2026년 다주택자 양도세 총정리｜5월 9일 중과 유예 종료·2주택 20%p·3주택 30%p·2027~2028 한시 완화안

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일

이 글의 범위: 5월 9일 중과 유예 종료 이후 무엇이 달라졌는지, 경과조치, 중과에서 빠지는 주택, 2027~2028년 한시 완화안, 매도 순서를 정리합니다. 세액을 숫자로 계산하는 방법은 다주택자 양도소득세 계산법 글에서 사례로 보여드립니다.

적용 안내: 1~4번과 6~7번은 현행(2026년 양도분) 기준이고, 5번의 한시 완화안은 2026년 8월 3일 발표된 정부안(국회 확정 전)입니다. 확정되면 세율과 시행 시기가 달라질 수 있습니다.

2026년에 다주택자가 집을 팔 때 가장 먼저 확인할 것은 "몇 채 보유했는가"보다 매도하려는 주택이 조정대상지역에 있는가입니다. 2022년부터 이어진 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료됐기 때문입니다. 조정대상지역의 중과 대상 주택을 양도하면 1세대 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가될 수 있습니다.

다만 비조정대상지역 주택이라고 해서 다주택자라는 이유만으로 중과가 자동 적용되는 것은 아니고, 일정 요건을 충족하는 주택은 중과용 주택 수에서 제외되기도 합니다. 또 정부는 2027~2028년 중과세율을 한시적으로 낮추는 안을 발표해 언제 파느냐도 중요한 변수가 되었습니다. 확인 순서는 이렇습니다.

세대 전체 주택 수 → 양도주택의 조정대상지역 여부 → 중과 제외주택 여부 → 취득가·필요경비·보유기간 → 양도 시기 → 예상 세액

1. 2026년 5월 9일 이후 달라진 점

양도 주택	세율 구조
비조정대상지역 주택 (2년 이상 보유)	기본세율 중심
조정대상지역 2주택 중과 대상	기본세율 + 20%p
조정대상지역 3주택 이상 중과 대상	기본세율 + 30%p

기본세율은 과세표준에 따라 6%부터 45%까지입니다. 예를 들어 해당 구간의 기본세율이 35%라면 2주택 중과는 55%, 3주택 이상 중과는 65%의 세율 구조가 됩니다. 다만 양도세는 누진세율이라 양도차익 전체에 한 세율을 곱하는 것이 아니고, 중과 대상은 장기보유특별공제도 받지 못할 수 있습니다. 실제 금액 비교는 계산법 글을 참고하세요.

2. 5월 9일 전에 계약했다면 중과를 피할 수 있을까?

경과조치가 있습니다. 개정 내용에 따르면 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결한 경우, 일반적인 조정대상지역은 계약일부터 4개월 이내, 2025년 10월 16일 새로 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 실제 양도가 이루어지면 중과 유예를 적용받을 수 있습니다. 계약서만 5월 9일 전에 써 두고 잔금을 미루면 자동으로 유예가 적용되는 것이 아닙니다.

일반 조정대상지역 사례	판단
계약일 2026년 5월 1일, 잔금일 8월 20일	계약일부터 4개월 이내 → 경과조치 적용 가능성 검토
계약일 2026년 5월 1일, 잔금일 10월 1일	4개월 초과 → 종전 유예 적용 어려움

양도세에서 양도일은 보통 대금을 청산한 날을 기준으로 하므로 계약일과 세법상 양도일을 혼동하면 안 됩니다. 기간과 대상 지역은 개별 사안마다 달라질 수 있으니 계약일·잔금일을 갖고 세무 전문가에게 확인하세요.

3. 2주택·3주택이라고 모두 중과될까? 중과에서 빠지는 주택 3가지

"집이 두 채면 무조건 중과"는 오해입니다. 중과는 조정대상지역의 중과 대상 주택을 중심으로 적용하고, 요건을 모두 충족한 아래 세 가지 주택은 중과용 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

그림의 세 가지는 요건을 모두 충족해야 중과용 주택 수에서 제외됩니다. 아래에서 요건을 하나씩 확인하세요.

① 소형 신축주택

2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축주택으로, 전용면적 60㎡ 이하이고 아파트가 아니며, 취득가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하이고 같은 기간 준공된 주택이 대상입니다. 빌라, 다세대, 도시형생활주택 등을 보유했다면 확인할 가치가 있습니다.

② 지방 준공 후 미분양주택

수도권 밖의 준공 후 미분양주택으로 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 7억 원 이하이고 2027년 12월 31일까지 취득하는 주택이 대상입니다. 취득가액 기준은 2026년 시행령 개정으로 6억 원에서 7억 원으로 올랐고, 2026년 10월 시행령 개정으로 적용 기한이 2026년 말에서 2027년 말로 1년 연장되었습니다.

③ 인구감소지역·인구감소관심지역 주택

2026년 시행령 개정으로 확대된 특례입니다. 보도된 기준은 비수도권 인구감소지역 기준시가 9억 원 이하, 인구감소관심지역 4억 원 이하(수도권 접경지역의 인구감소지역은 4억 원)입니다. 수도권(접경지역 제외)과 광역시 구지역, 기존 보유주택과 같은 시·군·구의 주택은 대상에서 빠집니다. 취득 시기와 세부 요건은 시행령에서 확인하세요.

사례로 비교해 보기

A씨가 서울 조정대상지역 아파트 2채와 지방 인구감소지역의 중과 제외 요건을 충족한 주택 1채를 보유했다고 가정해 보겠습니다. 등기상 3주택이지만 지방주택이 요건을 모두 충족하면 중과 판단에서는 2주택 구조로 볼 여지가 있습니다. 반대로 가격·지역·취득시기 중 하나라도 충족하지 못하면 결과가 달라집니다. 중과 제외는 "지방이면 제외"가 아니라 취득일·지역·가격·주택 종류를 모두 확인하는 제도입니다. 분양권·입주권·상속주택이 주택 수에 들어가는지는 주택 수 계산과 상속주택 세금 총정리 글에서 정리했습니다.

4. 보유기간이 2년 미만이면?

주택을 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단기양도세율이 적용될 수 있고, 다주택 중과세율과 동시에 해당하면 계산된 세액 중 더 큰 금액이 적용됩니다. "2주택이니 +20%p"만 볼 것이 아니라 보유기간도 함께 확인해야 합니다. 또 아래 5번의 한시 완화안은 2년 이상 보유한 주택만 대상이라 단기 보유 주택은 완화를 받지 못합니다. 세액 비교는 계산법 글을 참고하세요.

5. 2027~2028년 중과 한시 완화안 (정부안, 국회 확정 전)

2026년 8월 3일 세제개편안에는 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율을 2027년과 2028년 두 해 동안 한시적으로 낮추고 2029년에 현행으로 되돌리는 방안이 포함되어 있습니다. 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택입니다.

양도 시점	2주택 가산	3주택 이상 가산	최고세율 (기본세율 45% 기준, 지방소득세 제외)
현행 (2026년)	+20%p	+30%p	65% / 75%
2027년	+5%p	+10%p	50% / 55%
2028년	+10%p	+15%p	55% / 60%
2029년 이후	+20%p	+30%p	65% / 75%

알아둘 점

• 2026년 양도분도 영향이 있습니다. 2년 이상 보유한 주택의 2026년 양도분은 2027년 1월 1일 이후 예정신고나 확정신고를 하는 경우 2027년 완화세율을 적용받을 수 있고, 이미 중과세율로 신고·납부했어도 확정신고에서 정산하는 방안이 제시되었습니다. 신고 시기와 환급 방식은 확정 내용을 확인하세요.
• 장기보유특별공제는 별개입니다. 세율이 낮아져도 조정대상지역 중과 대상 주택에 장기보유특별공제를 허용하는 것은 아니라고 설명됩니다.
• 폐지가 아닙니다. 2029년에는 현행 중과율로 돌아가는 한시 조치입니다.
• 확정 전입니다. 법 개정과 시행령 확정 과정에서 세율, 대상, 시행 시기가 달라질 수 있습니다.

정부안 기준으로는 2027년의 추가 세율이 가장 낮지만, 매도 시기는 가격 변동, 1세대 1주택 비과세 가능성, 다른 세금과 함께 비교해야 합니다. 완화안만 보고 서두르거나 미루기보다 보유 주택별로 시기별 예상 세액을 계산해 보세요.

2026년 10월 시행령 개정에서 확정된 내용

항목	내용
조정대상지역 매입임대 아파트	다주택자 양도세 중과 배제는 2027년 12월 31일 양도분까지만 적용 (이후 양도분은 배제)
2027년 1월 1일 현재 의무임대기간이 끝나지 않은 경우	등록말소일부터 1년까지 기존 특례 적용 (재건축·재개발 진행 시 이전고시일부터 1년)
임대사업자의 거주주택	등록말소 후 5년 안에 양도하면 1세대 1주택 특례 유지
비수도권 준공 후 미분양 등	세제지원 적용 기한 2027년 12월 31일까지 1년 연장

상생임대주택 거주요건 면제 특례는 2026년 12월 31일 종료됩니다. 자세한 내용은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 글을 참고하세요.

6. 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 달라집니다

다주택자는 매도 순서가 중요합니다. 한 채를 먼저 팔면 이후 주택 수가 달라지고, 남는 집의 중과 여부와 1세대 1주택 비과세 가능성도 바뀔 수 있습니다. 주택마다 다음 요소가 다를 수 있습니다.

• 조정대상지역 여부, 양도차익, 취득가격
• 보유기간과 거주기간, 중과 제외 여부
• 향후 1세대 1주택 비과세 가능성
• 양도 시기별 중과세율 (현행, 2027년, 2028년, 2029년)

그래서 양도차익이 가장 작은 집부터 팔거나 가장 큰 집을 마지막에 남기는 것이 항상 유리하다고 단정할 수 없습니다. 예를 들어 양도차익이 A 5억 원, B 1억 원, C 8천만 원인 3주택자라면 C를 먼저 처분했을 때 B·A의 주택 수와 비과세 가능성이 어떻게 바뀌는지까지 계산해야 합니다.

7. 계약서 쓰기 전 확인 체크리스트

1. 세대 전체 보유주택 목록과 각 주택의 취득일
2. 매도 예정 주택의 조정대상지역 여부 (취득 당시와 현재)와 보유기간 2년 이상 여부
3. 각 주택의 취득가와 예상 매도가, 예상 양도차익
4. 취득세·중개보수·법무비 등 필요경비 증빙
5. 소형 신축·지방 미분양·인구감소지역 등 중과 제외 여부
6. 분양권·입주권·상속주택 보유 여부
7. 5월 9일 이전 계약분이면 계약일과 잔금일
8. 매입임대 아파트라면 2027년 12월 31일 양도 기한과 말소일
9. 매도 후 남는 주택의 향후 1세대 1주택 비과세 가능성
10. 양도 시기(2026·2027·2028년)와 매도 순서를 바꿨을 때의 예상 세액 비교
11. 홈택스 모의계산과 세무 검토

특히 매매계약을 체결하기 전에 세액을 계산하세요. 계약 후에는 거래 순서를 되돌리기 어렵습니다. 양도 후 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.

결론

첫째, 2026년 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났습니다. 조정대상지역 중과 대상 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 붙을 수 있고, 5월 9일 이전 계약분은 기한 내 양도 시 경과조치를 검토합니다.

둘째, 집이 여러 채라고 모두 중과되는 것은 아닙니다. 소형 신축주택, 지방 준공 후 미분양주택(2027년 말까지 취득), 인구감소(관심)지역 주택은 요건을 모두 충족하면 중과용 주택 수에서 제외될 수 있습니다.

셋째, 정부안에 따르면 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 중과세율은 2027년 +5%p/+10%p, 2028년 +10%p/+15%p로 한시 완화되고 2029년에 현행으로 돌아갑니다. 확정 전이므로 시기별 세액을 비교하되 결과를 확인하면서 결정하세요.

넷째, 다주택자는 "얼마에 파느냐"만큼 "어느 집을 먼저, 언제 파느냐"가 중요합니다. 보유주택별 취득일·지역·예상 양도차익을 표로 정리하고 양도 시기와 순서별 세액을 비교한 뒤 계약일을 정하는 것이 가장 실용적인 첫 단계입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 중과 제외 요건, 경과조치, 한시 완화안은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으니 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 (조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 개정이유 (중과 유예 종료 및 경과조치)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제55조 (기본세율)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제167조의3 (중과 제외 주택)
• 국가법령정보센터 2026년 시행령 개정 (인구감소지역·인구감소관심지역 주택)
• 국가법령정보센터 (지방 준공 후 미분양주택 관련 규정)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표, 중과 한시 완화안은 국회 확정 전)
• 재정경제부 「2026년 세제개편안 후속 시행령 개정」 (2026. 9. 29. 국무회의 의결, 10. 1. 시행: 매입임대 아파트 중과 배제 기한 설정, 비수도권 준공 후 미분양 세제지원 1년 연장 등)