2026년 전세사기피해자 지원 총정리｜결정 요건·경매 유예·우선매수권·최소보장제(11월 13일)

정보 확인 기준일: 2026년 10월 12일

적용 안내: 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 기준의 일반 안내입니다. 결정 신청과 지원은 2027년 5월 31일까지이고 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인에게 적용됩니다. 개정 법의 최소보장제와 선지급·후정산은 2026년 11월 13일 시행 예정이며 지원 금액·한도는 시기와 기관에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신청 전에는 국토교통부·시·도·LH 안내와 전문가 상담으로 확인하세요.

전세보증금을 돌려받지 못하고 집이 경매에 넘어갈 위기라면, 일반적인 보증금 회수 절차 외에 전세사기피해자 지원 제도를 확인해야 합니다. 이 제도는 전세사기피해자로 결정을 받아야 시작되고, 결정을 받으면 경매 유예·정지, 우선매수권, 공공임대 전환, 저리 대출 같은 지원을 받을 수 있습니다. 여기에 11월 13일부터는 경·공매 후 회복한 금액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 지원하는 최소보장제가 시행됩니다.

이 글에서는 결정 요건, 신청부터 결정까지의 절차, 결정 후 받을 수 있는 지원, 경매 유예·우선매수권 활용법, 11월 13일 시행 제도를 정리합니다. 보증금을 못 받았을 때의 전체 순서는 임차권등기명령 신청방법과 HUG 이행청구 방법 글을 먼저 참고하세요.

1. 전세사기피해자 결정, 누가 받을 수 있을까?

그림처럼 지원은 피해자 결정을 받아야 시작됩니다. 결정 후에는 경매 유예, 우선매수권, 대출·임대 지원을 상황에 맞게 선택하고, 11월 13일부터는 경·공매 후 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 최소지원금을 신청할 수 있습니다.

피해자로 결정받으려면 특별법이 정한 요건을 모두 갖춰야 합니다. 일반적으로 안내되는 요건은 다음과 같습니다(세부 해석은 전세사기피해지원위원회가 판단합니다).

요건	내용
대항력과 확정일자	주택을 인도받고 전입신고를 했으며 확정일자를 받았을 것 (경매·공매 절차가 완료된 경우 일부 요건은 제외)
보증금 규모	5억 원 이하. 위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억 원 범위에서 상향할 수 있음 (최대 7억 원)
보증금 반환 곤란 사유	임차주택의 경·공매 진행, 임대인의 파산·회생 등으로 보증금 반환이 곤란한 상황
피해 우려	다수 임차인의 피해 우려, 임대인에 대한 수사 개시 등 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다고 볼 정황

세 번째·네 번째 요건의 구체적인 해석은 특별법 제3조를 확인하세요. 본인 외에 다른 피해 임차인을 찾을 수 없는 1인 단독 피해 상황이라도 신청할 수 있다는 안내가 있습니다. 반대로 집값 하락으로 집주인이 돈을 마련하지 못한 일반적인 보증금 미반환은 대상에서 제외되는 것으로 안내되어 왔으니 사안을 기준으로 위원회 판단을 받으세요.

상황 (예시)	검토 방향
보증금 4억 원, 전입·확정일자 완료, 집이 경매에 넘어가고 집주인에 대한 수사가 시작됨	피해자 결정 신청 검토
보증금 6억 원, 위원회가 상한을 상향하지 않은 지역	5억 원 초과라 요건 불충족 가능, 상향 여부 확인
전입신고만 하고 확정일자가 없음	요건 불충족 가능 (확정일자 확인)
2025년 6월 이후 처음 계약한 경우	적용 시기 요건 확인 (2025년 5월 31일 이전 최초 계약 기준)
집값이 떨어져 집주인이 돈을 마련하지 못함 (사기 정황 없음)	일반 보증금 회수 절차(임차권등기·보증보험)를 먼저 진행

2. 신청부터 결정까지, 이렇게 진행됩니다

단계	내용
1. 자격 확인	계약 시기, 보증금 규모, 대항력·확정일자, 피해 사실 확인
2. 신청서 제출	법에 따라 국토교통부장관에게 신청하며, 서류는 임차주택 소재지 시·도에 제출하는 것으로 안내됩니다.
3. 조사·심의	시·도 조사 후 전세사기피해지원위원회가 요건 충족 여부를 심의·의결합니다. 안건 상정일부터 30일 이내(부득이한 경우 15일 연장 가능).
4. 결정	결정문 송달. 결정을 받으면 지원 신청이 가능
5. 이의신청	결정에 이의가 있으면 결정을 송달받은 날부터 30일 이내 국토교통부장관에게 신청, 접수 후 20일 이내 결정

신청 서류는 일반적으로 신청서, 임대차계약서, 주민등록 자료, 보증금 지급 증빙, 피해 사실을 소명할 자료(경매 진행 통지, 임차권등기, 고소장 접수 자료 등)가 필요합니다. 정확한 목록은 시행규칙과 시·도 안내를 따르세요. 결정을 받은 뒤에도 임차보증금 전액을 회수한 경우 등은 결정이 취소될 수 있습니다.

피해자 결정은 경매 절차 자체를 막는 것이 아닙니다. 결정을 받기 전이라도 배당요구 종기와 임차권등기 일정은 계속 진행되므로 따로 챙겨야 합니다(경매 배당요구 확인 순서).

3. 결정을 받으면 어떤 지원을 받을 수 있을까?

아래는 서울주거포털 안내를 기준으로 정리한 지원 내용입니다. 금액·한도·소득 요건은 시기와 기관에 따라 달라지므로 HUG·LH·지자체의 최신 안내를 확인하세요.

지원	내용
경·공매 유예·정지	매각기일 보류, 지정된 매각기일의 취소·변경을 법원에 신청 (유예 기간 1년 이내, 사유가 해소되지 않으면 연장 가능)
우선매수권	거주 중인 주택이 경·공매될 때 피해 임차인이 먼저 매수할 수 있는 권한
공공임대 전환	공공주택사업자가 낙찰받아 공공임대로 공급 (최장 20년), 낙찰이 불가하면 인근 공공임대 우선공급
저리 대환대출	금리 1.2~2.7%, 한도 4억 원 (소득 1.3억 원, 자산 4.69억 원 이하 조건)
긴급 주거지원	LH 등 공공임대주택 입주 (최대 2년, 시세 30% 수준)
경·공매 대행 지원	법률 상담·경매 대행 원스톱 서비스, 대행수수료 지원 (본인 부담금 30%는 경·공매 후 사후 지원)
조세채권 안분	임대인의 전체 세금 체납액 중 해당 주택의 체납액만 분리해 환수
긴급복지	생계비 월 183만 원(4인 가구 기준, 최대 6개월), 의료비 1회 300만 원 이내, 주거비 월 66만 원 이내(대도시 3~4인 기준, 최대 12개월)
저소득층 신용대출	3%대 금리 (한도 1,200만 원)
전세대출 분할상환·신용정보 등록유예	경·공매 종료 후 기존 전세대출 미상환금을 20년간 무이자 분할상환

같은 지원이라도 내가 이사를 가는지, 살던 집에 계속 사는지에 따라 맞는 선택이 달라집니다. 살던 집을 사려면 우선매수권과 대환대출, 이사를 가려면 신규 전세 지원과 긴급 주거지원, 계속 살고 싶지만 매수가 어렵다면 공공임대 전환을 우선 검토하세요.

4. 경매 유예·정지와 우선매수권, 이렇게 활용하세요

경매 유예·정지

피해자로 결정되면 매각기일 전까지 관할 지방법원에 경매 유예·정지 신청서를 직접 작성해 낼 수 있습니다. 경매가 이미 진행 중이라면 결정 신청과 유예 신청 일정을 함께 점검해야 하므로 매각기일을 먼저 확인하세요. 유예 기간은 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내이고, 사유가 해소되지 않았다고 인정되면 연장할 수 있습니다.

우선매수권

살던 집이 경·공매될 때 피해 임차인은 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 직접 매수가 어렵다면 공공주택사업자가 낙찰받아 공공임대로 공급하는 방법이 있습니다. 매수를 결정하기 전에는 낙찰 예상가, 선순위 권리, 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.

배당요구·임차권등기와의 관계

제도	역할	혼동하기 쉬운 점
피해자 결정·경매 유예	경매 시기를 늦추고 지원을 받을 수 있는 자격	배당요구를 대신하지 않음
배당요구	매각대금에서 보증금을 받겠다는 신청	종기를 놓치면 불리, 유예 신청과 별개
임차권등기	이사해도 대항력·우선변제권을 유지	신청이 아니라 등기 완료가 중요
HUG 이행청구	반환보증 가입자의 보증금 지급 청구	보증사고 요건과 서류가 별도 (HUG 이행청구 방법)

5. 11월 13일부터 달라지는 것: 최소보장제와 선지급·후정산

2026년 5월 공포된 특별법 개정에 따라 시행령이 10월 6일 국무회의에서 의결되어 2026년 11월 13일부터 다음 두 제도가 시행됩니다.

① 최소보장제: 보증금의 3분의 1은 보장

전세사기 피해자가 경·공매 종료 후 회복한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 최소지원금으로 지급합니다. 산정 방식은 다음과 같습니다.

최소지원금 = 보증금의 1/3 − (대항력·우선변제권으로 받은 금액 + 임차보증금반환채권 변제액 + 경매차익·임대료 지원액)

항목	금액 (예시)
임차보증금	1억 5,000만 원
최소보장금 (보증금의 1/3)	5,000만 원
경매 배당으로 받은 금액	2,000만 원
경매차익으로 받은 금액	1,000만 원
최소지원금	2,000만 원 (총 5,000만 원 회복)

② 선지급·후정산: 신탁사기 등 무권계약 피해자

신탁사기 등으로 임대차계약의 효력을 인정받기 어려운 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급하고 나중에 회수금액을 정산합니다. 예를 들어 보증금 1억 5,000만 원에 기존 임대료 지원액이 1,000만 원이라면 최소보장금 5,000만 원에서 이를 뺀 4,000만 원을 먼저 받습니다.

신청 방법과 기한

• 신청 기관: 한국토지주택공사(LH)가 지급·정산 업무를 맡습니다.
• 최소지원금 신청 시기: LH에 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우에는 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤
• 선지급금 신청 시기: LH의 피해주택 매입이나 처분이 완료되기 전까지
• 제출서류: 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서, 반환채권 변제 관련 서류 등 (질병·해외체류 등은 대리인 선임 가능)
• 결정: 신청일부터 90일 이내 지급 여부와 금액 통지 (부득이한 경우 30일 연장 1회), 이의는 통지일부터 30일 이내
• 반납 의무: 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하면 신고하고 반납해야 하며, 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과됩니다.

시행 전이므로 지급 대상과 서류 목록은 LH 안내를 확인해야 합니다. 최소보장제는 경·공매 종료 후 신청하는 구조라, 지금 진행 중인 사건은 종료 시점에 맞춰 신청 시기를 점검하세요.

전세사기 피해가 의심될 때 체크리스트

1. 계약일이 2025년 5월 31일 이전인지, 전입신고와 확정일자가 되어 있는지 확인합니다.
2. 보증금이 5억 원 이하인지(위원회 상향 지역은 최대 7억 원) 확인합니다.
3. 경매 통지, 임차권등기, 임대인 파산·회생, 수사 개시 등 보증금 반환 곤란 사유를 증빙으로 모읍니다.
4. 경매 매각기일과 배당요구 종기를 먼저 확인합니다.
5. 시·도에 피해자 결정 신청서를 제출하고 접수 증빙을 보관합니다.
6. 결정 후 필요한 지원(경매 유예, 우선매수권, 대출, 공공임대, 대행 지원)을 목적에 맞게 신청합니다.
7. 경·공매 종료 후 보증금 회수액이 3분의 1에 못 미치면 11월 13일 이후 LH에 최소지원금을 신청합니다.

결론

첫째, 전세사기피해자 지원은 피해자 결정을 받아야 시작됩니다. 2025년 5월 31일 이전에 최초 계약한 임차인이 대상이고, 대항력·확정일자와 보증금 5억 원 이하(상향 시 최대 7억 원) 등 요건을 갖춰야 합니다. 결정 신청과 지원은 2027년 5월 31일까지입니다.

둘째, 결정을 받으면 경·공매 유예·정지, 우선매수권, 공공임대 전환, 저리 대환대출, 긴급 주거지원, 경·공매 대행 지원 등을 받을 수 있지만 배당요구와 임차권등기는 별개이므로 종기와 등기 완료를 따로 확인해야 합니다.

셋째, 2026년 11월 13일부터 경·공매 종료 후 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 최소지원금을, 신탁사기 등 무권계약 피해자는 선지급금을 LH에 신청할 수 있습니다. 시행 전이므로 대상과 서류는 LH 안내를 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 피해자 결정 여부와 지원 내용은 사안별로 달라지므로 국토교통부, 관할 시·도, LH, 대한법률구조공단 등 공식 기관과 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 전세사기피해자등 결정
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 전세사기피해자 경매·공매 절차의 지원
• 서울주거포털 — 전세사기 피해 지원 안내
• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」, 같은 법 시행령·시행규칙
• 국토교통부 보도자료: 전세사기특별법 시행령 개정안 국무회의 의결 (2026. 10. 6.), 한국토지주택공사(LH) 전세사기피해자 지원 안내