2026년 주택 수 계산｜분양권·입주권도 1주택에 포함될까? 취득세·양도세·종부세 기준 비교

정보 제공 기준일: 2026년 9월 30일

적용 안내: 분양권과 조합원입주권은 아직 완성된 주택이 아니지만 세금 종류에 따라 주택 수 계산에 포함될 수 있습니다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분, 양도소득세의 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 영향을 줍니다. 또 2026년 10월 1일부터 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 줄었지만, 주택과 분양권·입주권을 함께 가진 경우의 특례(취득일부터 3년)는 이번 개정과 별개입니다. 일시적 2주택 개정은 일시적 2주택 세금 기준 글에서 정리했습니다.

"아파트는 한 채인데 분양권이 하나 있으면 2주택인가?", "재건축 입주권도 집 한 채로 계산하는가?", "분양권이 있으면 기존 집을 팔 때 1세대 1주택 비과세를 못 받는가?"는 부동산 세금에서 가장 자주 나오는 질문입니다.

결론부터 말하면 분양권과 입주권은 세금에 따라 주택 수에 포함될 수 있고, 세금마다 기준이 다릅니다. 단순히 등기부에 올라온 완성 주택의 개수만 세면 안 됩니다. 이 글에서는 취득세, 양도소득세, 종합부동산세별로 분양권·입주권이 어떻게 계산되는지, 일시적 특례와 거래 전 확인 사항을 정리합니다.

1. 세금별로 한눈에 비교

취득세·양도소득세·종합부동산세 3개 카드로 분양권·입주권의 주택 수 포함 여부를 비교했습니다. 취득세(2020년 8월 12일 이후 취득분)와 양도세(분양권 2021년 1월 1일 이후 취득분)는 "포함", 종부세는 "미포함"으로 표시하고 각각의 확인 포인트를 담았습니다.

그림처럼 취득세와 양도소득세는 주택 수에 포함하고 종부세는 포함하지 않는다는 점이 가장 큰 차이입니다. 포함되는 경우에도 기준일(2020년 8월 12일, 2021년 1월 1일)이 다르니 아래 표에서 확인하세요.

세금	분양권·입주권의 주택 수 포함	기준 시점	확인 포인트
취득세	포함 (주택분양권·조합원입주권)	2020년 8월 12일 이후 취득분	신규 주택 취득 시 주택 수, 오피스텔 분양권은 별도
양도소득세	포함 (조합원입주권·분양권)	분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분	기존 주택 양도 시 비과세·중과 판단, 일시적 특례
종합부동산세	주택 수에 포함하지 않음	매년 6월 1일 현재 보유 주택	완공 후 소유권 취득 시 과세 대상

2. 취득세: 분양권·입주권은 주택 수에 포함될 수 있습니다

분양권이나 조합원입주권 자체를 취득했다고 해서 완성 주택 취득세가 바로 부과되는 것은 아닙니다. 실제 주택이 완공되어 취득할 때 주택 취득세가 부과되고, 입주권을 승계취득하면 토지 지분 등에 대한 별도 취득세가 발생할 수 있습니다.

문제는 다른 주택을 취득할 때 주택 수를 계산하는 과정입니다. 현행 지방세 규정은 조합원입주권과 주택분양권을 세대별 소유 주택 수에 가산합니다. 기존 아파트 1채를 가진 사람이 분양권을 하나 더 취득한 뒤 또 다른 주택을 취득한다면 "기존 주택이 한 채니까 두 번째 집"이라고 판단해서는 안 됩니다. 분양권이 주택 수에 포함되어 신규 주택 취득 후 주택 수가 더 많게 계산될 수 있습니다.

보유 자산	취득세 주택 수 산정
일반 아파트·주택	포함
조합원입주권	원칙적으로 포함
주택 분양권	원칙적으로 포함
오피스텔 분양권	일반 주택분양권과 기준이 다름 (포함되지 않을 수 있음)
일정 예외주택	법령상 요건 충족 시 제외 가능

오피스텔은 특히 주의해야 합니다. 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않을 수 있지만, 오피스텔을 실제로 취득한 뒤 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함될 수 있습니다. 상속받은 분양권·입주권, 일정 금액 이하 주택에는 별도 예외 규정이 있으므로 "분양권 = 무조건 1주택"으로 단정하지 마세요. 취득세율은 아파트 취득세 계산법 글을 참고하세요.

3. 양도소득세: 분양권·입주권이 있으면 비과세를 못 받을까?

양도소득세에서도 분양권과 조합원입주권은 주택 수 판단에 영향을 줍니다. 기존 집을 팔면서 1세대 1주택 비과세를 받으려는 사람이 분양권이나 입주권을 가지고 있다면 반드시 확인해야 합니다. 특히 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세상 주택 수 판단에 영향을 줄 수 있어 기존 아파트 1채 + 신규 분양권 1개는 세법상 1주택 + 1분양권 상태입니다.

1주택 + 분양권·입주권 일시적 특례: 3가지 조건

국내에 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권이나 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권(또는 1입주권)이 된 경우 다음 요건을 갖추면 종전 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 특례를 적용합니다.

1. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 분양권·입주권을 취득
2. 분양권·입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도
3. 종전 주택이 1세대 1주택 비과세의 기본 요건(보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 충족

조합원입주권의 경우 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령 제156조의2에서 이 3년 기준을 그대로 두고 있고, 3년 안에 양도하지 못하더라도 일정한 요건(신축 주택 완성 후 일정 기간 안에 세대 전원 이사·거주 등)을 갖추면 특례가 적용되는 예외가 있습니다. 분양권도 같은 구조의 특례가 있으니 구체 요건은 시행령에서 확인하세요. 이 3년 기준은 10월 1일 개정된 조정대상지역 일시적 2주택(주택을 신규 취득하는 경우) 2년과 다른 규정입니다.

보유 상태	양도세 판단
주택 1채	기본적인 1세대 1주택 비과세 검토
주택 1채 + 분양권	주택 수에 영향, 일시적 특례 요건 확인
주택 1채 + 입주권	주택 수에 영향, 일시적 특례 요건 확인
주택 + 분양권·입주권 합계 3개 이상	다주택 관련 세율·특례를 별도 확인

일정 지역의 저가 주택·입주권·분양권처럼 다주택 중과 주택 수 계산에서 제외되는 규정도 있습니다. 그래서 분양권 취득일, 기존 주택 취득일, 양도 예정일, 지역과 가액, 특례 여부를 함께 확인해야 합니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 글을 참고하세요.

4. 종합부동산세: 분양권·입주권은 주택 수에 포함되지 않습니다

종부세는 매년 6월 1일 현재 실제로 소유한 주택의 공시가격을 기준으로 과세합니다. 분양권이나 입주권의 분양가를 주택 공시가격처럼 종부세 과세표준에 합산하지 않습니다. 다만 분양권·입주권에 따른 주택이 완공되어 소유권을 취득하면 그 시점부터 종부세 과세 대상 주택으로 포함될 수 있습니다. 완공 시점이 6월 1일 전후라면 그해 납세의무자가 누구인지도 확인하세요. 종부세 계산은 1세대 1주택 종부세 기준 글을 참고하세요.

5. 사례로 확인하기

A씨가 기존 아파트 1채와 신규 아파트 분양권 1개를 가지고 있고 다른 아파트를 추가 매입할 예정이라고 가정해 보겠습니다.

• 취득세: 등기된 집은 한 채지만 분양권이 주택 수에 포함될 수 있어 추가 아파트를 취득할 때의 주택 수와 중과 여부를 분양권까지 넣어 다시 계산해야 합니다.
• 양도세: 기존 아파트를 먼저 팔 계획이라면 1주택 + 1분양권 일시적 특례를 적용할 수 있는지 확인합니다.
• 종부세: 분양권은 주택 수에 포함되지 않고, 완공 후 소유권을 취득하면 과세 대상이 됩니다.

날짜 사례	양도세 특례 판단
종전 주택 2023. 3. 1 취득, 분양권 2026. 5. 1 취득	종전 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했으므로 요건 충족 가능 → 2029. 5. 1까지 종전 주택 양도
종전 주택 2026. 1. 10 취득, 분양권 2026. 8. 1 취득	종전 주택 취득 후 1년이 지나기 전에 분양권을 취득해 일시적 특례 요건 미충족

특례를 적용하려면 종전 주택의 보유·거주 요건도 별도로 충족해야 합니다. 조정대상지역 신규 주택의 일시적 2주택은 일시적 2주택 세금 기준 글에서 2년·3년을 구분했습니다. 상속받은 주택이 있다면 상속주택 주택 수 계산 글도 함께 확인하세요.

거래 전 확인할 체크리스트

1. 기존 주택의 정확한 취득일을 확인합니다.
2. 분양권 또는 입주권의 취득일을 확인합니다. 취득세는 2020년 8월 12일, 양도세의 분양권은 2021년 1월 1일이 중요한 기준입니다.
3. 분양권이 주택(아파트)인지 오피스텔인지 확인합니다.
4. 신규 주택 추가 취득 예정일과 기존 주택 양도 예정일을 정합니다.
5. 취득세와 양도소득세의 주택 수를 따로 계산합니다.
6. 일시적 1주택 + 분양권·입주권 특례 요건(1년 이후 취득, 3년 이내 양도)을 확인합니다.
7. 상속주택·저가주택 등 예외 여부를 확인하고, 계약 전에 위택스·홈택스 또는 세무전문가로 최종 확인합니다.

결론

첫째, 취득세에서는 분양권과 조합원입주권이 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다(2020년 8월 12일 이후 취득분). 분양권 자체에 완성 주택 취득세가 바로 부과되는 것은 아닙니다.

둘째, 양도소득세에서도 주택 수 판단에 영향을 줍니다(분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분). 다만 1주택 + 분양권·입주권은 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 취득하고 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세 특례를 검토할 수 있으며, 이 3년은 2026년 10월 조정대상지역 일시적 2주택 2년 개정과 별개입니다.

셋째, 종부세는 6월 1일 현재 실제 보유 주택 기준이라 분양권·입주권은 주택 수에 포함되지 않고, 완공 후 소유권을 취득하면 과세 대상이 됩니다. 먼저 기존 주택 취득일 → 분양권·입주권 취득일 → 기존 주택 양도 또는 신규 주택 취득 예정일을 정리하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 취득 시점별 경과 규정과 예외가 많으므로 취득세는 위택스·관할 지자체, 양도소득세는 홈택스와 세무전문가를 통해 계약 전에 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제156조의2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례)
• 국가법령정보센터 「지방세법」, 「지방세법 시행령」 제28조의4 (취득세 주택 수 산정)
• 국세청 홈택스 양도소득세 안내(분양권·입주권 관련), 위택스 지방세 안내