이후 양도소득 기본공제 등을 반영한 과세표준에 세율을 적용합니다. 현행 「소득세법」 제95조 제1항도 양도소득금액을 양도차익에서 장기보유특별공제액을 차감해 계산하도록 규정합니다. 법제처

일반적인 토지·건물 등의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 경우부터 적용됩니다.

2026년 적용되는 일반 공제율은 다음과 같습니다. 법제처

보유기간일반 장기보유특별공제율

3년 이상~4년 미만	6%
4년 이상~5년 미만	8%
5년 이상~6년 미만	10%
6년 이상~7년 미만	12%
7년 이상~8년 미만	14%
8년 이상~9년 미만	16%
9년 이상~10년 미만	18%
10년 이상~11년 미만	20%
11년 이상~12년 미만	22%
12년 이상~13년 미만	24%
13년 이상~14년 미만	26%
14년 이상~15년 미만	28%
15년 이상	30%

즉 일반 장기보유특별공제는 사실상 **1년당 2%씩 증가해 15년 이상이면 최대 30%**라고 이해하면 쉽습니다.

예를 들어 아파트가 아닌 일반적인 과세 부동산을 다음 조건으로 양도한다고 가정하겠습니다.

• 취득가액: 5억원
• 양도가액: 9억원
• 필요경비: 5천만원
• 보유기간: 10년

먼저 양도차익은,

9억원 - 5억원 - 5천만원 = 3억5천만원

입니다.

10년 이상 11년 미만이면 일반 장기보유특별공제율은 **20%**입니다.

따라서 장기보유특별공제는,

3억5천만원 × 20% = 7천만원

입니다.

양도소득금액은 단순 계산하면,

3억5천만원 - 7천만원 = 2억8천만원

이 됩니다.

즉 공제가 없을 때보다 양도소득금액이 7천만원 줄어드는 효과가 있습니다.

2년 11개월 보유하면 6%를 받을 수 있을까?

받을 수 없습니다.

일반 장기보유특별공제는 기본적으로 3년 이상 보유해야 적용됩니다.

예를 들어 2023년 11월에 취득한 주택을 2026년 10월에 양도해 실제 보유기간이 3년에 미달한다면 일반 장기보유특별공제 대상이 되지 않을 수 있습니다.

따라서 집을 매도하기 직전이라면 단순히 연도만 보지 말고 정확한 취득일부터 양도일까지 계산해야 합니다.

현행 소득세법은 장기보유특별공제의 보유기간을 원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 계산하도록 규정합니다. 법제처

오래 보유했다고 모든 주택이 공제되는 것은 아니다

장기보유특별공제에는 적용 제외 대상도 있습니다.

대표적으로 현행 「소득세법」 제95조는 미등기양도자산과 제104조 제7항의 다주택 중과 대상 자산 등을 일반 장기보유특별공제 대상에서 제외하고 있습니다. 법제처

2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 이후 조정대상지역의 중과 대상 2주택·3주택 이상 주택을 양도한다면 세율뿐 아니라 장기보유특별공제 배제 여부까지 함께 확인해야 합니다.

즉,

“15년 보유했으니 무조건 30% 공제”

라고 계산하면 안 됩니다.

먼저 해당 주택이 장기보유특별공제 적용 대상인지 확인한 뒤 보유기간별 공제율을 적용해야 합니다.

1세대 1주택 최대 80% 공제는 보유기간과 거주기간을 어떻게 계산할까?

1세대 1주택은 일반 부동산과 공제방식이 크게 다릅니다.

일정한 1세대 1주택은 일반적인 최대 30%가 아니라 **보유기간 최대 40% + 거주기간 최대 40% = 합계 최대 80%**의 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다. 법제처

현행 공제율은 다음과 같습니다.

기간보유기간 공제율거주기간 공제율

2년 이상~3년 미만	-	8%*
3년 이상~4년 미만	12%	12%
4년 이상~5년 미만	16%	16%
5년 이상~6년 미만	20%	20%
6년 이상~7년 미만	24%	24%
7년 이상~8년 미만	28%	28%
8년 이상~9년 미만	32%	32%
9년 이상~10년 미만	36%	36%
10년 이상	40%	40%

* 거주기간 2년 이상~3년 미만의 8%는 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용됩니다. 법제처

쉽게 말하면 보유기간과 거주기간을 각각 1년당 4%씩 계산하며 각각 최대 40%입니다.

다만 여기에는 중요한 자격요건이 있습니다.

시행령 제159조의4는 이 특별공제를 적용받는 1세대 1주택을 양도일 현재 국내 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택으로 규정하고 있습니다. 법제처

따라서 다음처럼 계산하면 됩니다.

사례 1. 10년 보유·10년 거주

• 보유기간: 10년 → 40%
• 거주기간: 10년 → 40%

합계는,

40% + 40% = 80%

입니다.

양도차익이 5억원이고 전액이 장기보유특별공제 계산대상이라고 단순 가정하면,

5억원 × 80% = 4억원

을 장기보유특별공제로 차감할 수 있습니다.

사례 2. 10년 보유했지만 2년만 거주

• 보유기간: 10년 → 40%
• 거주기간: 2년 → 8%

합계는,

40% + 8% = 48%

입니다.

양도차익이 5억원이라면 단순 공제액은,

5억원 × 48% = 2억4천만원

입니다.

10년 동안 집을 보유했다고 해도 실제 거주기간이 2년에 불과하면 최대 80%가 아니라 **48%**가 되는 구조입니다.

사례 3. 7년 보유·5년 거주

• 보유 7년 → 28%
• 거주 5년 → 20%

따라서,

28% + 20% = 48%

입니다.

같은 48%라도 앞 사례처럼 10년 보유·2년 거주와 7년 보유·5년 거주의 조합이 같을 수 있습니다.

이 때문에 1세대 1주택 장기보유특별공제는 단순히 “몇 년 보유했는지”만 보는 것이 아니라 실제 거주기간까지 따로 기록해야 합니다.

10년 보유했지만 거주기간이 1년이면 최대 40%라도 받을까?

1세대 1주택 특별공제 기준으로 바로 계산하면 안 됩니다.

시행령은 최대 80% 방식의 대상이 되는 1세대 1주택에 대해 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구합니다. 따라서 거주기간이 2년에 미달하면 표2의 1세대 1주택 특별공제 대상인지 문제가 생깁니다. 이 경우 일반 장기보유특별공제 적용 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 법제처

여기서 이전에 작성한 1세대 1주택 양도세 비과세 요건과도 구분해야 합니다.

비과세를 위한 2년 거주요건과 장기보유특별공제 최대 80%를 위한 거주요건은 관련되지만 완전히 같은 질문은 아닙니다.

예를 들어 양도가액이 12억원 이하이고 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하면 애초에 과세되는 양도차익이 없어 장기보유특별공제의 세금절감 효과를 따질 필요가 없을 수 있습니다.

반대로 15억원, 20억원처럼 12억원을 초과하는 고가 1주택이라면 일부 양도차익이 과세되기 때문에 장기보유특별공제율이 실제 세액에 매우 큰 영향을 줍니다.

12억원 초과 고가주택·다주택·증여주택에서는 무엇을 특히 주의해야 할까?

장기보유특별공제가 실제로 가장 중요한 경우 중 하나가 12억원을 초과하는 1세대 1주택입니다.

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억원을 초과하면 전체 양도차익에 세금을 매기는 것이 아니라, 12억원 초과가격에 해당하는 비율만큼의 양도차익과 장기보유특별공제액을 계산합니다.

현행 「소득세법 시행령」 제160조의 공식은 다음과 같습니다. 법제처

과세대상 양도차익
= 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다.

고가주택 장기보유특별공제액
= 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

15억원 고가 1주택을 10년 보유·거주한 사례

국세청이 제시하는 방식과 같은 구조로 계산해 보겠습니다.

• 양도가액: 15억원
• 취득가액: 8억원
• 필요경비: 3천만원
• 보유기간: 10년 이상
• 거주기간: 10년 이상
• 1세대 1주택 요건 충족

먼저 전체 양도차익은,

15억원 - 8억원 - 3천만원 = 6억7천만원

입니다.

12억원 초과비율은,

(15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 20%

입니다.

따라서 과세대상 양도차익은,

6억7천만원 × 20% = 1억3,400만원

입니다.

10년 이상 보유·10년 이상 거주했다면 장기보유특별공제율은 최대 **80%**입니다.

전체 기준 공제액은,

6억7천만원 × 80% = 5억3,600만원

이고, 고가주택의 과세대상분에 적용할 장기보유특별공제액은,

5억3,600만원 × 20% = 1억720만원

입니다.

따라서 장기보유특별공제 후 양도소득금액은,

1억3,400만원 - 1억720만원 = 2,680만원

입니다.

국세청도 15억원 양도·8억원 취득·3천만원 필요경비·10년 이상 보유 및 거주의 사례에서 같은 방식으로 과세대상 양도차익 1억3,400만원, 장기보유특별공제 1억720만원, 양도소득금액 2,680만원을 제시하고 있습니다. 국세청

이 사례를 보면 고가 1주택에서는 장기보유특별공제가 실제 세액에 얼마나 큰 영향을 주는지 알 수 있습니다.

다주택자는 오래 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?

주택의 위치와 중과대상 여부부터 확인해야 합니다.

현행 「소득세법」 제95조는 제104조 제7항의 다주택 중과 대상 주택을 장기보유특별공제 적용대상에서 제외하고 있습니다. 제104조 제7항은 조정대상지역의 일정한 1세대 2주택과 3주택 이상 등에 대해 각각 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 가산하는 규정입니다. 법제처

따라서 앞서 작성한 2026년 다주택자 양도세 글과 연결해서 봐야 합니다.

예를 들어,

• 보유기간 15년
• 조정대상지역
• 3주택 중과 대상

이라면,

“15년 보유했으니 일반 장기보유특별공제 30%를 적용하자.”

라고 단순 계산하면 안 됩니다.

반대로 비조정대상지역의 일반과세 대상 주택이거나 법령상 중과 제외주택이라면 일반 장기보유특별공제 적용 여부를 별도로 검토할 수 있습니다.

부모나 배우자에게 증여받은 주택의 보유기간은 언제부터 계산할까?

이 부분도 주의해야 합니다.

장기보유특별공제의 일반 원칙은 취득일부터 양도일까지입니다. 다만 소득세법 제95조 제4항은 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대해 제97조의2의 이월과세가 적용되는 경우에는 증여자가 취득한 날부터 보유기간을 계산하는 특례를 두고 있습니다. 법제처

예를 들어 부모가 2015년에 취득한 주택을 자녀에게 증여했고, 해당 거래에 이월과세 규정이 적용되는 상태에서 자녀가 이후 양도한다면 단순히 자녀가 증여받은 날부터만 보유기간을 계산하는 것이 아닐 수 있습니다.

이 부분은 다음에 작성할 부동산 증여세와 양도세 이월과세 주제와 연결해 확인하는 것이 좋습니다.

집을 팔기 전에 확인할 장기보유특별공제 체크리스트

실제 매도를 준비한다면 다음 순서대로 확인하면 됩니다.

1. 정확한 취득일과 예정 양도일을 확인합니다.
2. 보유기간이 3년 이상인지 계산합니다.
3. 양도일 현재 1세대 1주택인지 확인합니다.
4. 1세대 1주택 특별공제라면 실제 거주기간을 확인합니다.
5. 거주기간이 최소 2년 이상인지 확인합니다.
6. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 따로 계산합니다.
7. 양도가액이 12억원을 초과하는지 확인합니다.
8. 고가주택이면 12억원 초과비율로 과세대상 양도차익을 계산합니다.
9. 다주택자라면 조정대상지역과 중과 여부를 먼저 확인합니다.
10. 증여·상속받은 주택이라면 보유기간 기산일을 별도로 확인합니다.

특히 1세대 1주택은 주민등록초본을 통해 실제 전입·전출 기간을 확인하고, 취득계약서와 등기사항전부증명서로 정확한 보유기간을 확인해 두는 것이 좋습니다.

결론

첫째, 일반 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 시작되고 최대 30%입니다.

3년 이상은 6%이며 이후 1년마다 2%포인트씩 증가해 15년 이상 보유하면 30%가 적용됩니다. 법제처

둘째, 일정한 1세대 1주택은 보유 최대 40%와 거주 최대 40%를 합해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

하지만 10년 보유만으로 80%가 되는 것이 아니라 실제 10년 거주까지 해야 40% + 40%가 됩니다. 1세대 1주택 특별공제를 적용받으려면 시행령상 보유기간 중 2년 이상 거주 요건도 확인해야 합니다. 법제처

셋째, 고가주택과 다주택자는 공제방식이 크게 달라질 수 있습니다.

12억원 초과 1세대 1주택은 12억원 초과부분에 해당하는 양도차익과 장기보유특별공제액을 비율로 계산하고, 조정대상지역의 다주택 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제될 수 있습니다. 법제처

집을 팔 계획이라면 오늘 취득일·예상 양도일·실제 거주기간·예상 매도가격·세대 전체 주택 수 다섯 가지를 먼저 적어보세요. 이 다섯 가지가 장기보유특별공제율을 계산하는 핵심 자료입니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조 — 일반 및 1세대 1주택 장기보유특별공제 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제159조의4 — 1세대 1주택 장기보유특별공제의 2년 거주요건 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제160조 — 12억원 초과 고가주택 양도차익·장기보유특별공제 계산 법제처
• 국세청 「1세대 1주택 고가주택 세액계산요령」 — 15억원 주택의 장기보유특별공제 계산사례 국세청
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 제7항 — 조정대상지역 다주택 중과 대상 법제처