2026년 장기보유특별공제 계산법｜1세대 1주택 최대 80%·일반 부동산 최대 30% 차이 (2028년 개편안 포함)

정보 제공 기준일: 2026년 10월 2일

장기보유특별공제는 집을 오래 보유했다고 무조건 크게 받는 공제가 아닙니다. 일반 부동산은 3년 이상 보유하면 6%부터 시작해 최대 30%이고, 요건을 갖춘 1세대 1주택은 보유기간(최대 40%)과 거주기간(최대 40%)을 따로 계산해 합산하므로 최대 80%입니다. 10년 보유만으로 80%가 되는 것이 아니라 실제 10년 거주까지 해야 합니다.

이 글에서는 일반 공제와 1세대 1주택 공제의 차이, 보유·거주기간별 공제율, 15억 원 주택 계산 사례, 다주택자·증여주택 주의점, 그리고 정부가 발표한 2028년 개편안까지 정리합니다.

알아두세요: 정부는 2026년 세제개편안(8월 3일 발표)에서 이 공제를 2028년부터 단계적으로 '거주 중심'으로 바꾸는 안을 제시했습니다. 2027년 양도분까지는 현행 제도가 유지되는 안이며, 국회 의결 등 확정 절차가 남아 있습니다. 자세한 내용은 아래 6번 항목에서 설명합니다.

1. 일반 장기보유특별공제와 1세대 1주택 공제는 어떻게 다를까?

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유한 경우 양도차익의 일부를 공제해 양도소득금액을 줄여주는 제도입니다.

양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익
양도차익 − 장기보유특별공제 = 양도소득금액

이후 양도소득 기본공제(연 250만 원)를 빼고 세율을 적용합니다.

구분	일반 장기보유특별공제	1세대 1주택 특례
적용 시작	3년 이상 보유	보유 3년 이상 + 보유기간 중 거주 2년 이상
보유 공제	연 2%	연 4%
거주 공제	없음	연 4%
최대 공제율	30% (15년 이상)	보유 40% + 거주 40% = 최대 80%
최대 적용기간	15년	보유·거주 각각 10년

일반 장기보유특별공제율 (보유기간 기준)

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 ~ 4년 미만	6%	10년 이상 ~ 11년 미만	20%
4년 이상 ~ 5년 미만	8%	11년 이상 ~ 12년 미만	22%
5년 이상 ~ 6년 미만	10%	12년 이상 ~ 13년 미만	24%
6년 이상 ~ 7년 미만	12%	13년 이상 ~ 14년 미만	26%
7년 이상 ~ 8년 미만	14%	14년 이상 ~ 15년 미만	28%
8년 이상 ~ 9년 미만	16%	15년 이상	30%
9년 이상 ~ 10년 미만	18%

1세대 1주택 공제율 (보유기간·거주기간 각각)

기간	보유기간 공제율	거주기간 공제율
2년 이상 ~ 3년 미만	-	8%*
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	12%
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	16%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	20%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	24%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	28%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	32%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	36%
10년 이상	40%	40%

* 거주기간 2년 이상 3년 미만의 8%는 보유기간이 3년 이상인 경우에 적용됩니다.

2. 일반 부동산은 어떻게 계산할까?

취득가액 5억 원, 양도가액 9억 원, 필요경비 5천만 원, 보유 10년인 일반 과세 부동산을 가정하겠습니다.

1. 양도차익: 9억 − 5억 − 5천만 = 3억5천만 원
2. 공제율: 10년 이상 11년 미만 → 20%
3. 장기보유특별공제: 3억5천만 × 20% = 7천만 원
4. 양도소득금액: 3억5천만 − 7천만 = 2억8천만 원

2년 11개월 보유하면 6%를 받을 수 있을까?

받을 수 없습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지 정확한 날짜로 계산하며, 3년에 하루라도 모자라면 일반 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 매도 전에는 연도가 아니라 등기사항증명서의 취득일을 기준으로 계산하세요.

보유기간이 길어도 공제를 못 받는 경우

• 미등기 양도자산
• 조정대상지역의 다주택 중과 대상 주택: 2026년 5월 9일 중과 유예 종료 이후 양도하는 경우 세율뿐 아니라 장기보유특별공제 배제 여부도 확인해야 합니다.

"15년 보유했으니 무조건 30%"라고 계산하지 말고, 먼저 공제 대상인지부터 확인하세요. 다주택자 사례는 다주택자 양도소득세 계산법과 다주택자 양도세 총정리를 함께 보세요.

3. 1세대 1주택 최대 80%는 보유·거주기간으로 어떻게 계산할까?

1세대 1주택은 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 각각 구해 더합니다. 양도차익이 5억 원이라고 단순 가정하고 비교해 보겠습니다.

사례	보유 공제	거주 공제	합계	공제액 (양도차익 5억 기준)
10년 보유 · 10년 거주	40%	40%	80%	4억 원
10년 보유 · 5년 거주	40%	20%	60%	3억 원
10년 보유 · 2년 거주	40%	8%	48%	2억4천만 원
8년 보유 · 8년 거주	32%	32%	64%	3억2천만 원
8년 보유 · 5년 거주	32%	20%	52%	2억6천만 원
7년 보유 · 5년 거주	28%	20%	48%	2억4천만 원

같은 10년 보유라도 거주기간에 따라 공제율이 48%, 60%, 80%로 달라집니다. 또 10년 보유·2년 거주와 7년 보유·5년 거주는 합계가 같습니다. 그래서 "몇 년 보유했는가"만이 아니라 "몇 년 실제로 살았는가"를 날짜로 따로 기록해야 합니다.

거주기간이 2년 미만이면?

1세대 1주택 특례(최대 80%)는 양도일 현재 국내 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 적용됩니다. 거주기간이 2년에 미달하면 이 공제표를 쓸 수 없고, 일반 공제율(10년 보유 시 20%)이 적용되는 구조를 확인해야 합니다.

또 비과세 요건과 장기보유특별공제 요건은 서로 관련은 있지만 같은 질문이 아닙니다. 양도가액이 12억 원 이하이고 비과세 요건을 모두 충족하면 과세되는 양도차익이 없어 장기보유특별공제의 절세 효과를 따질 필요가 없을 수 있습니다. 반대로 12억 원을 넘는 고가주택은 일부 양도차익이 과세되므로 공제율이 세액에 큰 영향을 줍니다. 비과세의 보유·거주 요건은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 글에서 따로 정리했습니다.

거주기간은 언제부터 세나요?

대법원은 2026년 1월 15일 선고한 2025두34935 판결에서, 장기보유특별공제의 거주기간은 양도자가 주택을 취득한 날부터 양도일까지의 보유기간 중 실제 거주한 기간이라고 보았고, 상속으로 취득한 경우도 같다고 판단했습니다. 취득하기 전에 가족이 살았던 기간은 거주기간에 포함되지 않습니다. 실제 신고에 대비해 주민등록초본으로 전입·전출 기록을 확인해 두세요.

4. 15억 원 1주택을 팔 때 공제는 얼마나 달라질까?

1세대 1주택 비과세 요건을 충족해도 양도가액이 12억 원을 넘으면 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산합니다.

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
고가주택 장기보유특별공제액 = 전체 공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액

다음 조건으로 계산해 보겠습니다.

• 양도가액 15억 원, 취득가액 8억 원, 필요경비 3천만 원
• 1세대 1주택 요건 충족, 보유 10년

1. 전체 양도차익: 15억 − 8억 − 3천만 = 6억7천만 원
2. 12억 초과비율: (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%
3. 과세대상 양도차익: 6억7천만 × 20% = 1억3,400만 원

여기서 거주기간에 따라 결과가 달라집니다. 양도소득세는 기본공제 250만 원을 빼고 소득세 기본세율을 적용해 단순 계산한 금액이며, 지방소득세(10%)는 별도입니다.

거주기간	공제율	장기보유특별공제	양도소득금액	양도소득세 (단순 계산)
10년 거주	80%	1억720만 원	2,680만 원	약 239만 원
5년 거주	60%	8,040만 원	5,360만 원	약 650만 원
2년 거주	48%	6,432만 원	6,968만 원	약 1,036만 원

같은 집을 같은 가격에 팔아도 거주기간에 따라 세금이 약 239만 원에서 1,036만 원까지 달라집니다. 국세청도 같은 조건(15억 양도, 8억 취득, 필요경비 3천만 원, 10년 보유·거주)에서 과세대상 양도차익 1억3,400만 원, 장기보유특별공제 1억720만 원, 양도소득금액 2,680만 원으로 안내합니다.

5. 다주택자·증여받은 주택은 무엇이 다를까?

다주택자

조정대상지역의 1세대 2주택·3주택 이상 중과 대상 주택은 장기보유특별공제를 적용받지 못할 수 있습니다. 비조정대상지역의 일반과세 주택이거나 중과 제외 주택이면 일반 공제(최대 30%)를 별도로 검토합니다. 먼저 해당 주택이 중과 대상인지부터 확인하세요.

부모·배우자에게 증여받은 주택

보유기간은 원칙적으로 취득일부터 양도일까지입니다. 다만 배우자·직계존비속에게 증여받아 이월과세가 적용되는 경우에는 증여자가 취득한 날부터 보유기간을 계산하는 특례가 있습니다. 자세한 내용은 증여 후 양도세 이월과세 글을 참고하세요.

6. 2028년부터 장기보유특별공제가 바뀝니다 (개편안)

정부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 주택의 장기보유특별공제를 '보유' 중심에서 '거주' 중심으로 바꾸는 안을 제시했습니다. 아래는 발표된 안의 요지이며, 국회 의결과 시행령 개정을 거쳐야 확정됩니다.

• 2027년 양도분까지: 현행 제도 유지
• 2028년 양도분: 보유 연 2% + 거주 연 6% (합산 최대 80%), 공제 한도 20억 원
• 2029년 양도분부터: 보유 공제 폐지, 거주 연 8%만 적용 (10년 거주 시 최대 80%), 공제 한도 10억 원
• 주택은 '장기거주 소득공제', 그 외 토지·건물은 '장기보유 소득공제'로 이원화
• 취학·전근·질병 등 부득이한 사유로 다른 시·군에 거주한 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정하는 안 포함

앞의 15억 원 사례(10년 보유·5년 거주)를 개편안 기준으로 단순 비교하면 다음과 같습니다.

양도 시기	계산	공제율	양도소득금액
현행 (2027년까지)	보유 40% + 거주 20%	60%	5,360만 원
2028년 (개편안)	보유 20% + 거주 30%	50%	6,700만 원
2029년 이후 (개편안)	거주 5년 × 8%	40%	8,040만 원

10년 보유·10년 거주는 어느 시기든 80%로 같지만, 거주기간이 짧을수록 개편 이후 불리해지는 구조입니다. 매도 계획이 있다면 양도 시기가 중요한데, 양도 시기는 보통 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 봅니다. 개편안은 확정 전이므로 매도 전에 최신 내용을 확인하세요.

집을 팔기 전 체크리스트

1. 등기사항증명서로 정확한 취득일과 예정 양도일을 확인합니다.
2. 보유기간이 3년 이상인지 계산합니다.
3. 양도일 현재 1세대 1주택인지 확인합니다.
4. 주민등록초본으로 전입·전출일을 확인해 실제 거주기간을 계산합니다. 거주 2년 이상인지 확인하세요.
5. 보유 공제율과 거주 공제율을 따로 계산합니다.
6. 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인하고, 넘으면 12억 초과비율로 계산합니다.
7. 다주택자라면 조정대상지역과 중과 여부를 먼저 확인합니다.
8. 증여받은 주택이라면 보유기간 기산일을 별도로 확인합니다.
9. 홈택스 양도소득세 모의계산으로 예상 세액을 확인합니다. 일반 상담은 국세상담센터 126(국번 없이)에서 받을 수 있습니다.

신고 절차와 기한은 양도소득세 신고방법 글에서 정리했습니다.

결론

첫째, 일반 부동산의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유부터 시작해 연 2%씩 늘어 최대 30%입니다.

둘째, 1세대 1주택은 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%)를 따로 계산해 최대 80%까지 가능하지만, 10년 보유만으로는 80%가 아니며 보유기간 중 거주 2년 이상 요건도 확인해야 합니다. 15억 원 사례에서는 거주기간에 따라 세금이 약 239만 원에서 1,036만 원까지 달라졌습니다.

셋째, 12억 원 초과 고가주택은 초과비율로 계산하고, 다주택 중과 대상은 공제가 배제될 수 있으며, 2028년부터는 거주 중심 개편안이 예정되어 있습니다.

매도를 계획한다면 취득일, 예상 양도일, 실제 거주기간, 예상 매도가격, 세대 전체 주택 수 다섯 가지를 먼저 적어 보세요. 이 다섯 가지가 공제율 계산의 핵심 자료입니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것이며 개별 사안에 대한 세무 자문이 아닙니다. 실제 신고 전에는 국세청 홈택스와 세무전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

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공식 참고자료

• 국가법령정보센터(law.go.kr) 「소득세법」 제95조 (양도소득금액, 일반 및 1세대 1주택 장기보유특별공제)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제159조의4 (1세대 1주택 장기보유특별공제의 거주요건)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제160조 (고가주택 양도차익·장기보유특별공제 계산)
• 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조 제7항 (조정대상지역 다주택 중과 대상)
• 대법원 2026. 1. 15. 선고 2025두34935 판결 (장기보유특별공제 거주기간의 의미)
• 국세청(nts.go.kr) 1세대 1주택 고가주택 세액계산 안내, 홈택스 양도소득세 모의계산
• 재정경제부 「2026년 세제개편안」 (2026. 8. 3. 발표, 장기보유특별공제 개편)