매매계약서 특약 예시｜대출 불가·근저당 말소·하자·세입자 명도 문구와 쓰는 법

정보 제공 기준일: 2026년 10월 17일

적용 안내: 개인 간 일반 주택(아파트 등) 매매계약을 기준으로 한 일반 정보입니다. 특약은 계약 당사자가 합의해 정하는 것이어서 효력은 문구와 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 아래 문구는 참고용 예시이며 그대로 복사하기보다 내 상황에 맞게 고쳐서 쓰시고, 금액이 크거나 분쟁 가능성이 있다면 공인중개사·법무사·변호사와 함께 검토하세요.

매매계약서의 본문은 대부분 표준 양식이라 내용이 비슷합니다. 내 상황에 맞는 조건은 특약란에 따로 적어야 하고, 적지 않은 조건은 나중에 "그렇게 말했다"고 해도 증명하기 어렵습니다. 대출이 안 나오면 어떻게 하는지, 잔금 전에 집주인이 대출을 더 받으면 어떻게 되는지, 입주 후 누수가 발견되면 누가 수리하는지는 모두 특약으로 미리 정해 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

이 글에서는 특약을 쓰는 기본 원칙, 상황별 특약 문구 예시, 하자 관련 특약의 한계, 특약을 넣을 때 주의할 점을 정리합니다. 계약 전 확인 항목 전체는 집 계약 전에 반드시 확인할 10가지 글에서 다뤘고, 이 글은 그중 특약 문구를 어떻게 쓰는지에 집중합니다.

1. 특약은 이렇게 씁니다

그림의 6가지는 매매 계약에서 특약으로 자주 정리하는 항목입니다. 특약은 아래 네 가지를 함께 적어야 의미가 분명해집니다.

원칙	나쁜 예	좋은 예
누가 (주어)	“정리하기로 한다”	“매도인은 ~한다”
무엇을 (구체적 행위)	“문제가 없도록 한다”	“근저당권 및 가압류를 말소한다”
언제까지 (기한)	“가능한 빨리”	“잔금 지급일에”, “잔금일로부터 3개월 이내”
어기면 (효과)	“책임진다”	“매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 위약금 ○○원을 지급한다”

구두로 약속하거나 문자나 카카오톡으로만 주고받은 내용은 계약서 특약보다 증명력이 약합니다. 합의한 내용은 계약서 특약란에 쓰고 매도인·매수인이 함께 서명(또는 날인)하세요. 계약 후에 특약을 추가하거나 바꾸려면 양쪽이 서명한 추가 합의서나 변경 계약서가 필요합니다.

2. 상황별 특약 문구 예시

상황	특약 예시 (참고용)	확인할 점
① 대출이 필요함	“매수인이 신청한 주택담보대출이 잔금일 ○일 전까지 거절되거나 희망금액에 미달하는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 수령한 계약금을 즉시 반환한다. 이 경우 어느 쪽도 위약금을 청구하지 않는다.”	이런 특약이 없으면 대출이 안 나와도 계약 해제와 계약금 반환이 보장되지 않을 수 있습니다. 매도인 입장에서는 거절 사유의 범위를 협의합니다.
② 권리 말소	“매도인은 잔금 지급일에 등기사항증명서상 모든 근저당권·가압류·가처분 등 소유권 행사에 제한이 되는 권리를 말소하고, 잔금일까지 새로운 담보나 임차권을 설정하지 않는다. 위반 시 매수인은 계약을 해제할 수 있고 매도인은 위약금(계약금 상당액)을 지급한다.”	잔금 직전과 직후에 등기사항증명서를 다시 열람합니다. 말소 방법은 근저당 말소 처리 결과 확인 글을 참고하세요.
③ 시설·하자	“매도인은 계약일 현재 알고 있는 누수·균열·결로 등 하자를 매수인에게 고지하였다. 고지하지 않은 중대한 하자(내부 누수 등)가 잔금일로부터 ○개월 이내 발견되면 매도인이 수리하거나 수리비를 부담한다.”	“현 상태 그대로 매매” 문구만 쓰면 매수인에게 불리합니다. 어떤 하자를 누가 언제까지 책임지는지 구체적으로 적습니다.
④ 세입자가 있음	(승계) “임차인 ○○○(보증금 ○○원, 만기 ○○)의 임대차는 매수인이 승계하며 매매대금에서 보증금을 공제한다.” (명도) “매도인은 잔금일까지 임차인을 명도하고 보증금을 반환한다. 명도 완료 확인 전에는 잔금 ○○원을 지급하지 않는다.”	토지거래허가구역에서는 매수인의 실거주 의무가 있어 승계가 제한될 수 있습니다. 토지거래허가구역 글을 확인하세요.
⑤ 매도인이 계속 거주(주인전세)	“매도인이 임차인으로 계속 거주하는 경우 하자담보책임 기간은 매도인이 목적물을 인도한 날부터 ○개월로 한다.”	하자는 알게 된 날부터 6개월이라는 기본 기간 때문에, 매도인이 살고 있으면 하자를 알기 어려운 점을 반영합니다.
⑥ 정산	“관리비, 전기·가스·수도 요금은 잔금일을 기준으로 매도인이 정산하고 정산 확인서를 매수인에게 교부한다. 장기수선충당금은 ○○으로 정산한다.”	장기수선충당금의 처리 방식은 단지와 거래 당사자 협의에 따르므로 관리사무소에 확인합니다.
⑦ 인도와 시설 포함	“매도인은 잔금일 ○시까지 열쇠, 현관 비밀번호, 주차 등록을 인도한다. 에어컨(○대), 붙박이장, 인덕션은 매매대금에 포함하며 철거하지 않는다.”	옵션과 가전은 매매 포함 여부를 분명히 적어 두지 않으면 철거 분쟁이 생길 수 있습니다.
⑧ 대금 지급	“매매대금은 매도인 본인 명의의 ○○은행 계좌로만 지급한다.”	등기부상 소유자와 계좌 명의가 같은지 확인합니다.
⑨ 토지거래허가구역	“본 계약은 토지거래허가를 받을 것을 조건으로 하며, 양 당사자는 허가 신청에 협력한다. 허가를 받지 못한 경우 계약은 해제되고 매도인은 수령한 금액을 반환한다.”	허가 절차와 협력 의무는 토지거래허가구역 글에서 설명했습니다.
⑩ 세금·비용	“양도소득세는 법령상 납세의무자인 매도인이, 취득세와 등기비용은 매수인이 부담한다. 각자 세금에 관한 신고·납부를 책임진다.”	실제 세금과 비용 계산은 아파트 구입할 때 실제 필요한 돈 글에서 확인하세요.

3. 하자 특약에는 한계가 있습니다

매매한 집에 하자가 있으면 민법상 매도인의 하자담보책임(민법 제580조)이 적용됩니다. 매수인은 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 하고(민법 제582조), 계약 당시 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 책임을 묻기 어렵습니다. 이 책임은 계약으로 줄이거나 없앨 수 있습니다. 다만 민법 제584조는 매도인이 알고 있으면서 고지하지 않은 사실에 대해서는 면책 특약이 있어도 책임을 면하지 못한다고 정하고 있습니다.

특약 문구	의미와 한계
“현 상태 그대로 매매한다”	매도인이 몰랐던 하자에 대한 부담을 매수인에게 돌리는 효과가 큽니다. 알고도 숨긴 하자에는 통하지 않습니다.
“중대한 하자는 관련 법규에 따른다”	범위가 모호해 분쟁이 생기기 쉽습니다. 어떤 하자를 누가 언제까지 책임지는지 쓰는 편이 낫습니다.
“잔금일로부터 ○개월 이내 발견된 누수는 매도인 부담”	대상 하자와 기간이 분명해 가장 실용적입니다. 발견 후에는 바로 알리고 수리 견적과 사진을 남깁니다.

하자 때문에 분쟁이 생길 가능성을 줄이려면 계약 전에 방문해 누수 흔적, 결로, 곰팡이, 배관, 창호를 직접 확인하고, 중개대상물 확인·설명서의 시설 상태 항목(수도·전기·누수 등)과 특약 내용이 일치하는지 대조하세요. 매도인이 하자를 알고 있었는지는 보통 매수인이 증명해야 하므로 관리사무소 민원 이력, 수리 업체 견적서, 사진 같은 자료를 모아 두는 것이 중요합니다.

4. 특약을 넣을 때 주의할 점 5가지

1. 계약금을 보내기 전에 특약 초안을 받습니다. 계약 당일 즉석에서 쓰면 검토할 시간이 부족합니다. 가계약금 단계의 약정은 가계약금 취소 글에서 정리했습니다.
2. 법을 어기는 내용은 효력이 없을 수 있습니다. 당사자가 합의했더라도 강행규정에 반하는 조건은 무효가 될 수 있습니다.
3. 위약금과 해약금을 구분합니다. 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주고 해제하는 방법과 특약으로 정한 위약금은 별개입니다. 자세한 구조는 매매계약 해제하면 계약금은? 글을 참고하세요.
4. 모호한 표현은 구체적으로 바꿉니다. “중대한 하자”, “적당한 시기”, “상당한 기간”은 분쟁의 원인이 됩니다.
5. 특약 원본에 서명과 날인을 하고 한 부씩 보관합니다. 계약서 사본, 확인·설명서, 등기사항증명서, 송금 영수증을 함께 보관하세요.

계약 전 특약 점검 체크리스트

1. 대출이 필요하다면 대출 불가 시 해제·반환 특약을 협의했는가
2. 잔금일에 근저당·압류 말소와 새 담보 설정 금지를 특약으로 정했는가
3. 알려진 하자와 고지하지 않은 중대한 하자의 책임 범위·기간을 정했는가
4. 세입자가 있다면 승계 또는 명도 조건을 정했는가
5. 관리비·공과금·장기수선충당금 정산 방법과 가전·옵션 포함 여부를 적었는가
6. 대금 지급 계좌가 등기부상 소유자 명의인지 확인했는가
7. 토지거래허가구역이라면 허가 불가 시 처리를 정했는가
8. 특약이 확인·설명서와 일치하고 양쪽 서명을 받았는가

결론

첫째, 표준 계약서에 없는 내 상황의 조건은 특약란에 서면으로 남겨야 합니다. 대출, 권리 말소, 하자, 세입자, 정산, 허가·세금이 가장 흔한 항목입니다.

둘째, 특약은 누가·무엇을·언제까지·어기면 어떻게 되는지를 함께 적어야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 모호한 표현은 구체적으로 고치세요.

셋째, “현 상태 매매” 같은 면책 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 하자에는 책임을 면하지 못합니다(민법 제584조). 하자는 알게 된 날부터 6개월 안에 행사해야 하므로 발견 즉시 증거를 남기세요. 집을 사는 전체 순서는 내 집 마련 순서 글을 참고하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 계약에 대한 법률 자문이 아닙니다. 특약 문구의 효력은 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 계약 전에는 공인중개사, 법무사, 변호사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 법제처 국가법령정보센터(law.go.kr) 「민법」 제565조(해약금), 제580조(매도인의 하자담보책임), 제582조(권리행사기간), 제584조(담보책임면제의 특약)
• 국가법령정보센터 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인·설명), 「공인중개사법 시행규칙」 별지 서식(중개대상물 확인·설명서)
• 국토교통부(molit.go.kr) 부동산 거래 안내, 표준 부동산 매매계약서 서식
• 대한법률구조공단(klac.or.kr, 국번 없이 132) 법률상담