2026년 아파트 취득세 계산법｜1주택·2주택·다주택 세율 차이

정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일 기준

적용 안내: 개인이 아파트 등 주택을 유상취득(매매)하는 경우의 취득세입니다. 1주택 일반세율은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%이고, 다주택자는 조정대상지역 여부와 취득 후 주택 수에 따라 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 취득세에는 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙습니다. 일시적 2주택 처분기한은 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년(8월 26일 이후 계약분)으로 단축되었습니다.

아파트를 구입할 때 많은 분들이 매매가격과 대출금만 계산합니다. 하지만 잔금 준비 단계에서 취득세는 생각보다 큰 금액이 될 수 있습니다. "5억 원짜리 아파트니까 취득세는 무조건 1%인가?", "두 번째 집을 사면 무조건 8%인가?", "9억 원을 넘으면 전체 금액에 3%를 적용하는가?" 같은 질문이 많이 나옵니다.

결론부터 말하면 1주택 일반세율은 주택가격에 따라 1~3%이고, 다주택자는 지역과 주택 수에 따라 8% 또는 12% 중과 가능성이 있습니다. 일시적 2주택처럼 예외가 인정되는 경우에는 중과세율을 적용하지 않을 수 있으므로 현재 주택 수만 보고 계산해서는 안 됩니다. 이 글에서는 1주택 1~3% 계산, 지방교육세·농특세 포함 합계 세율, 다주택 8%·12% 기준, 일시적 2주택 처분기한, 사례와 신고·감면 주의사항을 정리합니다.

1. 1주택 아파트 취득세 1~3%는 어떻게 계산할까?

그림처럼 1주택은 가격에 따라 1~3%, 다주택은 지역과 주택 수에 따라 8%·12%가 적용됩니다. 맨 아래 일시적 2주택의 처분기한이 2026년에 달라졌으니 아래 4번에서 확인하세요.

취득가액	기본 취득세율
6억 원 이하	1%
6억 원 초과 ~ 9억 원 이하	1~3% (구간별 계산)
9억 원 초과	3%

6억 원 이하는 간단합니다. 5억 원 아파트는 5억 원 × 1% = 500만 원입니다. 9억 원 초과도 단순합니다. 10억 원 아파트는 10억 원 × 3% = 3,000만 원입니다.

헷갈리는 구간은 6억 원 초과~9억 원 이하입니다. 이 구간은 무조건 2%가 아니라 법에서 정한 계산식으로 세율을 산정합니다.

취득세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) × 1%

• 7억 5,000만 원: 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2 → 세율 2% → 7억 5,000만 원 × 2% = 1,500만 원
• 8억 원: 8 × 2 ÷ 3 − 3 = 약 2.3333 → 세율 약 2.3333% → 8억 원 × 약 2.3333% = 약 1,866만 원

가격이 6억 원에 가까울수록 세율은 1%에, 9억 원에 가까울수록 3%에 가까워집니다. "6억 초과~9억 이하는 무조건 2%"는 잘못된 정보입니다.

2. 지방교육세·농어촌특별세까지 포함하면 얼마일까?

실제 납부액은 취득세 본세에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택은 비과세이고 85㎡를 초과하면 부과됩니다.

구분	취득세	지방교육세	농어촌특별세 (85㎡ 초과)	합계 (85㎡ 이하 / 초과)
6억 원 이하 (1주택)	1%	0.1%	0.2%	1.1% / 1.3%
6억 초과~9억 이하 (1주택)	1~3%	0.1~0.3%	0.2%	1.1~3.3% / 1.3~3.5%
9억 원 초과 (1주택)	3%	0.3%	0.2%	3.3% / 3.5%
중과 8% (2주택 조정지역 등)	8%	0.4%	0.6%	8.4% / 9.0%
중과 12% (3주택 조정지역·4주택 이상)	12%	0.4%	1.0%	12.4% / 13.4%

잔금 준비금을 계산할 때 본세만 넣으면 부족할 수 있습니다. 위 합계 세율은 일반적인 기준이므로 위택스의 취득세 모의계산으로 한 번 더 확인하세요. 집을 살 때 드는 전체 비용은 아파트 구입할 때 실제 필요한 돈 글에서 정리했습니다.

3. 2주택·3주택 이상은 취득세 8%·12%가 언제 적용될까?

다주택자 취득세에서 가장 중요한 것은 새 주택을 취득한 뒤 총 주택 수와 해당 주택이 조정대상지역에 있는지 여부입니다.

신규 취득 후 주택 수	조정대상지역	조정대상지역 외
1주택	일반 1~3%	일반 1~3%
일시적 2주택	요건 충족 시 일반세율	요건 충족 시 일반세율
2주택	8%	일반 1~3%
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

예를 들어 이미 1주택을 가진 사람이 조정대상지역에 두 번째 주택을 사고 일시적 2주택 예외에 해당하지 않으면 일반 1~3%가 아니라 8%가 적용될 수 있습니다. 6억 원 주택이면 6억 원 × 8% = 4,800만 원이고, 같은 주택을 무주택자가 첫 집으로 사면 기본 취득세는 600만 원이라 차이가 매우 큽니다. 기존 주택 1채가 있고 조정대상지역 외에서 두 번째 주택을 사면 원칙적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다. 세 번째 주택부터는 다시 달라집니다.

조정대상지역은 취득(계약) 시점의 지정 현황으로 확인해야 합니다. 또 분양권·입주권·상속주택은 주택 수 계산에 별도 규정이 있으므로 단순 등기 주택 수로 계산하면 안 됩니다. 자세한 내용은 주택 수 계산 글을 참고하세요.

4. 일시적 2주택 예외와 처분기한 (2026년 개정)

기존 주택을 가진 채 이사 등을 위해 새 주택을 먼저 취득한 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분하면 취득세 중과에서 제외될 수 있습니다. 이 처분기한이 2026년 지방세법 시행령 개정으로 바뀌었습니다.

구분	종전 주택 처분기한
종전·신규 주택이 모두 조정대상지역, 신규 주택 계약이 2026년 8월 26일 이후	신규 주택 취득일부터 2년
2026년 8월 26일 이전 계약분	종전대로 3년 인정
종전 또는 신규 주택이 조정대상지역이 아닌 경우	3년 유지

양도세와 종부세는 8월 4일을 기준으로 하지만 취득세는 8월 26일 이전 계약분까지 3년을 인정해 날짜가 서로 다릅니다. 일시적 2주택으로 일반세율을 적용받고도 기한 안에 종전 주택을 처분하지 못하면 중과세율에 따른 취득세와 가산세가 추가로 부과될 수 있습니다. 세금별 요건은 일시적 2주택 세금 기준 글을 참고하세요.

5. 5억·7억 5천·10억 사례와 신고·감면 주의사항

다음은 1주택 일반세율 사례(5억·7.5억·10억)와 다주택 중과 사례(6억)입니다. 부가세목은 85㎡ 이하와 초과로 나누어 단순 계산한 값이며, 본세는 취득세 본세입니다.

주택가격·구분	적용 세율	취득세 본세	세금 합계 (85㎡ 이하 / 초과)
5억 원 (1주택)	1%	500만 원	550만 원 / 650만 원
7억 5,000만 원 (1주택)	2%	1,500만 원	1,650만 원 / 1,800만 원
10억 원 (1주택)	3%	3,000만 원	3,300만 원 / 3,500만 원
6억 원 (조정대상지역 2주택 중과)	8%	4,800만 원	5,040만 원 / 5,400만 원

같은 6억 원 주택이라도 첫 집이면 본세 600만 원, 중과 대상이면 4,800만 원입니다.

신고·납부기한

일반적인 유상취득은 취득한 날부터 60일 이내에 취득세를 신고하고 납부해야 합니다. 보통 등기 과정에서 납부가 함께 진행되지만 직접 진행한다면 기한을 놓치지 마세요.

생애최초 감면

생애최초 주택 구입자는 요건을 충족하면 취득세 감면(한도 최대 200만 원)을 받을 수 있습니다. 다만 주택 유형, 취득가액, 과거 주택보유 여부 등 세부 조건과 적용 기간을 확인해야 하고, 감면은 취득세 본세에 적용되므로 지방교육세·농특세는 별도로 따져야 합니다. 생애최초 대출은 생애최초 주택구입 대출 조건 글을 참고하세요.

계약 전 확인 순서

1. 현재 세대의 주택 수(분양권·입주권·상속주택 포함 여부)를 확인합니다.
2. 신규 주택의 조정대상지역 여부를 계약·취득 시점 기준으로 확인합니다.
3. 일시적 2주택 적용 가능 여부와 종전 주택 처분기한(2년 또는 3년)을 확인합니다.
4. 취득가액에 따른 기본세율을 계산합니다.
5. 다주택 중과 여부를 확인합니다.
6. 생애최초 등 감면 대상을 확인합니다.
7. 지방교육세·농특세를 포함한 최종 세액을 위택스로 확인합니다.
8. 취득일부터 60일 이내 신고·납부 여부를 확인합니다.

결론

첫째, 1주택 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과~9억 원 이하 1~3%, 9억 원 초과 3%입니다. 6~9억 구간은 단순 2%가 아니라 계산식을 써야 하고, 지방교육세·농특세를 더한 합계는 1.1~3.5% 수준입니다.

둘째, 다주택자는 조정대상지역과 취득 후 주택 수에 따라 8% 또는 12%가 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택은 중과에서 제외될 수 있지만 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년(8월 26일 이후 계약분)이므로 날짜를 먼저 확인하세요.

셋째, 취득세는 취득일부터 60일 이내 신고·납부하고, 생애최초 구입자는 감면 가능성도 확인하세요. 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구 세무부서에서 예상 취득세를 다시 확인하고, 기존 주택이나 분양권·입주권이 있다면 중과 여부를 먼저 확인한 뒤 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 세율과 감면, 일시적 2주택 요건은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 위택스와 관할 지방자치단체, 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「지방세법」 제11조·제13조의2 (취득세 세율과 중과), 「지방세법 시행령」 제28조의5 (일시적 2주택 중과 제외), 「지방세특례제한법」 (생애최초 감면)
• 위택스(wetax.go.kr) 취득세 신고·납부 및 모의계산
• 행정안전부 지방세 정책 자료, 관할 시·군·구 세무부서