2026년 1세대 1주택 종부세 기준｜12억 공제·공정시장가액비율 60%·세액공제 계산법 (2026년 귀속)

정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일

과세기준일: 매년 6월 1일
종합부동산세 납부기간: 매년 12월 1일~12월 15일

적용 안내: 이 글은 2026년 귀속(2026년 12월 납부) 종부세의 현행법 기준입니다(1세대 1주택 기본공제 12억 원, 공정시장가액비율 60%). 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안(정부안, 국회 확정 전)에는 2027년부터 거주 1주택 기본공제 14억 원·비거주 1주택 9억 원, 공정시장가액비율 70% 인상 등이 포함되어 있어 내년 이후 계산은 달라질 수 있습니다. 개편안은 아래 6번에서 따로 정리했습니다.

1세대 1주택 종부세를 알아보는 분들이 가장 많이 묻는 것은 "공시가격이 12억 원을 넘으면 바로 종부세를 내는가?", "종부세는 아파트 시세로 계산하는가?", "오래 보유하거나 나이가 많으면 세금을 얼마나 줄일 수 있는가?"입니다.

결론부터 말하면 1세대 1주택자는 주택 공시가격에서 12억 원을 기본공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산하고, 산출세액에서 재산세 상당액을 공제한 뒤 고령자·장기보유 세액공제(합계 최대 80%)를 적용합니다. 일반 개인 다주택자의 기본공제는 9억 원입니다.

이 글에서는 기본공제와 과세표준 계산, 세율과 사례, 세액공제, 공동명의·일시적 2주택 등 특례, 납부 일정, 그리고 2027년 개편안을 순서대로 정리합니다.

1. 12억 원 기본공제와 과세표준 계산

공시가격 15억 원 1주택자의 종부세 계산 흐름을 5단계 카드로 보여줍니다. 공시가격 15억 원에서 기본공제 12억 원을 빼 3억 원, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준 1억 8,000만 원, 세율 0.5%를 적용해 약 90만 원, 이후 재산세 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 반영해 최종 납부세액이 정해집니다.

그림처럼 공시가격 → 12억 원 공제 → 60% → 세율 → 공제 반영 순서로 계산합니다. 4단계의 약 90만 원은 세액공제 전 단순 계산값이며, 5단계의 공제가 반영된 금액이 실제 납부세액입니다. 아래 표에서 같은 내용을 확인하세요.

 

종합부동산세는 아파트 실거래가나 KB시세로 계산하지 않고, 매년 6월 1일 현재 보유한 주택의 공시가격을 기준으로 판단합니다. 주변 아파트가 20억 원에 거래됐더라도 그 금액이 기준이 아니며, 먼저 해당 주택의 공시가격을 확인해야 합니다. 공시가격 확인 방법은 부동산 공시가격 보는 법 글을 참고하세요.

과세표준은 다음과 같이 계산합니다.

과세표준 = (주택 공시가격 − 12억 원) × 공정시장가액비율 60%

공시가격	1세대 1주택 기본공제	공제 후 금액	60% 적용 과세표준
10억 원	12억 원	0원	0원
12억 원	12억 원	0원	0원
15억 원	12억 원	3억 원	1억 8천만 원
18억 원	12억 원	6억 원	3억 6천만 원

공시가격 15억 원이라고 15억 원 전체에 세율을 곱하는 것이 아닙니다. 12억 원을 먼저 공제한 3억 원에 다시 60%를 곱한 1억 8,000만 원이 과세표준입니다. 종부세 판단 순서는 주택 수 확인 → 6월 1일 소유 여부 → 공시가격 → 12억 원 공제 → 공정시장가액비율 적용입니다.

6월 1일이 과세기준일이라 매매 잔금일이나 소유권이전등기가 6월 1일 전후에 걸쳐 있으면 매도자와 매수자 중 누가 그해 납세의무자가 되는지 달라질 수 있습니다.

2. 세율과 15억·18억 원 사례

주택분 종부세는 과세표준 구간에 따라 누진세율을 적용합니다.

과세표준	세율
3억 원 이하	0.5%
3억 원 초과~6억 원 이하	0.7%
6억 원 초과~12억 원 이하	1.0%
12억 원 초과~25억 원 이하	1.3%
25억 원 초과~50억 원 이하	1.5%
50억 원 초과~94억 원 이하	2.0%
94억 원 초과	2.7%

공시가격 15억 원: 과세표준 1억 8,000만 원은 3억 원 이하 구간이므로 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원입니다.

공시가격 18억 원: 과세표준 3억 6,000만 원 중 3억 원은 0.5%(150만 원), 나머지 6,000만 원은 0.7%(42만 원)로 150만 + 42만 = 192만 원입니다.

공시가격	12억 공제 후	60% 적용 과세표준	단순 세율 계산액
12억 원	0원	0원	없음
15억 원	3억 원	1억 8천만 원	약 90만 원
18억 원	6억 원	3억 6천만 원	약 192만 원

이 금액은 최종 납부세액이 아니라 세액공제 전 단순 계산값입니다. 실제로는 해당 주택에 이미 부과된 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 금액을 공제하고, 고령자·장기보유 세액공제 등이 추가로 적용됩니다. 또 종부세액에는 농어촌특별세가 별도로 부과됩니다. 재산세 계산은 재산세 계산법 글을 참고하세요.

3. 고령자·장기보유 세액공제 (합계 최대 80%)

1세대 1주택자는 과세기준일 현재 나이와 주택 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다.

연령	고령자 세액공제율
만 60세 이상~65세 미만	20%
만 65세 이상~70세 미만	30%
만 70세 이상	40%

보유기간	장기보유 세액공제율
5년 이상~10년 미만	20%
10년 이상~15년 미만	40%
15년 이상	50%

두 공제는 동시에 적용할 수 있지만 합계 최대 80%가 한도입니다. 예를 들어 만 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)하면 합이 90%지만 80%만 적용됩니다. 위 사례의 단순 산출세액에 공제율을 적용하면 다음과 같습니다(재산세 공제 전 단순 계산).

구분	공시가격 15억 원 (산출세액 90만 원)	공시가격 18억 원 (산출세액 192만 원)
만 70세 이상 + 15년 이상 보유 (80%)	약 18만 원	약 38만 4천 원
만 65세 + 10년 보유 (30% + 40% = 70%)	약 27만 원	약 57만 6천 원
만 60세 + 5년 보유 (20% + 20% = 40%)	약 54만 원	약 115만 2천 원

같은 공시가격이라도 나이와 보유기간에 따라 세액이 크게 달라집니다.

4. 공동명의·일시적 2주택·상속주택 특례

① 부부 공동명의 1주택 특례

과세기준일 현재 부부가 공동으로 주택 1채를 보유하고 다른 세대원이 별도 주택을 보유하지 않으면 부부 공동명의 1주택 특례를 검토할 수 있습니다. 부부 중 한 사람을 납세의무자로 정하면 1세대 1주택자의 12억 원 기본공제와 연령·보유기간 세액공제를 받습니다. 특례를 신청하지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되어 각자 기본공제(9억 원)를 적용받습니다.

어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 지분율, 연령·보유기간 세액공제율에 따라 달라집니다. 홈택스 종부세 모의계산으로 두 방법을 비교해 보세요. 특례는 해당 연도 9월 16일~30일에 신청하는 것으로 안내되므로 올해 기간을 놓쳤다면 관할 세무서에 확인하세요. 명의별 세금 비교는 공동명의 vs 단독명의 세금 차이 글을 참고하세요.

② 일시적 2주택 특례

기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 먼저 취득해 일시적으로 2주택이 되면 요건 충족 시 종부세에서 1세대 1주택 특례를 받을 수 있습니다. 신규주택 취득일부터 정해진 기간 안에 종전 주택을 처분해야 하는데, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 2년이며 그 밖의 경우는 3년입니다. 기한을 넘기면 그동안의 특례가 취소되고 추가 부담이 생길 수 있습니다. 자세한 내용은 일시적 2주택 세금 기준 글을 참고하세요.

③ 상속주택·지방 저가주택

상속주택이나 일정한 지방 저가주택은 종부세 주택 수 계산에서 특례가 적용될 수 있어 등기상 주택이 두 채라고 무조건 다주택자로 계산되는 것은 아닙니다. 상속주택의 5년·40%·6억/3억 원 기준은 상속주택 주택 수 계산 글에서 정리했습니다. 다주택자의 종부세는 다주택자 종부세 계산법 글을 참고하세요.

5. 납부 일정

종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 보낸 고지서로 납부하거나 신고납부 방식을 이용할 수 있습니다. 예상 세액은 국세청 홈택스·손택스의 종합부동산세 모의계산으로 미리 확인하세요.

6. 2027년 이후는 달라질 수 있습니다 (정부안)

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 종부세 과세를 실거주 중심, 주택가액 중심으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 국회 확정 전 정부안이므로 아래 내용은 변경될 수 있습니다.

항목	현행 (2026년 귀속)	개편안 (정부안)
1세대 1주택 기본공제	12억 원	거주용 14억 원 / 비거주 9억 원
공정시장가액비율	60%	2027년부터 70% (3주택 이상·조정대상지역 주택은 2028년 80%)
세액공제	고령자 + 장기보유 (최대 80%)	고령자 + 거주공제로 전환, 80% 한도 유지
세율	주택 수 기준	2028년부터 주택가액 기준 단일세율

이 글의 계산 숫자를 내년 세금 계산에 그대로 쓰지 마세요. 확정 소식은 국회 의결과 시행령 개정 뒤에 다시 확인하셔야 합니다.

종부세 예상세액 확인 체크리스트

1. 6월 1일 현재 소유자가 누구였는지 확인합니다.
2. 세대 전체 주택 수와 특례 대상(일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택)을 확인합니다.
3. 해당 주택의 공시가격을 확인합니다.
4. 12억 원 기본공제와 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.
5. 나이와 보유기간으로 세액공제율(최대 80%)을 확인합니다.
6. 공동명의라면 특례 적용과 각자 공제 방식을 모의계산으로 비교합니다.
7. 홈택스·손택스 모의계산으로 최종 예상세액을 확인합니다.

결론

첫째, 2026년 귀속 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 기본공제하고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 계산합니다. 공시가격 12억 원 이하는 종부세가 나오지 않습니다.

둘째, 세율은 0.5%~2.7% 누진이며, 단순 계산액(15억 원 약 90만 원, 18억 원 약 192만 원)에서 재산세 공제와 고령자·장기보유 세액공제(합계 최대 80%)를 반영한 것이 실제 납부세액입니다.

셋째, 공동명의, 일시적 2주택, 상속주택에는 별도 특례가 있고, 2027년부터는 정부안에 따라 기본공제와 공정시장가액비율이 달라질 수 있습니다. 홈택스 모의계산으로 최종 세액을 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 예시는 설명을 위한 단순 계산이므로 실제 세액은 재산세 공제, 세액공제, 특례 적용에 따라 달라집니다. 신고·납부 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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참고자료

• 국가법령정보센터 「종합부동산세법」, 「종합부동산세법 시행령」
• 국세청 종합부동산세 안내, 종합부동산세 과세특례 안내
• 국세청 홈택스·손택스 종합부동산세 모의계산
• 국토교통부 부동산공시가격알리미
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표, 국회 확정 전)