2026년 부동산 증여세 계산법｜부모가 자녀에게 아파트 증여하면 세금 얼마일까? (6억·10억 사례)

정보 제공 기준일: 2026년 10월 3일

증여세 신고기한: 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내

부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 가장 흔한 오해는 "공시가격에서 5천만 원만 빼고 세율을 곱하면 된다"는 생각입니다. 실제로는 아래 순서로 계산합니다.

증여재산 평가(시가) → 최근 10년 증여내역 합산 → 증여재산공제 → 세율 적용 → 신고세액공제

여기에 자녀가 따로 내는 취득세, 나중에 집을 팔 때 생길 수 있는 양도소득세(이월과세)까지 봐야 실제 비용이 나옵니다. 이 글에서는 6억 원과 10억 원 아파트 사례로 증여세를 직접 계산하고, 증여 전에 확인할 순서까지 정리합니다.

증여세는 어떤 순서로 계산할까?

증여가액은 공시가격이 아니라 '시가'가 원칙입니다

「상속세 및 증여세법」은 증여재산을 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가합니다. 정상적인 매매가격, 일정 요건을 갖춘 감정가액 등이 시가로 인정될 수 있고, 시가를 산정하기 어려울 때만 보충적 평가방법을 씁니다.

따라서 공시가격이 4억 원이라고 해서 4억 원으로 신고해도 된다고 단정하면 안 됩니다. 같은 단지, 같은 면적에서 증여 시점 전후에 정상적인 거래가 6억 원 수준으로 있었다면 그 금액이 평가액이 될 수 있습니다.

증여재산공제는 10년 합산 기준입니다

증여자 → 수증자	10년간 공제한도
배우자 → 배우자	6억 원
부모·조부모 → 성년 자녀·손자녀	5천만 원
부모·조부모 → 미성년 자녀·손자녀	2천만 원
자녀 → 부모	5천만 원
기타 일정 친족	1천만 원

공제는 증여할 때마다 새로 생기는 것이 아닙니다. 같은 사람에게서 10년 이내에 받은 증여재산이 합계 1천만 원 이상이면 합산해서 계산합니다. 예를 들어 6년 전 현금 3천만 원을 증여받았다면, 이번에 쓸 수 있는 공제는 남은 2천만 원 수준으로 봐야 합니다.

아버지와 어머니에게 각각 받으면 5천만 원씩 공제될까?

아닙니다. 직계존속의 증여는 수증자 기준으로 10년간 5천만 원을 적용하며, 증여자를 판단할 때 직계존속의 배우자도 같은 사람으로 봅니다. 아버지에게 5천만 원, 어머니에게 5천만 원을 받았다고 해서 1억 원이 공제되지 않습니다. 증여 전에 자녀의 최근 10년 증여내역부터 조회하세요.

결혼·출산을 앞둔 자녀라면 추가공제가 있을 수 있습니다

직계존속에게서 혼인신고일 전후 2년 이내에 증여받으면 기본공제와 별도로 최대 1억 원을 추가 공제받을 수 있습니다. 출산·입양도 출생일(입양일)부터 2년 이내 증여에 대해 같은 방식으로 적용됩니다. 다만 혼인·출산 공제를 합쳐서 1억 원이 한도입니다.

성년 자녀가 처음 증여받으면서 혼인공제 요건까지 충족하면 5천만 원 + 1억 원 = 1억5천만 원의 공제를 검토할 수 있습니다.

증여세율은 10%~50% 5단계입니다

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	없음
1억 초과 ~ 5억 이하	20%	1천만 원
5억 초과 ~ 10억 이하	30%	6천만 원
10억 초과 ~ 30억 이하	40%	1억6천만 원
30억 초과	50%	4억6천만 원

산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제

기한 내에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제로 받을 수 있습니다.

6억·10억 아파트 증여세 계산 사례

공통 가정은 다음과 같습니다.

• 수증자는 성년 자녀이고, 최근 10년간 직계존속에게 받은 증여가 없습니다.
• 채무가 없는 단순 증여이며, 법정기한 내에 신고합니다.
• 감정평가 수수료 등 부대비용은 제외합니다.

사례 ① 시가 6억 원 아파트

1. 과세표준: 6억 − 5천만 = 5억5천만 원
2. 산출세액: 5억5천만 × 30% − 6천만 = 1억500만 원
3. 신고세액공제: 1억500만 × 3% = 315만 원
4. 단순 계산 세액: 약 1억185만 원

사례 ② 시가 10억 원 아파트

1. 과세표준: 10억 − 5천만 = 9억5천만 원
2. 산출세액: 9억5천만 × 30% − 6천만 = 2억2,500만 원
3. 신고세액공제: 2억2,500만 × 3% = 675만 원
4. 단순 계산 세액: 약 2억1,825만 원

사례 ③ 시가 10억 원 + 혼인공제 요건 충족

1. 총공제: 5천만 + 1억 = 1억5천만 원 → 과세표준 8억5천만 원
2. 산출세액: 8억5천만 × 30% − 6천만 = 1억9,500만 원
3. 신고세액공제: 1억9,500만 × 3% = 585만 원
4. 단순 계산 세액: 약 1억8,915만 원

한눈에 비교

사례	과세표준	산출세액	신고세액공제 후
6억, 기본공제만	5억5천만 원	1억500만 원	약 1억185만 원
10억, 기본공제만	9억5천만 원	2억2,500만 원	약 2억1,825만 원
10억, 혼인공제 포함	8억5천만 원	1억9,500만 원	약 1억8,915만 원

같은 10억 원 아파트라도 혼인공제 요건을 충족하면 산출세액이 3천만 원 줄어듭니다.

이 금액은 어디까지나 단순 계산입니다. 실제 세액은 과거 증여내역, 평가액, 채무가 포함된 부담부증여 여부, 세대생략 증여 여부에 따라 달라집니다. 특히 조부모가 손자·손녀에게 직접 증여하는 세대생략 증여는 산출세액이 30% 할증될 수 있고, 미성년 수증자가 20억 원을 넘게 받으면 40%까지 할증될 수 있습니다.

"5천만 원씩 나눠서 여러 번 주면 세금이 없나요?"

아닙니다. 공제는 매년 새로 생기는 것이 아니라 10년 누적 한도입니다. 매년 5천만 원씩 증여하면서 매번 공제를 받는 구조가 아닙니다.

증여세만 계산하면 끝이 아닙니다

자녀가 내는 취득세

부동산 증여는 무상취득이므로 증여를 받는 자녀가 취득세를 냅니다. 상속이 아닌 일반 무상취득의 기본 세율은 3.5%입니다.

다만 주택은 중과 여부를 반드시 확인해야 합니다. 조정대상지역에 있고 취득 당시 시가표준액이 3억 원 이상인 주택을 증여받으면 중과세율(최대 12%)이 적용될 수 있습니다. 1세대 1주택자가 보유한 주택을 배우자나 직계존비속이 증여받는 경우 등은 중과에서 제외되는 예외가 있으므로, "조정대상지역 3억 이상이면 무조건 12%"라고 판단하면 안 됩니다.

또한 증여세 계산에 쓰는 '시가'와 취득세 중과 판단에 쓰는 '시가표준액'은 같은 개념이 아닙니다. 두 금액을 각각 확인해야 합니다.

증여받고 바로 팔면 양도세가 줄어들까? (이월과세)

배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 양도하면, 일정 요건에서 이월과세가 적용됩니다. 이 경우 양도차익은 증여 당시 시가가 아니라 증여자(부모)의 원래 취득가액을 기준으로 계산할 수 있습니다. 자녀가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 반영하는 규정이 있습니다.

예시: 부모의 취득가액 3억 원, 증여 당시 시가 10억 원, 자녀가 5년 뒤 12억 원에 매도

증여 시가 10억 원이 취득가액이라면 차익은 2억 원처럼 보입니다. 하지만 이월과세가 적용되면 부모의 취득가액 3억 원을 기준으로 계산하므로 양도차익 구조가 크게 달라집니다. 그래서 "증여하면 취득가액이 시세로 바뀌니 곧바로 팔아도 된다"는 생각은 위험합니다. 적용 요건과 예외는 증여 후 양도세 이월과세 글에서 자세히 다룹니다.

현금증여와 부동산증여, 무엇이 유리할까?

단정하기 어렵습니다.

구분	발생할 수 있는 비용·변수
부동산 직접 증여	증여세, 취득세, 등기비용, 향후 양도세, 자녀의 주택 수 증가에 따른 보유세 영향
현금증여 후 자녀가 주택 구입	증여세, 자녀의 유상취득세, 대출 조건, 청약·무주택 자격 변화

부모의 주택 수, 증여 시점, 자녀의 매도 계획에 따라 결과가 달라지므로 계약 전에 두 방식을 함께 계산해 보세요.

증여 전 확인 순서

1. 증여할 아파트의 세법상 평가액(시가)을 확인합니다.
2. 자녀의 최근 10년 증여내역을 확인합니다.
3. 기본공제(성년 5천만 원, 미성년 2천만 원) 잔액과 혼인·출산 추가공제 해당 여부를 확인합니다.
4. 과세표준과 세율로 증여세를 계산합니다.
5. 지방세 시가표준액과 조정대상지역 여부로 취득세 중과 대상인지 확인합니다.
6. 증여 후 자녀의 주택 수 변화를 확인합니다.
7. 자녀가 10년 안에 팔 가능성이 있다면 이월과세를 계산합니다.
8. 증여계약서를 작성하고 소유권이전등기와 취득세 신고·납부를 진행합니다.
9. 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고합니다.

예를 들어 2026년 10월 10일에 증여받았다면 10월 말일부터 3개월을 계산해 2027년 1월 말이 기본 신고기한입니다. 말일이 휴일이면 세법상 기한 규정을 확인하세요.

기존 대출이 있는 주택이나 부모가 다주택자인 경우, 고가 주택, 여러 자녀에게 지분을 나눠 증여하는 경우에는 세금 구조가 크게 달라지므로 계약 전에 증여세·취득세·부모의 양도세를 함께 비교하는 것이 좋습니다.

결론

첫째, 부모가 성년 자녀에게 증여하면 최근 10년 합산 5천만 원(미성년 2천만 원, 배우자 6억 원)까지 공제됩니다. 혼인·출산 요건을 충족하면 최대 1억 원이 추가됩니다.

둘째, 증여세는 공시가격이 아니라 증여일 현재 시가가 기준입니다. 다른 증여가 없는 성년 자녀에게 6억 원 아파트를 증여하면 단순 계산상 약 1억185만 원, 10억 원 아파트는 약 2억1,825만 원입니다.

셋째, 증여세만 보고 결정하면 안 됩니다. 자녀의 취득세, 조정대상지역 중과 여부, 10년 내 매도 시 이월과세까지 함께 계산해야 합니다.

증여계약서를 쓰기 전에 ① 증여일 현재 시가 ② 지방세 시가표준액 ③ 자녀의 최근 10년 증여내역 ④ 부모의 주택 수와 자녀의 향후 매도 계획 네 가지를 먼저 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스, 위택스, 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「상속세 및 증여세법」 제53조(증여재산공제), 제53조의2(혼인·출산 증여재산공제)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조(평가의 원칙), 제68조·제69조(신고기한, 신고세액공제)
• 국세청(nts.go.kr) 증여세 세율 및 세액계산 안내
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조, 제13조의2 및 「지방세법 시행령」 제28조의6(무상취득 취득세, 증여주택 중과와 예외)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제97조의2(배우자·직계존비속 증여자산 이월과세)
• 국세청 홈택스(hometax.go.kr), 위택스(wetax.go.kr)