2026년 상속주택 주택 수 계산｜양도세·종부세에서 2주택으로 볼까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일 기준

부모님에게 주택을 상속받으면 가장 먼저 생기는 질문 중 하나가 **“내가 기존에 집이 한 채 있는데 상속주택까지 받으면 이제 2주택자인가?”**입니다.

정답은 세금 종류에 따라 다릅니다.

2026년 현재 상속주택은 등기상으로는 본인이 소유한 주택이지만, 양도소득세와 종합부동산세에서는 일정한 요건을 충족하면 주택 수 계산에서 특례를 적용할 수 있습니다. 특히 기존 주택을 보유하고 있다가 주택을 상속받은 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조에 따라 기존 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세를 판단할 수 있는 특례가 있습니다. 법제처

종합부동산세도 별도 특례가 있습니다. 2026년 과세기준일인 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택은 일정한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용할 수 있고, 5년이 지난 뒤에도 상속지분이 40% 이하이거나 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하라면 특례가 계속 적용될 수 있습니다. 국세청

따라서 상속주택은 단순히 “주택 한 채가 늘었다”고 계산하기보다 양도세인지 종부세인지, 단독상속인지 공동상속인지, 상속받은 지 몇 년이 지났는지를 구분해서 봐야 합니다.

기존 집 1채가 있는데 집을 상속받으면 양도세상 2주택자가 될까?

상속주택의 양도소득세 특례에서 가장 중요한 것은 어떤 주택을 먼저 보유하고 있었는가입니다.

2026년 10월 1일 시행 중인 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속받은 주택과 기존에 보유하고 있던 일반주택을 함께 소유한 사람이 기존 일반주택을 양도하는 경우, 일정한 요건을 충족하면 상속주택을 별도로 보유하고 있어도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있도록 하고 있습니다. 법제처

핵심 구조는 다음과 같습니다.

기존 일반주택 보유 → 상속주택 취득 → 기존 일반주택 양도

이 순서가 중요합니다.

예를 들어 A씨가 다음과 같은 상황이라고 가정하겠습니다.

• 2018년: 본인 아파트 취득
• 2026년 3월: 부모님 사망으로 부모님 주택 상속
• 현재: 기존 아파트 + 상속주택 총 2채
• 2027년: 기존 아파트 매도 예정

등기상으로는 A씨가 2주택을 소유하지만, 상속주택 특례 요건을 충족한다면 기존 아파트를 양도할 때 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 여부를 검토할 수 있습니다. 법제처

다만 여기서 중요한 조건이 있습니다.

현행 규정은 상속주택과 함께 보유한 ‘그 밖의 주택’을 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택 등으로 제한합니다. 즉 상속을 먼저 받은 뒤 나중에 새 집을 산 경우까지 무조건 같은 특례를 적용하는 제도가 아닙니다. 법제처

예를 들어,

사례 1

• 2020년 일반주택 취득
• 2026년 상속주택 취득
• 2028년 일반주택 양도

→ 상속주택 특례 검토 가능

반면,

사례 2

• 2026년 상속주택 취득
• 2027년 새 아파트 취득
• 2029년 새 아파트 양도

→ 새 아파트가 상속개시 당시 보유하던 일반주택이 아니므로 동일한 특례가 자동 적용된다고 볼 수 없습니다.

즉 “상속받은 집은 평생 주택 수에서 빼준다”는 설명은 정확하지 않습니다.

부모님이 집을 여러 채 가지고 있었다면 어떤 집이 상속주택 특례 대상일까?

이 부분도 중요합니다.

피상속인, 즉 부모님이 상속개시 당시 주택을 여러 채 보유했다면 상속받은 모든 주택이 동일하게 특례주택으로 인정되는 것은 아닙니다.

현행 시행령은 일정한 순위에 따라 한 채를 상속주택으로 판단하도록 규정하고 있습니다. 법제처

따라서 부모님이,

• 아파트 A
• 단독주택 B
• 지방주택 C

세 채를 보유하고 있었다고 해서 자녀가 상속받은 세 채를 모두 양도세 계산에서 제외할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

실제 상속 당시 피상속인의 보유기간, 거주관계 등 시행령에서 정한 순서를 확인해야 합니다.

상속받은 집을 먼저 팔면 어떻게 될까?

여기서 또 하나의 오해가 있습니다.

상속주택 특례는 주로 상속 전에 보유하던 일반주택을 양도할 때 적용되는 규정입니다.

따라서 일반주택이 아니라 상속주택 자체를 먼저 파는 경우에는 상속주택에 대한 양도소득세를 별도로 계산해야 합니다.

즉,

“상속주택은 주택 수에서 빠지니까 상속받은 집도 양도세가 비과세다.”

라는 뜻이 아닙니다.

상속주택 자체를 매도할 때는 취득가액, 양도가액, 보유기간, 상속 당시 평가액 등 별도의 양도세 계산이 필요합니다.

상속주택 특례를 이해할 때는 다음처럼 구분하면 쉽습니다.

상황핵심 판단

기존주택 → 상속 → 기존주택 매도	1주택 비과세 특례 검토
상속 → 새 주택 취득 → 새 주택 매도	상속특례 자동 적용 아님
상속주택 자체 매도	상속주택 양도세 별도 계산
부모가 여러 주택 보유	특례대상 상속주택을 별도로 판단

따라서 부모님에게 집을 상속받았다면 먼저 상속 전에 내가 이미 보유하고 있던 주택이 무엇인지부터 확인하는 것이 중요합니다.

형제들과 공동으로 집을 상속받으면 모두 2주택자가 되는 걸까?

부모님의 집 한 채를 형제자매가 공동으로 상속받는 경우도 많습니다.

예를 들어 부모님의 아파트 한 채를 세 자녀가 각각 3분의 1씩 상속받았다고 가정해 보겠습니다.

이때 세 사람 모두 다른 집을 한 채씩 가지고 있다면,

“지분이 조금이라도 있으니 세 사람 모두 2주택자가 되는 것 아닌가?”

라는 걱정이 생길 수 있습니다.

양도소득세의 1세대 1주택 특례에서는 공동상속주택에 별도의 규칙이 있습니다.

2026년 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동으로 상속받은 주택 외의 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택은 원칙적으로 해당 상속인의 주택으로 보지 않도록 규정하고 있습니다. 법제처

다만 예외가 있습니다.

상속지분이 가장 큰 상속인은 공동상속주택의 소유자로 봅니다. 법제처

예를 들어 부모님의 아파트를 다음과 같이 상속했다고 가정하겠습니다.

• 첫째: 50%
• 둘째: 30%
• 셋째: 20%

이 경우 양도세상 공동상속주택의 주택 수 판단에서는 일반적으로 50% 지분을 가진 첫째가 해당 공동상속주택을 소유한 사람으로 판단되는 구조입니다.

둘째와 셋째는 자신이 원래 갖고 있던 일반주택을 양도할 때 공동상속주택을 주택으로 보지 않는 특례를 검토할 수 있습니다. 법제처

지분이 똑같으면 누구의 주택으로 볼까?

형제 세 명이 각각 3분의 1씩 상속받는 것처럼 최대지분자가 여러 명이면 별도의 순서를 적용합니다.

현행 시행령은 최대 상속지분자가 2명 이상이면 우선 해당 상속주택에 거주하는 사람, 그 기준으로도 한 명을 정할 수 없으면 규정에서 정한 순서에 따라 소유자를 판단합니다. 현재 규정에는 최종적으로 최연장자 기준이 포함돼 있습니다. 법제처

예를 들어,

• 형제 A: 지분 50%, 해당 집 거주
• 형제 B: 지분 50%, 다른 곳 거주

라면 공동상속주택 소유자 판단에서 A가 우선될 수 있습니다.

반대로 지분도 동일하고 거주자도 없다면 연령 등의 법정 순서를 다시 확인해야 합니다.

공동지분이 작으면 무조건 괜찮을까?

그렇게 단순하지 않습니다.

공동상속주택 특례는 양도소득세상 다른 일반주택을 양도할 때의 주택 수 판단에 관한 규정입니다.

취득세나 종합부동산세, 청약의 무주택 판단에서 동일한 방식으로 적용된다는 뜻은 아닙니다.

즉 세금별로 규칙이 다릅니다.

예를 들어,

양도소득세

→ 공동상속주택은 최대지분자 등을 기준으로 특례 판단

종합부동산세

→ 상속 후 기간·지분율·공시가격을 기준으로 별도 특례

따라서 한 세금에서 주택 수에서 빠졌다고 해서 다른 세금에서도 자동으로 빠진다고 생각하면 안 됩니다.

공동상속주택 사례

다음 사례를 보겠습니다.

아버지가 아파트 1채를 남겼고 세 자녀가 다음과 같이 상속했습니다.

• A: 40%
• B: 30%
• C: 30%

각 자녀는 본인 명의 집 한 채를 따로 보유하고 있습니다.

최대지분자는 A입니다.

따라서 B와 C가 자신들이 기존에 보유한 일반주택을 양도할 때는 공동상속주택을 별도 주택으로 보지 않는 특례를 검토할 수 있습니다.

A는 최대지분자이므로 B·C와 동일하게 단순 적용하면 안 됩니다.

이처럼 상속재산분할협의서에서 지분을 어떻게 나누는지도 향후 양도세 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 공동상속을 앞두고 이미 각 상속인이 주택을 보유하고 있다면 단순히 “공평하게 나누자”는 기준만 보지 말고 향후 주택 처분계획과 세금까지 함께 검토하는 것이 좋습니다.

종부세에서는 상속주택을 몇 년 동안 주택 수에서 빼줄까?

종합부동산세의 상속주택 특례는 양도소득세와 기준이 다릅니다.

종부세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 주택보유 현황을 판단합니다.

국세청의 2026년 공식 안내에 따르면 과세기준일 현재 1주택과 상속주택을 함께 보유한 경우 다음 가운데 하나를 충족하면 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다. 국세청

• 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속주택
• 5년이 지났더라도 상속지분이 40% 이하
• 지분 상당 공시가격이 수도권 6억원 이하
• 지분 상당 공시가격이 수도권 밖 3억원 이하

여기서 아주 중요한 점이 있습니다.

상속 후 5년 이내라면 지분율이나 공시가격 조건을 추가로 충족할 필요가 없습니다.

국세청은 2026년 안내에서 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 모든 상속주택이 해당 특례 적용대상이 될 수 있다고 설명하고 있습니다. 국세청

예를 들어 보겠습니다.

사례 1. 상속 후 3년

• 본인 기존주택: 1채
• 2023년 부모 주택 상속
• 2026년 6월 1일 기준 상속 후 약 3년
• 상속지분: 100%
• 상속주택 공시가격: 10억원

공시가격이 10억원이고 지분도 100%이지만 상속개시일부터 아직 5년이 지나지 않았으므로 종부세 1세대 1주택 특례를 검토할 수 있습니다. 국세청

사례 2. 상속 후 7년, 지분 30%

• 상속 후: 7년
• 본인 상속지분: 30%

5년은 지났지만 지분율이 40% 이하이므로 특례를 계속 검토할 수 있습니다. 국세청

사례 3. 상속 후 7년, 지분 60%, 수도권 지분 공시가격 5억원

5년이 지났고 지분도 40%를 넘지만, 자신의 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원 이하라면 특례를 검토할 수 있습니다. 국세청

반대로,

• 상속 후 7년
• 지분 60%
• 수도권 지분 상당 공시가격 8억원

이라면 위 세 가지 요건을 충족하지 못하므로 종부세 계산에서 특례 적용이 어려워질 수 있습니다.

종부세 특례를 받으면 무엇이 달라질까?

2026년 국세청 안내에 따르면 상속주택 특례를 적용받아 1세대 1주택자로 인정되면 일반 다주택 계산과 비교해 중요한 차이가 생깁니다.

국세청은 2026년 1세대 1주택 특례 적용 시 기본공제를 12억원, 특례를 적용하지 않으면 일반 기본공제 9억원 기준을 안내하고 있습니다. 또한 1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따른 세액공제를 합쳐 최대 **80%**까지 적용할 수 있습니다. 국세청

예를 들어 설명을 단순화해,

• 기존주택 공시가격: 15억원
• 상속주택: 특례요건 충족

이라고 가정하면 상속주택이 있다는 이유만으로 무조건 일반 다주택자와 동일하게 처리되는 것이 아니라 특례신청을 통해 기존주택을 기준으로 1세대 1주택자의 공제체계를 적용받을 가능성이 있습니다.

단, 실제 종부세 계산에는 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제 등 추가 과정이 있으므로 위 금액만으로 최종 세액을 계산할 수는 없습니다.

특례는 언제 신청할까?

종합부동산세 상속주택 특례는 자동 적용된다고 생각해서는 안 됩니다.

국세청은 해당 연도의 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 특례신청서를 제출하도록 안내하고 있습니다. 처음 신청한 다음 해부터는 신청내용에 변동이 없으면 별도의 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다. 국세청

즉 2026년 6월 1일 기준으로 상속주택 특례 대상이라면 2026년 9월 16일~30일의 신고기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

2026년에는 이미 이 기간이 지났으므로 아직 신청하지 못했다면 국세청 또는 관할 세무서에서 가능한 후속 처리방법을 확인하는 것이 좋습니다.

양도세와 종부세 상속주택 특례는 꼭 따로 계산해야 한다

상속주택에서 가장 중요한 결론입니다.

양도세에서는,

상속 전에 보유했던 일반주택을 양도하는지

공동상속이라면 최대지분자가 누구인지

등을 중심으로 봅니다. 법제처

종부세에서는,

상속 후 5년

상속지분 40%

지분 상당 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원

이 중요한 기준입니다. 국세청

따라서 인터넷에서 “상속주택은 5년 동안 주택 수에서 빠진다”는 문장 하나만 보고 양도세까지 같은 기준이라고 생각하면 잘못 판단할 수 있습니다.

결론

첫째, 상속주택을 받았다고 기존 1주택자가 모든 세금에서 자동으로 2주택자가 되는 것은 아닙니다.

양도소득세에서는 상속 전부터 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 일정한 요건을 충족하면 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다. 법제처

둘째, 공동상속주택은 최대지분자가 중요합니다.

공동상속주택 외의 일반주택을 양도할 때는 공동상속주택을 원칙적으로 해당 상속인의 주택으로 보지 않지만, 최대지분자는 예외가 됩니다. 최대지분자가 여러 명이면 거주자와 연령 등 법정 순서에 따라 소유자를 판단합니다. 법제처

셋째, 종부세 상속주택 특례에서는 5년·40%·6억원·3억원을 기억하면 됩니다.

상속 후 5년 이내라면 지분율과 공시가격에 관계없이 특례를 검토할 수 있고, 5년이 지난 뒤에도 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하이면 특례가 계속 적용될 수 있습니다. 국세청

상속주택이 있다면 오늘 바로 상속개시일, 본인의 상속지분율, 지분 상당 공시가격, 상속 전에 보유했던 주택의 취득일 네 가지를 적어보세요. 이 네 가지가 양도세와 종부세 특례를 판단하는 핵심 자료입니다.

참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 — 상속주택과 일반주택의 1세대 1주택 특례 법제처
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 — 공동상속주택과 최대지분자 판단기준 법제처
• 국세청 「2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 안내」 — 상속주택 5년·지분 40%·공시가격 6억원/3억원 기준 국세청
• 국세청 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」 — 9월 16일~30일 신청 및 계속 적용기준 국세청