신축 아파트 입주 후 하자보수 청구 총정리｜하자담보책임기간·청구 절차·분쟁 해결 (2026년 기준)

정보 확인 기준일: 2026년 10월 12일

적용 안내: 분양받은 신축 공동주택(아파트)의 하자를 기준으로 한 안내입니다. 하자담보책임기간은 「공동주택관리법」과 시행령(별표 4)이 정하며, 공종별 세부 기간과 절차는 개정될 수 있으므로 하자심사분쟁조정위원회의 하자관리정보시스템과 법령으로 확인하세요. 중고 아파트 매매 후 발견한 하자는 별도 기준이 적용됩니다.

새 아파트에 입주했는데 벽지가 들뜨고 욕실에서 물이 새고 베란다 방수에 문제가 보인다면 어디에 어떻게 요구해야 할까요? 신축 공동주택은 사업주체(시행사·시공사)가 일정 기간 하자에 대한 담보책임을 지고, 그 기간은 공종마다 다릅니다. 마감공사는 2년, 설비·창호는 3년, 방수·지붕은 5년, 구조는 10년으로 기간이 짧은 항목일수록 놓치기 쉽습니다.

이 글에서는 하자담보책임기간, 기간을 세는 시작일, 하자를 발견한 뒤의 청구 절차, 분쟁이 생겼을 때의 해결 방법과 자주 하는 실수를 정리합니다. 입주 전에 하는 점검은 별도로 정리한 사전점검 글을 참고하세요.

1. 하자담보책임기간은 얼마나 될까?

그림처럼 하자담보책임기간은 마감공사 2년부터 구조 10년까지 공종마다 다릅니다. 짧은 기간의 하자를 놓치지 않도록 아래 표에서 대표 공종을 확인하세요.

구분	대표 공종	담보책임기간
내력구조부·지반공사	기둥, 보, 내력벽, 바닥, 지붕틀, 주계단 등 건물의 주요구조부	10년
방수·지붕·대지조성	방수공사, 지붕공사, 토공·석축·옹벽·배수·포장 등	5년
설비·창호·목공	난방·냉방·환기 설비, 급·배수 및 위생설비, 전기 및 전력설비, 창호, 목공사 등	3년
마감공사	미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 석공사(실내), 옥내가구, 주방기구, 가전제품	2년

공종마다 세부 기간이 다르고 안내문에 따라 분류가 조금 다르게 적히기도 합니다. 위 표는 대표 항목만 정리한 것이므로 내 하자가 어느 공종에 속하는지는 시행령 별표 4와 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서 확인하세요. 예를 들어 욕실·발코니의 누수는 방수공사(5년)로 볼 수 있지만 도배 들뜸은 마감공사(2년)입니다.

어떤 문제가 '하자'일까?

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지·결선 불량 등으로 건축물이나 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다. 입주자의 사용 부주의나 자연 마모, 입주 후 임의로 설치한 시설물의 문제는 하자로 인정되지 않을 수 있습니다. 입주자대표회의가 임의로 설치한 시설물은 별도의 계약 내용에 따라 책임과 기간이 정해집니다.

2. 기간은 언제부터 셀까?

구분	기산일	예시
전유부분 (세대 내부: 벽지, 바닥, 욕실, 창호 등)	입주자에게 인도한 날	입주일(인도일)이 2026년 3월 15일이면 마감공사 2년은 약 2028년 3월 중순까지
공용부분 (외벽, 옥상 방수, 주차장, 승강기 등)	사용검사일	사용검사일이 2026년 1월 10일이면 방수공사 5년은 약 2031년 1월 초까지

세대 내부는 내가 열쇠를 받은 날이 기준이고 공용부분은 건물이 사용검사를 받은 날이 기준이라 같은 단지라도 기간이 다릅니다. 인도일과 사용검사일은 입주 안내문, 입주자 사전방문 자료, 관리사무소 문의로 확인할 수 있습니다. 정확한 만료일은 기간 계산 방식에 따라 달라지니 만료 3~6개월 전에 하자를 한꺼번에 점검해 청구하세요.

3. 하자를 발견했다면 이렇게 청구하세요

단계	할 일
1. 증거 확보	하자 위치·크기가 보이는 사진·영상, 발견 날짜, 누수라면 발생 시점·범위를 기록합니다.
2. 청구	사업주체(시행사·시공사)의 하자 접수센터나 관리사무소를 통해 서면(이메일·접수증)으로 보수를 요구하고 접수 번호를 받습니다.
3. 보수 또는 계획 통보	사업주체는 15일 이내에 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 통보해야 합니다.
4. 이행 확인	보수 후 사진과 확인서를 받고 재발 여부를 일정 기간 점검합니다.
5. 미이행 시	사업주체가 보수하지 않으면 입주자대표회의가 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 하자심사·분쟁조정을 신청합니다.

누가 청구하나?

하자 위치	청구 주체
세대 내부(전유부분)	입주자 본인이 사업주체에 직접 청구
공용부분 (외벽, 옥상, 지하주차장, 공용 설비 등)	입주자대표회의·관리주체·관리단이 청구

공용부분 하자는 개인이 따로 청구하기보다 관리사무소와 입주자대표회의에 사진과 함께 접수하는 것이 효율적입니다. 입주 직후 접수된 하자 목록은 사업주체가 일정 기간 보수하는 체계가 운영되므로, 접수번호와 보수 일정을 꼭 기록하세요.

4. 하자보수보증금은 무엇일까?

사업주체는 사용검사(사용승인)를 신청할 때 하자보수보증금을 금융기관 등에 예치해야 합니다. 인계받은 보증서는 사업주체의 하자보수 책임이 끝나는 때까지 보관하고, 책임기간이 끝나면 순차적으로 사업주체에게 돌려줍니다. 이미 사용한 보증금은 돌려주지 않습니다. 사업주체가 폐업하거나 연락이 되지 않아도 이 보증금으로 보수할 수 있다는 점이 핵심입니다.

• 사업주체가 하자를 보수하지 않으면 입주자대표회의가 하자보수보증금을 사용해 직접 보수할 수 있고, 사용 내역은 사업주체에 통보해야 합니다.
• 보증서의 보증기간과 남은 금액은 관리사무소에 문의해 확인하세요.

5. 사업주체와 다툼이 생기면?

방법	내용
하자심사·분쟁조정	하자 여부와 보수 범위를 판단받는 절차입니다. 국토교통부 소속 하자심사분쟁조정위원회의 하자관리정보시스템(adc.go.kr)에서 신청하고 진행 상황을 확인합니다.
소송	하자보수나 손해배상을 법원에서 구하는 방법입니다. 입증 자료, 감정 비용, 소멸시효를 함께 검토해야 하므로 전문가 상담이 필요합니다.
합의	사업주체와 보수 방식·기간·비용을 서면으로 합의하는 방법입니다. 서명 전에 하자 범위와 이행 기한을 명확히 적으세요.

다툼이 예상되면 청구서(접수증), 사진, 보수 일정 통보서를 시간 순서대로 모아 두세요. 이후 하자심사나 소송에서 가장 중요한 증거가 됩니다.

6. 하자 청구에서 가장 많이 하는 실수

흔한 실수	이렇게 하세요
2년짜리 마감 하자를 입주 2년 후에야 발견해 청구	입주 후 1년 6개월 시점에 한 번 더 전체 점검하고 만료 전에 접수
전화나 구두로만 요청	이메일·접수센터·서면으로 접수하고 접수번호 보관
누수를 방치해 피해가 커진 뒤 청구	발견 즉시 사진과 함께 접수하고 임시 조치를 병행
입주자가 확장·인테리어 후 생긴 문제까지 하자로 청구	입주자가 임의로 공사한 부분은 별도 책임이므로 구분해서 청구
공용부분 하자를 개인이 따로 청구	관리사무소·입주자대표회의를 통해 일괄 접수
중고 매매 후 발견한 하자를 사업주체에 청구	중고 매매의 하자는 매도인과의 관계(계약서 특약, 매도인 책임)로 따로 확인

입주 후 하자 관리 체크리스트

1. 입주 안내문에서 인도일과 사용검사일을 확인해 기산일을 메모합니다.
2. 입주 직후 사전방문 때 접수한 하자 목록과 보수 결과를 대조합니다.
3. 하자를 발견하면 사진·영상·날짜를 남기고 서면으로 접수해 접수번호를 받습니다.
4. 접수 후 15일 이내 보수 또는 보수계획 통보가 오는지 확인합니다.
5. 입주 1년 6개월(마감공사 2년 만료 전)에 세대 내부 전체를 한 번 더 점검합니다.
6. 공용부분 하자는 관리사무소·입주자대표회의에 일괄 접수합니다.
7. 다툼이 생기면 하자심사분쟁조정위원회와 전문가 상담을 활용합니다.

결론

첫째, 신축 아파트의 하자담보책임기간은 내력구조부 10년, 방수·지붕·대지조성 5년, 설비·창호·목공 3년, 마감공사 2년으로 공종마다 다릅니다. 짧은 마감공사 2년은 놓치기 쉬우니 입주 1년 6개월 시점에 한 번 더 점검하세요.

둘째, 기간은 세대 내부는 입주자 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다. 하자를 발견하면 사진·날짜를 남기고 사업주체에 서면으로 청구하고, 사업주체는 15일 이내 보수하거나 보수계획을 통보해야 합니다.

셋째, 사업주체가 보수하지 않으면 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 하자심사분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다. 모든 단계에서 접수증과 사진을 시간 순서대로 보관하는 것이 가장 중요한 준비입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 하자의 인정 여부와 보수 범위는 공종·계약·사실관계에 따라 달라지므로 하자심사분쟁조정위원회, 시공사·관리사무소, 변호사 등 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 아파트 하자의 범위 및 하자담보책임기간
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「공동주택관리법」 제36조(담보책임), 같은 법 시행령 제36조·제37조·별표 4(시설공사별 담보책임기간)
• 하자심사분쟁조정위원회 하자관리정보시스템(adc.go.kr)
• 관할 시·군·구청 공동주택 하자보수보증금 안내