2026년 다주택자 종부세 계산법｜2주택·3주택 이상 세율·9억 공제 기준

정보 제공 기준일: 2026년 9월 29일

 

과세기준일: 매년 6월 1일
종합부동산세 납부기간: 매년 12월 1일~12월 15일

적용 안내: 이 글은 2026년 귀속(2026년 12월 납부) 개인 다주택자 종부세의 현행법 기준입니다(기본공제 9억 원, 공정시장가액비율 60%). 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안(정부안, 국회 확정 전)에는 2027년 이후 공정시장가액비율 인상 등이 포함되어 있어 내년 계산은 달라질 수 있습니다. 개편안은 6번에서 따로 정리했습니다.

다주택자 종부세를 검색하는 분들이 가장 궁금해하는 것은 "2주택이면 종부세율이 바로 올라가는가?", "3주택부터 무조건 높은 세율이 적용되는가?", "여러 채의 공시가격을 각각 계산하는가, 합쳐서 계산하는가?"입니다.

결론부터 말하면 개인 다주택자의 주택분 종부세는 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제 9억 원을 차감하고, 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다. 또 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 모든 구간에서 처음부터 다른 것은 아닙니다. 과세표준이 낮은 구간에서는 세율이 같고, 12억 원을 넘어서면서 3주택 이상 세율이 더 높아집니다. 1세대 1주택자 계산은 1세대 1주택 종부세 기준 글을 참고하세요.

1. 다주택자 종부세는 9억 원 공제 후 어떻게 계산할까?

그림처럼 공시가격을 합산해 9억 원을 공제하고 60%를 적용한 과세표준에 세율을 곱합니다. 아래에서 단계별 계산과 세율표를 확인하세요.

가장 먼저 알아야 할 것은 주택마다 종부세를 따로 계산하지 않고 개인이 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산한다는 점입니다.

주택분 과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 − 기본공제액) × 공정시장가액비율 60%

일반 개인의 기본공제액은 9억 원이고, 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택자는 12억 원입니다. A아파트 공시가격 10억 원, B아파트 공시가격 8억 원인 2주택자를 예로 들어 보겠습니다.

구분	금액
A주택 공시가격	10억 원
B주택 공시가격	8억 원
공시가격 합계	18억 원
기본공제	9억 원
공제 후 금액	9억 원
공정시장가액비율	60%
종부세 과세표준	5억 4,000만 원

실제 매매가격이나 호가가 아니라 공시가격 기준입니다. 두 주택의 시세가 합계 25억 원이어도 공시가격 합계가 18억 원이면 18억 원이 출발점입니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이라 6월 1일 현재 보유 주택이 그해 주택 수와 과세대상을 정합니다. 5월에 한 채를 팔아 6월 1일 현재 주택 수가 줄었다면 그해 종부세에 영향을 줄 수 있고, 6월 1일 전에 새 주택을 취득했다면 그 주택도 포함될 수 있습니다.

6월 1일 보유 주택 확인 → 공시가격 확인 → 전국 공시가격 합산 → 9억 원 기본공제 → 공정시장가액비율 60% → 주택 수별 세율 적용

2. 2주택과 3주택 이상 종부세율은 얼마나 차이 날까?

종부세는 누진세 구조라 구간별로 세율이 다르게 적용됩니다. 3주택이 됐다고 전체 과세표준에 곧바로 최고세율이 적용되는 것은 아닙니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억 초과~6억 원 이하	0.7%	0.7%
6억 초과~12억 원 이하	1.0%	1.0%
12억 초과~25억 원 이하	1.3%	2.0%
25억 초과~50억 원 이하	1.5%	3.0%
50억 초과~94억 원 이하	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

과세표준 12억 원 이하에서는 2주택 이하와 3주택 이상의 세율이 같고, 12억 원을 초과하면서 차이가 커집니다.

사례 1. 2주택, 공시가격 합계 18억 원

과세표준은 (18억 − 9억) × 60% = 5억 4,000만 원입니다. 3억 원까지 0.5%(150만 원), 나머지 2억 4,000만 원에 0.7%(168만 원)를 적용해 산출세액은 150만 + 168만 = 318만 원입니다.

사례 2. 3주택, 공시가격 합계 30억 원

과세표준은 (30억 − 9억) × 60% = 12억 6,000만 원입니다. 3억 원까지 0.5%(150만 원), 3억 초과~6억 원 0.7%(210만 원), 6억 초과~12억 원 1.0%(600만 원), 12억 원을 초과한 6,000만 원에 2.0%(120만 원)를 적용해 합계 1,080만 원입니다.

같은 과세표준 12억 6,000만 원에 2주택 이하 세율(12억 초과분 1.3%)을 적용하면 1,038만 원이라 3주택 이상과의 차이는 약 42만 원입니다. 이 금액은 재산세 공제와 세부담상한 전의 단순 계산이므로 실제 고지액과 다를 수 있습니다.

특히 "3주택이면 종부세가 무조건 5%"가 아닙니다. 5%는 3주택 이상 개인의 과세표준 94억 원 초과 부분에 적용되는 최고구간 세율이며, 과세표준이 낮다면 0.5%, 0.7%, 1.0%부터 순차적으로 적용됩니다.

3. 주택 수·합산배제·일시적 2주택 특례 확인

등기부상 보유한 모든 주택이 항상 종부세 과세표준에 포함되는 것은 아닙니다.

• 합산배제: 일정 요건을 충족하는 임대주택, 사원용 주택, 미분양주택 등은 해당 주택의 공시가격을 과세표준 계산에서 제외할 수 있습니다. 합산배제·과세특례 신고는 해마다 9월 16일~30일에 하는 것으로 안내되니, 올해 기간이 지났다면 관할 세무서에서 가능 여부를 확인하세요.
• 상속주택·지방 저가주택: 주택 수 판단에서 별도 특례가 적용될 수 있습니다. 상속주택은 상속주택 주택 수 계산 글을 참고하세요.
• 일시적 2주택: 기존 주택을 처분하기 전에 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되면 요건을 충족할 때 종부세에서 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 처분기한은 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026년 8월 4일 이후 취득한 경우 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터 2년이며 그 밖에는 3년입니다. 자세한 내용은 일시적 2주택 세금 기준 글을 참고하세요.

그래서 "등기상 3주택이니까 무조건 3주택 세율"이라고 단정하면 안 됩니다. 합산배제나 주택 수 특례 대상인지 먼저 확인하세요. 분양권·입주권은 종부세 주택 수에 포함되지 않지만 취득세·양도세에는 영향을 줄 수 있습니다(주택 수 계산).

4. 세액공제·재산세 공제·세부담상한

• 재산세 공제: 해당 주택에 이미 부과된 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 금액은 종부세 산출세액에서 공제됩니다.
• 고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택자 제도입니다. 일반 다주택자는 만 70세 이상이거나 한 주택을 20년 이상 보유했더라도 최대 80% 공제를 자동으로 받을 수 없습니다.
• 세부담상한: 공시가격 상승 등으로 세부담이 급증하는 것을 막기 위해 전년도 납부세액 대비 일정 비율을 넘지 못하게 하는 상한이 있습니다. 적용 비율은 국세청 안내로 확인하세요.
• 농어촌특별세: 종부세액에는 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 별도로 부과되는 것으로 안내됩니다.

위 사례의 산출세액은 이 공제와 부가세 전 금액입니다. 예를 들어 3주택 사례의 산출세액 1,080만 원에는 농어촌특별세가 단순 계산으로 약 216만 원 더해질 수 있습니다. 정확한 금액은 홈택스·손택스의 종합부동산세 모의계산으로 확인하세요.

5. 납부와 분납

종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 고지서를 받은 뒤 세액이 크다면 분납을 활용할 수 있습니다. 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 분납을 신청할 수 있는 것으로 안내되며, 구체적인 분납 한도와 기간은 국세청 안내로 확인하세요. 반면 납부유예는 1세대 1주택자를 대상으로 하는 제도라 일반 다주택자는 대상이 아닙니다.

6. 2027년 이후는 달라질 수 있습니다 (정부안)

2026년 8월 3일 세제개편안에는 종부세를 주택 수 중심에서 주택가액·실거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겨 있습니다. 국회 확정 전 정부안이므로 내용이 달라질 수 있습니다.

항목	현행 (2026년 귀속)	개편안 (정부안)
공정시장가액비율	60%	2027년부터 70% (3주택 이상·조정대상지역 주택은 2028년 80%)
세율	주택 수 기준 (2주택 이하 / 3주택 이상)	2028년부터 주택가액 기준 단일세율로 전환
1세대 1주택 기본공제	12억 원	거주용 14억 원 / 비거주 9억 원

이 글의 계산 숫자를 내년 세금 계산에 그대로 쓰지 마세요. 확정 소식은 국회 의결과 시행령 개정 뒤에 다시 확인하세요.

종부세 확인 체크리스트

1. 6월 1일 현재 보유한 주택 확인
2. 각 주택의 공시가격 확인
3. 합산배제 대상 여부 확인
4. 상속주택·일시적 2주택 등 과세특례 여부 확인
5. 전국 주택 공시가격 합산
6. 기본공제 9억 원 적용
7. 공정시장가액비율 60% 적용
8. 2주택 이하 또는 3주택 이상 세율 적용
9. 재산세 공제와 세부담상한 확인
10. 홈택스 예상세액과 실제 고지내용 확인

결론

첫째, 2026년 일반 개인 다주택자의 종부세 기본공제는 9억 원입니다. 전국 주택 공시가격을 합산해 9억 원을 공제하고 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.

둘째, 2주택 이하와 3주택 이상의 세율은 과세표준 12억 원 이하에서는 같고, 12억 원을 넘으면서 차이가 커집니다. 3주택 이상이라고 전체에 5%를 적용하는 것이 아니며, 같은 과세표준 12억 6,000만 원에서 3주택 이상 1,080만 원과 2주택 이하 1,038만 원의 차이는 약 42만 원입니다.

셋째, 합산배제, 상속주택·일시적 2주택 특례, 재산세 공제, 세부담상한, 농어촌특별세까지 확인해야 실제 납부세액을 알 수 있습니다. 2027년 이후는 정부안에 따라 달라질 수 있습니다.

공시가격 합산 → 9억 원 공제 → 60% 적용 → 과세표준 계산 → 주택 수별 세율 적용 → 재산세 공제·세부담상한 확인 순서로 계산한 뒤 홈택스에서 예상세액을 다시 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 예시는 설명을 위한 단순 계산이므로 실제 세액은 재산세 공제, 세부담상한, 과세특례 적용에 따라 달라집니다. 신고·납부 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「종합부동산세법」, 「종합부동산세법 시행령」
• 국세청(nts.go.kr) 종합부동산세 안내, 합산배제·과세특례 안내
• 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 종합부동산세 모의계산·신고
• 국토교통부 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표, 국회 확정 전)