2026년 상속주택 주택 수 계산｜양도세·종부세에서 2주택으로 볼까?

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일

이 글의 범위: 양도세와 종부세에서 상속주택을 주택 수로 어떻게 보는지를 사례로 정리합니다. 상속세 계산, 상속 취득세 2.8%, 신고기한은 상속주택 세금 총정리 글을 참고하세요.

부모님에게 주택을 상속받으면 "내가 기존에 집이 한 채 있는데 이제 2주택자인가?"라는 질문이 가장 먼저 생깁니다. 정답은 세금 종류에 따라 다릅니다. 양도소득세와 종합부동산세에서는 일정한 요건을 충족하면 상속주택에 주택 수 특례를 적용할 수 있지만, 두 세금의 기준은 서로 다릅니다.

그래서 양도세인지 종부세인지, 단독상속인지 공동상속인지, 상속받은 지 몇 년이 지났는지를 구분해서 봐야 합니다.

양도세와 종부세, 한눈에 비교

구분	양도세 특례	종부세 특례
핵심 질문	상속 전부터 가진 일반주택을 팔 때 1주택으로 보나?	6월 1일 현재 상속주택을 주택 수에서 빼주나?
핵심 기준	상속개시 당시 보유한 일반주택, 공동상속은 최대지분자	상속 후 5년 이내, 또는 지분 40% 이하 등
신청	양도 시 비과세 요건으로 판단	매년 9월 16일~30일 신청

1. 기존 집 1채가 있는데 상속받으면 양도세상 2주택일까?

양도세 특례에서 가장 중요한 것은 어떤 주택을 먼저 보유하고 있었는가입니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속받은 주택과 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 각각 1채씩 가진 사람이 그 일반주택을 양도할 때, 일정 요건을 충족하면 상속주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세를 판단할 수 있도록 하고 있습니다. 핵심 구조는 다음 순서입니다.

기존 일반주택 보유 → 상속주택 취득 → 기존 일반주택 양도

상황	판단
2020년 일반주택 취득 → 2026년 상속 → 2028년 일반주택 양도	상속주택 특례 검토 가능
2026년 상속 → 2027년 새 아파트 취득 → 2029년 새 아파트 양도	새 아파트는 상속개시 당시 보유한 일반주택이 아니므로 자동 적용 안 됨
상속주택 자체를 먼저 매도	상속주택 양도세를 별도로 계산
부모가 여러 채를 보유했던 경우	특례 대상 상속주택 1채를 시행령 순서로 판단

그래서 "상속받은 집은 평생 주택 수에서 빼준다"는 설명은 정확하지 않습니다. 소득세법 시행령상 특례를 적용할 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 하고, 이 특례는 일반주택을 팔 때의 규정입니다. 상속주택 자체를 팔 때는 취득가액, 양도가액, 보유기간, 상속 당시 평가액 등을 따로 계산합니다. 비과세 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 글에서 정리했습니다.

부모님이 집을 여러 채 가지고 있었다면?

피상속인이 상속개시 당시 주택을 여러 채 보유했다면 상속받은 모든 주택이 특례주택으로 인정되는 것은 아닙니다. 시행령은 일정한 순위에 따라 특례 대상이 되는 1채를 정합니다. 일반적으로 피상속인의 소유기간, 거주기간, 기준시가 등의 순서로 판단하며 마지막에는 상속인이 선택하도록 규정되어 있으므로 세부 순위는 시행령에서 확인하세요. 아파트, 단독주택, 지방주택을 함께 상속받았다면 어느 주택이 특례 대상인지 먼저 확인해야 합니다.

2. 형제와 공동으로 상속받으면 모두 2주택자가 될까?

양도세에서 공동상속주택은 별도 규칙이 있습니다. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항은 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도할 때 공동상속주택을 원칙적으로 해당 상속인의 주택으로 보지 않도록 합니다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 공동상속주택의 소유자로 봅니다. 최대지분자가 여러 명이면 해당 주택에 거주하는 사람, 그다음에는 최연장자 순으로 정합니다.

상속지분 사례	공동상속주택의 소유자로 보는 사람
첫째 50%, 둘째 30%, 셋째 20%	최대지분자인 첫째
A 40%, B 30%, C 30%	최대지분자 A (B·C는 자신의 일반주택 양도 시 특례 검토)
형제 A 50%(거주), B 50%(다른 곳 거주)	거주자인 A가 우선

이 규칙은 양도세에서 다른 일반주택을 팔 때의 주택 수 판단입니다. 취득세, 종부세, 청약의 무주택 판단에 같은 방식으로 적용되는 것이 아니고, 상속재산분할협의서의 지분 결정이 이후 세금에 영향을 줄 수 있습니다. 이미 각자 주택을 보유한 상태에서 공동상속을 한다면 "공평하게 나누자"는 기준만 보지 말고 향후 처분 계획과 세금을 함께 검토하세요.

3. 종부세: 상속주택은 몇 년 동안 주택 수에서 빼줄까?

종부세는 매년 6월 1일 과세기준일의 주택 보유 현황으로 판단합니다. 국세청 안내에 따르면 과세기준일 현재 1주택과 상속주택을 함께 보유한 경우 다음 중 하나를 충족하면 1세대 1주택자 특례를 신청할 수 있습니다.

상속주택 조건	기준
상속 후 기간	상속개시일부터 5년 이내 (지분율·공시가격 요건 불필요)
5년이 지난 경우: 상속지분	40% 이하
5년이 지난 경우: 지분 상당 공시가격	수도권 6억 원 이하, 수도권 밖 3억 원 이하

5년이 지난 경우의 세 요건은 모두 충족해야 하는 것이 아니라 시행령상 어느 하나에 해당하면 됩니다.

사례	판단
상속 후 3년, 지분 100%, 공시가격 10억 원	5년 이내이므로 지분·공시가격과 관계없이 특례 검토 가능
상속 후 7년, 지분 30%	지분 40% 이하이므로 특례 검토 가능
상속 후 7년, 지분 60%, 수도권 지분 공시가격 5억 원	지분 상당 공시가격이 6억 원 이하이므로 특례 검토 가능
상속 후 7년, 지분 60%, 수도권 지분 공시가격 8억 원	세 요건 모두 불충족, 특례 적용 어려움

특례를 받으면 무엇이 달라질까?

특례로 1세대 1주택자로 인정되면 기본공제가 일반 9억 원에서 12억 원으로 올라가고, 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 다만 종부세는 공정시장가액비율, 세율, 재산세 공제 등을 거쳐 계산하므로 이 금액만으로 세액을 확정할 수 없습니다. 상속주택이 주택 수에서 빠지는 것과 그 공시가격이 과세표준에 반영되는 방식은 따로 확인해야 합니다. 계산은 1세대 1주택 종부세 기준 글을 참고하세요.

특례는 자동 적용이 아닙니다

종부세 상속주택 특례는 해당 연도 9월 16일~30일에 관할 세무서에 신청서를 제출해야 합니다. 처음 신청한 다음 해부터는 변동이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다. 2026년 신청기간은 이미 지났으므로 아직 신청하지 못했다면 국세청이나 관할 세무서에 후속 처리 방법을 확인하세요. 12월 납부 일정과 이의신청은 종부세 납부 일정 글에서 정리할 예정입니다.

4. 양도세와 종부세는 따로 계산하세요

구분	양도세	종부세
중요한 기준	상속 전에 보유했던 일반주택을 양도하는지, 공동상속이면 최대지분자가 누구인지	상속 후 5년, 지분 40%, 지분 상당 공시가격 6억·3억 원
기준일	양도 시점	매년 6월 1일
절차	양도세 비과세 요건 판단 및 신고	9월 16일~30일 특례 신청

그래서 "상속주택은 5년 동안 주택 수에서 빠진다"는 말만 보고 양도세까지 같은 기준이라고 생각하면 잘못 판단할 수 있습니다.

오늘 적어 둘 네 가지

1. 상속개시일
2. 본인의 상속지분율
3. 지분 상당 공시가격
4. 상속 전부터 보유했던 주택의 취득일

이 네 가지가 양도세와 종부세 특례를 판단하는 핵심 자료입니다.

결론

첫째, 상속주택이 생겨도 모든 세금에서 자동으로 2주택자가 되는 것은 아닙니다. 양도세는 상속 전부터 보유한 일반주택을 양도할 때 상속주택을 제외하고 비과세를 판단할 수 있습니다.

둘째, 공동상속주택은 최대지분자가 중요합니다. 최대지분자가 여러 명이면 거주자, 최연장자 순으로 판단합니다.

셋째, 종부세는 5년·40%·6억 원·3억 원을 기억하세요. 상속 후 5년 이내이면 지분과 공시가격에 관계없이 특례를 검토하고, 5년 이후에는 지분 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 수도권 6억 원·수도권 밖 3억 원 이하일 때 계속 적용될 수 있습니다. 신청은 9월 16일~30일입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 (상속주택과 일반주택의 1세대 1주택 특례)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 (공동상속주택과 최대지분자 판단기준)
• 국세청 「2026년 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 안내」 (상속주택 5년·40%·6억/3억 기준)
• 국세청 「종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고」 (9월 16일~30일 신청과 계속 적용 기준)