2026년 다가구주택 전세계약 주의사항｜선순위 보증금·근저당·보증보험 확인법

정보 제공 기준일: 2026년 10월 1일 기준

다가구주택 전세계약은 아파트 전세보다 확인해야 할 항목이 더 많습니다.

가장 큰 이유는 한 건물에 여러 세입자가 살지만 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 경우가 많기 때문입니다. 그래서 등기부등본에 근저당이 많지 않아 보여도, 나보다 먼저 입주한 다른 세입자들의 보증금까지 합치면 실제 선순위 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증 역시 단독·다중·다가구주택의 경우 보증한도를 계산할 때 등기부상 근저당뿐 아니라 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자의 선순위 전세보증금까지 포함합니다. 한국예술고등학교

따라서 다가구주택 계약에서는 단순히 “등기부가 깨끗하다”는 말만 믿어서는 부족합니다.

핵심은 다음 순서입니다.

건물 전체 가격 확인 → 근저당 확인 → 기존 세입자 보증금 확인 → 내 보증금까지 합산 → 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

다가구주택은 왜 등기부등본만 보고 계약하면 위험할까?

아파트와 다가구주택의 가장 큰 차이는 등기 구조입니다.

아파트는 일반적으로 각 세대가 독립된 구분소유 부동산이므로 내가 계약하는 101동 1001호의 등기부등본을 따로 확인할 수 있습니다.

반면 다가구주택은 여러 가구가 살더라도 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기되는 경우가 많습니다.

예를 들어 3층짜리 다가구주택에 8가구가 살고 있다고 가정하겠습니다.

내가 301호에 전세로 들어가더라도 등기부등본에는 101호, 201호, 301호별 소유권이 따로 표시되는 것이 아니라 건물 전체 소유자가 한 명으로 표시될 수 있습니다.

문제는 다른 세입자의 보증금입니다.

등기부등본 을구를 열어보니 다음처럼 보인다고 가정해 보겠습니다.

• 건물 예상가격: 10억 원
• 근저당 채권최고액: 2억5천만 원
• 내가 계약하려는 전세보증금: 2억 원

등기부만 보면,

2억5천만 원 + 2억 원 = 4억5천만 원

이라서 10억 원짜리 건물에 비해 여유가 많아 보입니다.

하지만 실제로는 먼저 들어온 세입자들이 있을 수 있습니다.

예를 들어 기존 세입자 보증금이 다음과 같다고 해보겠습니다.

• 101호: 1억2천만 원
• 102호: 8천만 원
• 201호: 1억 원
• 202호: 8천만 원

기존 세입자의 보증금 합계는,

3억8천만 원

입니다.

여기에 근저당과 내 전세보증금을 합치면,

2억5천만 원 + 3억8천만 원 + 2억 원 = 8억3천만 원

입니다.

건물가격이 10억 원이라면,

8억3천만 원 ÷ 10억 원 = 83%

입니다.

처음에는 근저당이 2억5천만 원뿐이라 안전해 보였지만, 기존 세입자의 선순위 보증금까지 포함하면 위험도가 크게 높아집니다.

HUG 역시 다가구주택 보증한도를 계산할 때 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자의 선순위 전세보증금의 합계를 포함하도록 하고 있습니다. 한국예술고등학교

다른 세입자의 보증금은 어떻게 확인할까?

이 부분이 다가구 전세에서 가장 중요합니다.

정부24의 전입세대확인서 서비스에서는 건물 소유자, 임차인, 매매계약자 또는 임대차계약자 등이 해당 주소에 주민등록돼 있는 세대와 전입일자를 확인할 수 있습니다. 전입세대확인서는 온라인 발급이 아니라 방문 신청 방식으로 운영됩니다. 정부24

또 「주택임대차보호법」은 주택 임대차에 이해관계가 있는 사람이 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있도록 하고 있습니다. 계약을 체결하려는 사람도 임대인의 동의를 받아 정보제공을 요청할 수 있습니다. 법제처

따라서 다가구 계약 전에는 집주인이나 중개사에게 다음 자료를 요청하는 것이 좋습니다.

• 전입세대확인서
• 확정일자 부여현황
• 기존 임차인 보증금 현황
• 최신 등기사항전부증명서
• 건축물대장
• 필요하면 임대인의 국세·지방세 관련 확인자료

특히 전입세대확인서만으로는 각 세입자의 정확한 보증금까지 알 수 없기 때문에, 확정일자 부여현황이나 집주인이 제시하는 임대차 현황도 함께 확인해야 합니다.

“집주인이 세입자 보증금은 개인정보라 못 보여준다”고 하면?

세입자의 주민등록번호나 개인 신상정보를 요구할 필요는 없습니다.

내가 확인해야 하는 핵심은,

몇 가구가 먼저 들어와 있는지

각 보증금이 얼마인지

전입일과 확정일자가 언제인지

입니다.

이 자료 제공을 계속 거부한다면 그 자체를 위험신호로 볼 필요가 있습니다.

다가구주택은 다른 임차인의 보증금이 안전성 계산에 직접 영향을 주기 때문에, 이를 확인하지 못한 상태에서 계약하면 내 보증금의 실제 순위를 판단하기 어렵습니다.

선순위 보증금·근저당·내 보증금은 어떻게 계산해야 할까?

다가구주택 전세계약에서 가장 실용적인 계산은 다음입니다.

선순위 근저당 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금

이 금액을 주택가격과 비교합니다.

HUG 전세보증금반환보증의 기본 보증한도는 현재,

주택가격 × 담보인정비율 90% - 선순위채권 등

으로 계산합니다. 한국예술고등학교

다가구주택에서는 여기서 말하는 선순위채권 등에 다른 선순위 세입자의 전세보증금이 포함됩니다. 한국예술고등학교

실제 사례 1. 비교적 여유가 있는 경우

다음 조건을 가정해 보겠습니다.

• 주택가격: 12억 원
• 근저당 채권최고액: 2억 원
• 선순위 임차보증금 합계: 3억 원
• 내 전세보증금: 2억 원

총 부담액은,

2억 + 3억 + 2억 = 7억 원

입니다.

주택가격 대비 비율은,

7억 ÷ 12억 × 100 = 약 58.3%

입니다.

HUG 방식으로 단순히 90% 담보인정가액을 계산하면,

12억 × 90% = 10억8천만 원

여기서 기존 선순위채권을 빼면,

10억8천만 원 - 5억 원 = 5억8천만 원

입니다.

따라서 보증금 2억 원은 단순 계산상 보증한도 안에 들어갈 가능성이 있습니다.

다만 실제 보증가입 여부는 HUG가 정한 주택가격 산정방식, 선순위채권 인정범위, 계약조건 등을 모두 심사하므로 이 계산만으로 보증가입이 확정되는 것은 아닙니다. 한국예술고등학교

실제 사례 2. 위험도가 높은 경우

이번에는 다음처럼 가정하겠습니다.

• 주택가격: 10억 원
• 근저당 채권최고액: 3억 원
• 선순위 임차보증금: 4억 원
• 내 전세보증금: 2억 원

총액은,

3억 + 4억 + 2억 = 9억 원

입니다.

주택가격 대비,

9억 ÷ 10억 = 90%

입니다.

겉으로는 집값 안에 들어오지만 여유가 거의 없습니다.

집이 실제 경매에 넘어가면 감정가보다 낮게 낙찰될 수도 있고, 집행비용이나 우선변제되는 다른 채권이 존재할 수 있기 때문에 단순히 100% 이하라는 이유로 안전하다고 판단하기 어렵습니다.

HUG 전세금안심대출보증에서도 선순위채권과 전세보증금의 관계에 별도의 제한을 두고 있으며, 다가구의 경우에도 선순위채권과 주택가액을 함께 심사합니다. 한국예술고등학교

근저당은 실제 대출잔액보다 채권최고액을 우선 확인

집주인이,

“은행대출은 이제 5천만 원밖에 안 남았습니다.”

라고 말하더라도 등기부에 채권최고액 2억 원이 그대로 남아 있다면 계약 전에는 등기부 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 좋습니다.

실제 잔액이 줄었다면 다음 중 하나를 요구할 수 있습니다.

• 은행 대출잔액증명서
• 근저당 일부말소
• 잔금과 동시에 근저당 상환·말소
• 말소 조건을 계약서 특약으로 명시

예를 들어 다음과 같은 특약을 검토할 수 있습니다.

“임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당채무를 상환하고 근저당권 말소절차를 이행한다.”

또 계약일부터 임차인의 대항력이 발생할 때까지 추가 근저당 설정을 제한하는 특약도 검토할 수 있습니다.

다가구의 주택가격은 어떻게 볼까?

매도인이 말하는 희망가격을 그대로 사용하면 안 됩니다.

아파트는 동일 단지의 실거래 사례가 많지만, 다가구주택은 개별성이 커서 주택가격 확인이 더 어렵습니다.

따라서 다음 자료를 함께 봅니다.

• 공시가격
• 감정평가
• 토지·건물 가격
• 인근 실거래 사례
• HUG 보증심사에서 인정하는 주택가격

특히 전세보증보험 가입을 생각한다면 계약 전에 HUG가 인정하는 주택가격 기준으로 실제 보증가입이 가능한지 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

다가구 전세계약 전에는 어떤 순서로 확인하고 보증보험을 가입해야 할까?

다가구주택은 계약서 작성 전에 확인할 내용이 많기 때문에 순서를 정해 두는 것이 좋습니다.

가장 먼저 등기부등본을 확인합니다.

갑구에서는 실제 소유자, 압류·가압류·신탁 여부를 보고, 을구에서는 근저당권의 채권최고액을 확인합니다.

그다음에는 전입세대확인서와 확정일자 관련 정보를 확인합니다.

정부24는 전입세대확인서를 통해 해당 주소에 전입된 세대와 전입일자를 확인할 수 있도록 하고 있습니다. 정부24

「주택임대차보호법」상 임대차 이해관계인은 확정일자 부여일과 보증금 등의 정보제공을 요청할 수 있고, 계약예정자도 임대인 동의를 받아 요청할 수 있습니다. 법제처

이후 실제 선순위 금액을 표로 정리합니다.

구분금액

등기부 근저당 채권최고액	2억5천만 원
선순위 임차인 보증금	3억 원
내가 낼 전세보증금	2억 원
합계	7억5천만 원

그다음 주택가격을 확인해 비율을 계산합니다.

주택가격이 10억 원이라면,

7억5천만 원 ÷ 10억 원 = 75%

입니다.

이 숫자를 기준으로 계약 여부를 결정하기 전에 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 확인합니다.

HUG 전세보증금반환보증은 다가구도 가입할 수 있을까?

가능합니다.

HUG는 전세보증금반환보증 대상주택에 단독·다가구·다중주택을 포함하고 있습니다. 한국예술고등학교

2026년 현재 일반적인 전세보증금반환보증의 대상 전세보증금은,

• 수도권: 7억 원 이하
• 그 밖의 지역: 5억 원 이하

이며, 신청기한은 일반적으로 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 한국예술고등학교

예를 들어 2년 전세계약이라면 대체로 계약기간 1년이 지나기 전에 신청해야 합니다.

하지만 가입을 계약 후로 미루기보다 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 더 안전합니다.

왜냐하면 계약한 뒤,

“선순위 보증금이 너무 많아서 보증가입이 안 됩니다.”

라는 사실을 알게 되면 이미 계약금을 지급한 상태일 수 있기 때문입니다.

따라서 특약으로 다음과 같은 내용을 검토할 수 있습니다.

“임차인의 귀책사유 없이 전세보증금반환보증 가입이 불가능한 경우 계약을 해제하고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다.”

실제 특약 문구는 거래상황에 따라 달라질 수 있으므로 중개사나 법률전문가와 확인하는 것이 좋습니다.

입주 후에는 전입신고와 확정일자를 바로 확인

계약이 안전하더라도 입주 후 권리 확보가 늦으면 문제가 생길 수 있습니다.

확정일자 관련 정보에는 임대차 목적물, 임대기간, 차임·보증금 등이 기록됩니다. 법제처

따라서 잔금일에는 다음 순서로 진행하는 것이 좋습니다.

1. 잔금 보내기 직전 등기부 재확인

2. 약속한 근저당 말소 여부 확인

3. 잔금 지급

4. 주택 인도

5. 전입신고

6. 확정일자 확인

7. 전세보증금반환보증 신청

HUG 반환보증은 지사·위탁은행 방문뿐 아니라 모바일 경로를 통해서도 신청할 수 있습니다. 한국예술고등학교

다가구주택 계약 전 최종 체크리스트

계약금을 보내기 전에 다음 10가지만 확인해도 상당수 위험을 줄일 수 있습니다.

1. 등기부상 소유자와 계약자가 동일한가
2. 건물과 토지 모두 임대인 소유인가
3. 근저당 채권최고액은 얼마인가
4. 압류·가압류·신탁은 없는가
5. 현재 몇 세대가 전입돼 있는가
6. 선순위 세입자들의 보증금 합계는 얼마인가
7. 내 보증금을 합쳐도 주택가격 대비 여유가 있는가
8. HUG 반환보증 가입이 가능한가
9. 근저당 말소·보증가입 관련 특약을 넣었는가
10. 잔금 직전 다시 등기부를 확인했는가

이 가운데 5번과 6번을 확인하지 못한다면 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.

다가구주택에서는 다른 세입자의 보증금이 내 전세보증금의 안전성을 직접 결정하기 때문입니다.

결론

첫째, 다가구주택은 등기부등본만 확인해서는 부족합니다.

등기부에는 근저당은 보이지만 다른 세입자의 선순위 전세보증금이 모두 표시되는 것은 아닙니다. 따라서 전입세대확인서와 확정일자 관련 정보 등을 함께 확인해야 합니다. 정부24

둘째, 선순위 근저당 + 기존 세입자 보증금 + 내 보증금을 합쳐서 주택가격과 비교해야 합니다.

HUG도 다가구주택의 전세보증금반환보증 한도를 계산할 때 다른 선순위 세입자의 보증금을 포함합니다. 한국예술고등학교

셋째, 전세보증보험은 계약 후가 아니라 계약 전에 가입 가능성을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

다가구주택도 HUG 전세보증금반환보증 대상이지만 선순위채권과 주택가격 등 별도 심사를 통과해야 합니다. 한국예술고등학교

다가구 전세를 알아보고 있다면 계약금을 보내기 전에 먼저 집주인이나 중개사에게 **“현재 선순위 임차보증금 총액과 전입세대·확정일자 현황을 보여달라”**고 요청하세요.

이 자료가 확인된 다음에 근저당과 내 보증금을 합산해 보는 것이 다가구 전세계약의 가장 중요한 첫 단계입니다.

참고자료

• 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」 — 다가구주택 선순위 전세보증금 및 보증한도 한국예술고등학교
• 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 이용절차 및 제출서류」 — 보증금 기준·신청기한·신청방법 한국예술고등학교
• 주택도시보증공사 모바일HUG 「전세보증반환 가입신청」 — 다가구주택 보증대상 및 제출서류 OneStop HUG
• 정부24 「전입세대확인서 열람·발급」 — 신청대상·확인내용·수수료 정부24
• 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조의6 — 확정일자 및 임대차 정보제공 법제처
• 국가법령정보센터 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙」 — 계약예정자의 정보제공 요청 법제처