2028년 장기보유특별공제 개편안｜장기거주 소득공제 전환·거주 연 8%·공제한도 10억 (2026 세제개편안)

정보 제공 기준일: 2026년 10월 9일

적용 안내: 이 글의 내용은 정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안(정부안)이며, 국회 심의와 시행령 개정을 거쳐 확정됩니다. 2027년 양도분까지는 현행 제도가 유지되고, 개편은 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 단계적으로 적용되는 안입니다. 현행 기준의 공제율 계산은 장기보유특별공제 계산법 글을 참고하세요.

"10년 보유하면 최대 80%를 공제받는다"는 말은 앞으로 달라질 수 있습니다. 정부안에 따르면 주택의 장기보유특별공제는 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 바뀌고, 이름도 장기거주 소득공제가 됩니다. 2029년부터는 보유기간 공제가 사라지고 실제로 산 기간에 연 8%만 공제하며, 고가주택에는 공제 한도(2028년 20억 원, 2029년 10억 원)가 새로 생깁니다. 반대로 10년 이상 실거주한 1주택자에게는 양도소득 기본공제 확대 같은 혜택도 제안됐습니다.

이 글에서는 무엇이 언제 어떻게 바뀌는지, 같은 집의 공제율이 얼마나 달라지는지, 어떤 경우에 부담이 커지는지를 숫자로 정리합니다.

1. 무엇이 바뀌나: 이름과 구조

구분	적용 자산	공제 이름	기준
주택	주택, 관리처분계획 인가 전 주택이었던 조합원입주권	장기거주 소득공제	거주기간 중심
주택 외	토지, 주택 외 건물	장기보유 소득공제	보유기간 기준

정부안은 2027년을 유예 기간으로 두고 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 중간 단계, 2029년부터 본격 시행하는 구조입니다. 적용 시점은 양도 시기를 기준으로 하며, 양도 시기는 보통 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 봅니다.

2. 1세대 1주택자: 연도별 공제율은 이렇게 달라집니다

구분	~2027년 양도 (현행)	2028년 양도 (중간 단계)	2029년 이후 양도 (본격 시행)
거주 공제	연 4% (최대 40%)	연 6% (최대 60%)	연 8% (최대 80%)
보유 공제	연 4% (최대 40%)	연 2% (최대 20%)	폐지
10년 보유·10년 거주	80%	80%	80%
10년 보유·2년 거주	48%	32%	16%
공제 한도	없음	20억 원	10억 원

최대 공제율 80%는 그대로입니다. 하지만 10년을 모두 실제로 살아야 80%에 닿습니다. 같은 10년 보유라도 거주기간이 2년이면 현행 48%에서 2029년 16%로 크게 낮아집니다. 거주하지 않았다면 장기거주 소득공제를 받을 수 없습니다. 기본 요건(보유 3년 이상, 거주 2년 이상)은 현행 기준과 같이 확인하되, 개편안 세부 조건은 시행령 확정 후 다시 점검해야 합니다.

3. 15억 원 아파트 사례로 비교해 보기

현행 장기보유특별공제 글에서 쓴 사례를 개편안에 적용해 보겠습니다. 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원, 필요경비 3천만 원, 보유 10년의 1세대 1주택입니다. 12억 원을 넘는 부분만 과세되는 구조라 과세대상 양도차익은 1억3,400만 원입니다. 공제 후 양도소득금액은 다음과 같습니다.

거주기간	2027년 이전 (현행)	2028년 (개편안)	2029년 이후 (개편안)
10년 거주	80% → 2,680만 원	80% → 2,680만 원	80% → 2,680만 원
5년 거주	60% → 5,360만 원	50% → 6,700만 원	40% → 8,040만 원
2년 거주	48% → 6,968만 원	32% → 9,112만 원	16% → 1억1,256만 원

10년 실거주는 어느 시기든 같지만, 거주기간이 짧을수록 양도소득금액이 늘어 세 부담이 커집니다. 이 사례는 공제 한도(20억·10억 원)와 거리가 멀어 한도의 영향은 받지 않습니다. 또 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 확대되는 안이 있으며, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되는 것으로 알려졌습니다.

4. 공제 한도 신설: 초고가 주택은 10년 살아도 세금이 늘 수 있습니다

장기거주 소득공제에는 인별 연간, 양도 물건별 한도가 신설됩니다. 2027년까지는 한도가 없고, 2028년 양도분은 20억 원, 2029년 양도분부터는 10억 원입니다. 공제율 80%를 적용받는 경우 한도가 실제로 작동하기 시작하는 과세대상 양도차익은 2028년 약 25억 원(20억 ÷ 0.8), 2029년 이후 약 12억5천만 원(10억 ÷ 0.8)입니다.

정부 시뮬레이션 사례를 보면, 25억 원에 산 집을 75억 원에 파는 10년 실거주 1주택자의 양도세는 2027년 약 3억2천만 원, 2028년 약 9억2천만 원, 2029년 이후 약 13억7천만 원으로 늘어납니다. 일반적인 가격대의 주택은 한도에 걸리지 않지만 양도차익이 큰 고가주택은 영향을 받습니다.

5. 다주택자는 어떻게 되나?

구분	~2027년	2028년	2029년~
비조정대상지역 다주택자	보유 연 2% (15년, 최대 30%)	보유 연 1%(최대 15%) 또는 거주 연 2%(최대 30%) 중 높은 쪽	거주 연 2% (최대 30%)
조정대상지역 다주택자	현행처럼 공제를 받을 수 없음

같은 개편안에는 조정대상지역 다주택 양도세 중과를 2027~2028년에 한시적으로 완화(가산율을 낮추는 안)하고 2029년에 현행으로 되돌리는 내용도 포함되어 있습니다. 확정 전이므로 현재 기준은 다주택자 양도세 총정리와 다주택자 양도소득세 계산법 글에서 확인하세요.

6. 거주기간으로 인정받는 범위가 넓어집니다

• 부득이한 사유: 주택에 1년 이상 계속 거주한 사람이 취학, 직장 변경·전근, 질병 치료 등으로 다른 시·군으로 옮기면 비거주 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정합니다. 같은 시·군 안에서 옮긴 경우는 원칙적으로 해당하지 않습니다.
• 국외 취학·근무로 출국하거나 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하는 경우도 인정 대상에 포함됩니다.
• 재개발·재건축 이주 기간은 공사기간의 절반만 거주기간에 포함합니다.

7. 어떤 경우에 영향이 클까?

유형	예상되는 영향
10년 이상 실거주, 양도차익 보통	공제율은 유지되고 기본공제 확대 혜택이 있어 부담이 줄거나 비슷합니다.
오래 보유했지만 거주기간이 짧음	2029년부터 공제율이 크게 낮아집니다. (10년 보유·2년 거주: 48% → 16%)
양도차익이 큰 초고가 실거주 주택	공제 한도(2028년 20억, 2029년 10억 원)로 세 부담이 늘 수 있습니다.
비조정대상지역 다주택자	보유 중심에서 거주 중심으로 전환됩니다.
조정대상지역 다주택자	공제를 받을 수 없는 점은 현행과 같습니다.

매도 시기를 앞당기거나 미루는 것이 유리한지는 취득일, 거주기간, 예상 양도차익, 세대 주택 수에 따라 달라집니다. 개편안이 확정되기 전에 서둘러 결정하기보다 아래 자료를 정리해 세무 전문가와 비교하세요. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 글에서 정리했습니다.

8. 앞으로의 일정과 지금 확인할 것

정부안은 정기국회 심의를 거쳐 소득세법이 개정되고 이후 시행령이 정해지는 순서로 확정됩니다. 그 과정에서 공제율, 한도, 적용 시기가 달라질 수 있습니다. 지금 준비할 수 있는 것은 다음과 같습니다.

1. 등기사항증명서로 취득일을 확인합니다.
2. 주민등록초본의 전입·전출일로 실제 거주기간을 계산합니다.
3. 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간이 있었는지 확인합니다.
4. 예상 양도 시기(잔금일, 등기접수일)와 예상 양도차익을 정리합니다.
5. 세대 전체 주택 수와 조정대상지역 여부를 확인합니다.
6. 개편안 확정 소식(국회 의결, 시행령)을 확인합니다. 신고 절차는 양도소득세 신고방법 글을 참고하세요.

결론

첫째, 정부안에서 주택 장기보유특별공제는 2028년부터 거주 중심의 장기거주 소득공제로 바뀝니다. 2027년까지는 현행(거주 4%·보유 4%)을 유지하고, 2028년은 거주 6%·보유 2%, 2029년부터는 거주 연 8%만 적용합니다. 최대 공제율 80%는 유지되지만 10년을 실제로 살아야 합니다.

둘째, 공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 신설되어 양도차익이 큰 고가주택은 부담이 늘 수 있습니다. 반대로 10년 이상 실거주한 1주택자의 기본공제 확대와 부득이한 사유 거주기간 인정(최대 3년)은 부담을 줄이는 방향입니다.

셋째, 이는 확정되지 않은 정부안입니다. 국회 심의와 시행령에서 내용이 달라질 수 있으니 매도 전에 최신 내용을 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 개편안은 확정 전 내용이므로 실제 신고 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

함께 읽으면 도움 되는 글

• 2026년 장기보유특별공제 계산법｜1세대 1주택 최대 80%·일반 부동산 최대 30% 차이
• 2026년 1세대 1주택 양도소득세 비과세｜2년 보유·거주요건·12억 기준 총정리
• 2026년 다주택자 양도세 총정리｜5월 9일 중과 유예 종료·2주택 20%p·3주택 30%p
• 2026년 다주택자 양도소득세 계산법｜중과 재개·세율·장기보유특별공제까지
• 2026년 양도소득세 신고방법｜신고기한·필요경비·증빙서류까지 총정리

공식 참고자료

• 국가전략포털 「2026년 세제개편안 상세본」 (재정경제부, 2026. 8. 3. 발표)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조 (현행 장기보유특별공제)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제159조의4 (1세대 1주택 장기보유특별공제 거주요건)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 보도자료 (장기보유특별공제 개편, 양도소득 기본공제 확대)
• 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 양도소득세 모의계산